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                                                                                  广州房产信息咨询

                                                                                  当前位置:亿顺房产 > 广州房产信息咨询 >

                                                                                  咨询电话:010-88888888
                                                                                  凯发娱乐公开网站_[通告]广宇成长(000537)所涉及海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名

                                                                                  作者:凯发娱乐公开网站  时间:2018-02-12 11:07  人气:8116 ℃

                                                                                  [通告]广宇成长(000537)所涉及海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名

                                                                                  时刻:2010年04月09日 18:01:50 中财网

                                                                                  [告示]广宇生长(000537)所涉及海南英大房地产开辟有限公司资产评估申明


                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  山东鲁能团体有限公司
                                                                                  拟认购天津广宇成长股份有限公司定向增发股份项目
                                                                                  所涉及的海南英大房地产开拓有限公司
                                                                                  资产评估声名
                                                                                  中企华评报字(2010)第 018-3 号
                                                                                  共一册,第一册
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  二○一○年三月二十九日
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  资产评估声名
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  第一部门 评估声名行使范畴的声明
                                                                                  本评估声名仅供国有资产监视打点机构 、
                                                                                  (含所出资企业) 相干禁锢机
                                                                                  构和部分行使。除法令礼貌划定外,原料的所有可能部门内容不得提供应
                                                                                  其他任何单元和小我私人,不得见诸果真媒体。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  第二部门 关于举办资产评估有关事项的声名
                                                                                  按照国度资产评估的有关划定,该部门内容由委托方和被评估单元撰
                                                                                  写。详细内容见“附件一:关于举办资产评估有关事项的声名”。

                                                                                  (此页以下无正文)
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  第三部门 评估工具和评估范畴声名
                                                                                  评估工具为山东鲁能团体有限公司(以下简称“鲁能团体”)持有的海
                                                                                  南英大房地产开拓有限公司(以下简称“海南英大”)100%股权,评估范畴
                                                                                  为海南英大房地产开拓有限公司所有资产和欠债,详细包罗:活动资产、
                                                                                  牢靠资产、其他资产、活动欠债等
                                                                                  评估基准日海南英大房地产开拓有限公司账面资产总额 87499.60 万
                                                                                  元 ,总欠债 72816.24 万元,净资产 14683.36 万元。(账面值业经北京中瑞
                                                                                  岳华管帐师事宜全部限责任公司审计)。详细如下表:
                                                                                  金额单元:人民币万元
                                                                                  项目 账面原值 账面净值
                                                                                  活动资产 85,691.60
                                                                                  非活动资产 1808.00
                                                                                  个中:恒久股权投资 0.00
                                                                                  投资性房地产 0.00
                                                                                  牢靠资产 664.50 571.85
                                                                                  在建工程 0.00
                                                                                  无形资产 38.54 24.61
                                                                                  个中:土地行使权 0.00
                                                                                  其他非活动资产 1211.54
                                                                                  资产总计 87,499.60
                                                                                  活动欠债 67,816.24
                                                                                  非活动欠债 5,000.00
                                                                                  欠债总计 72,816.24
                                                                                  净资产 14,683.36
                                                                                  委托评估工具和评估范畴与经济举动涉及的评估工具和评估范畴一
                                                                                  致。

                                                                                  一、实物资产的漫衍环境及特点
                                                                                  纳入评估范畴的实物资产首要为存货(开拓产物、开拓本钱)、运输设
                                                                                  备及电子装备等,申报的实物资产首要漫衍在海南英大房地产开拓有限公
                                                                                  司的办公场合及物业地址地海口东海岸琼山大道 8 号。

                                                                                  实物资产的特点为:
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  (一)存货:
                                                                                  存货首要分为开拓产物和开拓本钱,海蓝椰风一期未售罄的 10 套房源
                                                                                  及会所,二期未售罄的 148 套房源,开拓本钱为正在开拓的海蓝椰风三期
                                                                                  项目和待开拓的海蓝椰风五、六期及旅馆项目,均位于海口东海岸琼山大
                                                                                  道 8 号。

                                                                                  1、开拓产物:首要是海蓝椰风一期未售罄的 10 套房源,二期未售罄
                                                                                  的 148 套房源,本次评估作为开拓产物举办评估。

                                                                                  2、开拓本钱:开拓本钱为正在开拓的海蓝椰风三期项目和待开拓的海
                                                                                  蓝椰风五、六期及旅馆项目。

                                                                                  (二)呆板装备
                                                                                  海南英大房地产开拓有限公司的呆板装备包罗办公用装备、运输装备
                                                                                  和电子装备。运输装备首要是营业用小轿车、游艇、电瓶车,办公、电子
                                                                                  装备首要是企业各部分在用的电脑、打印机、传真机等办公装备等。

                                                                                  二、无形资产环境
                                                                                  纳入评估范畴的无形资产为其他无形资产,共两项为收集安详集成系
                                                                                  统及贩卖软件;
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  第四部门 资产清稽核实环境声名
                                                                                  一、清查组织事变
                                                                                  针对被评估单元资产特点,我公司组织了包罗财政、装备、房产等专
                                                                                  业评估职员在内的评估小组对评估范畴内的所有资产和欠债举办清稽核
                                                                                  实。2009 年 12 月 1 日,评估小组认真人在向导企业填报以 2009 年 11 月 30
                                                                                  日为基准日评估申报表的同时,对企业的组织机构及资产漫衍环境举办了
                                                                                  解,与企业配合拟定了具体的现场清查实验打算。2009 年 12 月 1 日至 2009
                                                                                  年 12 月 20 日,相干评估职员对评估涉及的活动资产、牢靠资产等资产进
                                                                                  行全面现场清查。清查事变竣事后,各专业组均提交了清稽核实及现场勘
                                                                                  察功课事变成就。

                                                                                  二、清查首要步调
                                                                                  1、指导企业相干职员清查资产、申报汗青及猜测数据并网络筹备资料
                                                                                  先期评估职员指导企业相干的财政与资产打点职员凭证评估机构提供
                                                                                  的“资产评估申报明细表”“汗青数据及猜测表”填写要求、资料清单,过细准
                                                                                  确地挂号填报,对被评估资产的产权归属证明文件和反应机能、状态指标
                                                                                  等环境的文件资料举办网络。

                                                                                  2、起源检察资产占据方提供的资产评估明细表
                                                                                  评估职员通过翻阅有关资料及图纸,相识涉及评估范畴内详细工具的
                                                                                  具体状况。然后细心阅读种种资产评估明细表,起源搜查有无填项不全、
                                                                                  错填、资产项目不明晰,并按照履历及把握的有关资料,搜查资产评估明
                                                                                  细表有无漏项等。查对申报资产范畴、各项资产填报质量。

                                                                                  3、现场实地勘测
                                                                                  2009 年 12 月 1 日至 12 月 20 日,依据评估资产评估明细表、评估观测
                                                                                  表,对申报资产举办现场勘测。

                                                                                  针对差异的资产性子及特点,采纳差异的勘测要领。在现场勘测进程
                                                                                  中,对呆板装备,查阅了首要装备的购买条约及验收记录、运行日记、重
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  大事情陈诉书、大补缀和技改等技能资料和文件,并通过和装备打点职员
                                                                                  的普及交换,相识装备的购买日期、产地、各项用度的支出环境,填写设
                                                                                  备现场勘测记录等。通过这些步调较量充实地相识了装备的改观及运行情
                                                                                  况。

                                                                                  4、增补、修改和完美资产评估明细表
                                                                                  按照现场实地勘测功效,进一步完美资产评估明细表,以做到“表”“实”

                                                                                  符合。

                                                                                  5、核实产权证明文件
                                                                                  对评估范畴内的房产、车辆的产权举办调稽核实,但对产权证的真实
                                                                                  有用性不包袱责任。

                                                                                  三、清查的首要要领
                                                                                  在清查事变中,我们针对差异的资产性子、特点及现实环境,采纳了
                                                                                  差异的清查要领。

                                                                                  1、牢靠资产的清查
                                                                                  对付装备类资产,采纳点面团结、广泛勘测与重点相知趣团结的步伐。

                                                                                  评估职员通过查阅和复印部门重大装备采购条约、装备维护更新及向装备
                                                                                  打点、操纵职员相识等方法。并对装备的运行状况、技能机能、成果应用
                                                                                  和维护打点以及装备的更新、补缀环境举办扣问和相识。

                                                                                  2、活动资产、欠债的清查
                                                                                  (1) 实物性活动资产(首要为存货):我们会同企业有关职员对企业申
                                                                                  报存货的数目及质量凭证评估类型的要求举办了须要的清查,对存货的数
                                                                                  量等有关环境举办了具体的核实。

                                                                                  (2)非实物资产和欠债的清查
                                                                                  首要通过查对企业财政总帐、各科目明细帐、管帐凭据,对非实物性
                                                                                  活动资产举办清查。 、
                                                                                  我们对钱币资金、 预付帐款、其他应收款、短期借钱、
                                                                                  应付账款、其他应付款、应交税金、应付职工薪酬和其他活动欠债等科目
                                                                                  的重要记帐凭据举办了重点核验,对可以或许举办函证的科目涉及到的对地契
                                                                                  位举办了函证。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  四、影响资产核实的事项及处理赏罚要领。

                                                                                  未发明影响资产核实的事项。

                                                                                  五、资产清查结论
                                                                                  1、资产核实结论
                                                                                  海南英大房地产开拓有限公司工业打点和财政核算制度健全,各相干
                                                                                  资产打点部分及打点职员严酷遵守打点制度,牢靠资产打点部分对牢靠资
                                                                                  产的增进、镌汰、补缀、更新都严酷遵守打点制度。帐目清晰,无重大异
                                                                                  常环境。

                                                                                  2、资产核实功效
                                                                                  未发明与账面记录存在差别。

                                                                                  3、权属资料不完美等权属不清楚的资产
                                                                                  (一) 存货-开拓产物 11 会所至评估基准日尚未举办支解测绘及未治理


                                                                                  《衡宇全部权证》
                                                                                  (二) 存货-开拓本钱,海兰椰风项目总土地面积为 915728.69 平方米,
                                                                                  一期、二期、三期已经开拓土地 424159.99 平方米,二期旅馆用地 98036.862
                                                                                  平方米,广场用地 64204.2 平方米,剩余五、六期土地面积 329,327.64 平方
                                                                                  米。按照《海口市节制性具体筹划》,广场用地(海口市国用(2009)第
                                                                                  002912 号)64204.2 平方米筹划容积率为 0,筹划用途为广场用地,土地成
                                                                                  天职摊在二期项目中。

                                                                                  (三) 2007 年 9 月 24 日海南英大房地产开拓有限公司与中国银行股份有
                                                                                  限公司海口琼山支行签署 ,
                                                                                  《中国银行人民币资金贷款抵押条约》 公司以海
                                                                                  口市国用【2004】第 001785 号、海口市国用【2004】第 001786 号、琼山籍
                                                                                  国用【2003】第 08-00004 号、琼山籍国用【2003】第 08-00005 号、琼山籍
                                                                                  国用【2003】第 08-00006 号土地行使权及地上构筑物,向中国银行股份有
                                                                                  限公司海口琼山支行提供包管,,确保借钱人海南英大房地产开拓有限公司
                                                                                  推行其与中国银行股份有限公司海口琼山支行签署的编号为琼山 2007 年
                                                                                  公(借)字第 0003 号的借钱条约(借钱总额为 11000 万元)。截至基准日 2009
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  年 11 月 30 日,海南英大房地产开拓有限公司已经送还中国银行股份有限
                                                                                  公司海口琼山支行 6000 万元,现另有 5000 万元未送还。

                                                                                  (四) 海南英大房地产开拓有限公司 10 月份购置的飞奔游艇,至评估基
                                                                                  准日尚未治理船籍等相干证书。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  第五部门 资产基本法评估技能声名
                                                                                  一、活动资产评估声名
                                                                                  (一)评估范畴
                                                                                  企业申报的活动资产包罗钱币资金、应收账款、预付账款、其他应收
                                                                                  款和存货等项目。上述资产在评估基准日账面值和调解后账面值如下所示:
                                                                                  单元:元
                                                                                  科目名称 账面代价
                                                                                  钱币资金 150080985.68
                                                                                  应收帐款 32533908.27
                                                                                  减:幻魅帐筹备 5855039.23
                                                                                  应收帐款净额 26678869.04
                                                                                  预付帐款 38705046.59
                                                                                  其他应收款 135915725.56
                                                                                  减:幻魅帐筹备 2464599.93
                                                                                  其他应收款净额 133451125.63
                                                                                  存货 507999959.02
                                                                                  减:存货减价筹备 0.00
                                                                                  存货净额 507999959.02
                                                                                  活动资产合计 856915985.96
                                                                                  (二)评估进程
                                                                                  评估进程首要分别以下三个阶段:
                                                                                  第一阶段:筹备阶段
                                                                                  对企业评估范畴内的活动资产组成环境举办起源相识 ,向企业提交
                                                                                  评估资料清单和资产评估申报明细暗树模名目,凭证资产评估类型的要求,
                                                                                  指导企业填写活动资产评估申报明细表。

                                                                                  第二阶段:现场调稽核实阶段
                                                                                  查对账目:按照企业申报的活动资产评估明细表及各项资料,起首与
                                                                                  企业的资产欠债表查对,响应科目使之符合。然后与财政客栈台账查对,
                                                                                  凡有一再申报、漏掉未报、错报的项目由企业举办修改或从头申报,做到
                                                                                  申报数据真实靠得住。

                                                                                  现场查点:评估职员、企业实物打点、财政等部分的有关职员,对评
                                                                                  估基准日的各项实物活动资产举办了现场盘货。现金为全额盘货,对付房
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  地产类存货房地产开拓产物和开拓本钱举办逐项核实,并填写了“现金盘


                                                                                  点表”和“存货盘货记录”

                                                                                  第三阶段:评定估算阶段
                                                                                  1.将核实后的活动资产评估明细表录入计较机,成立响应数据库。

                                                                                  2.遵照国有资产评估打点步伐和《资产评估操纵类型意见(试行)》的规
                                                                                  定,回收重置本钱法,确定其在评估基准日的评估值,体例响应的评估汇
                                                                                  总表。

                                                                                  3.提交换动资产的评估声名。

                                                                                  (三)评估技能声名
                                                                                  按照山东中润置业有限公司提供的资产欠债表、企业申报的活动资产
                                                                                  各项目评估明细表,在核实评估明细表和实物的基本上,凭证《资产评估
                                                                                  操纵类型意见》的要求,遵循独立性、客观性、科学性的事变原则举办评
                                                                                  估事变。

                                                                                  钱币资金
                                                                                  钱币资金包罗现金、银行存款二部门,账面值 150080985.68 元。

                                                                                  (1)现金
                                                                                  现金包罗人民币现金,账面代价 606.58 元。评估职员回收倒推要领验
                                                                                  证评估基准日的现金余额,并同现金日志账、总账现金账户余额查对,以
                                                                                  现实盘货金额倒推计较评估基准日现金值确以为评估值。

                                                                                  现金评估倒推法计较公式为:盘货日库存现金数+基准日至盘货日前现
                                                                                  金支出数-基准日至盘货日前现金收入数=评估基准日现金金额。

                                                                                  (2)银行存款
                                                                                  银行存款账面值 150080379.10 元。系存放在中行琼山业务部、中行海
                                                                                  口龙珠支行、建行济南纬二路分理处、交通银行海南分行业务部等银行的
                                                                                  人民币存款。对银行存款的核实采纳向开户银行举办函证,并以银行的对
                                                                                  账单余额同企业银行存款日志账余额相查对的方法,若有未达账项,则编
                                                                                  制银行存款余额调理表,均衡符合后,以核实后账面值作为评估值。

                                                                                  评估职员对银行账户举办逐项核实,均均衡符合,同时对未达账项形
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  成缘故起因举办观测,对大额未达账项逐笔核实,经调稽核实,未达账项的发
                                                                                  生均属正常范畴,未发明影响净资产事件。

                                                                                  银行存款评估值为 150080379.10 元。

                                                                                  2.应收帐款
                                                                                  应 收 帐 款 账 面 值 为 32533908.27 元 , 坏 账 准 备 账 面 值
                                                                                  5855039.23 元,账面净额 26678869.04 元。其应收帐款核算首要内容系贩卖
                                                                                  商品应收的地块开拓按揭及非按揭房款金钱。

                                                                                  评估基准日应收账款共 46 项,评估职员对个中部门大额账户发出了询
                                                                                  证函,回函确认金额均与账面值符合。对未函证或函证未回覆的账户,评
                                                                                  估职员执行了更换审验措施,通过核查相干记账凭据和原始凭据,磨练现
                                                                                  有条约及付款凭据等有关资料,说明相识债权的经济营业内容与相干原料
                                                                                  的勾稽环境和公道性,判定管帐记录的精确性、账面债权金额的存在性、
                                                                                  真实性;通过说明相识债权催收、债权账龄和债务人的相干环境,核对评
                                                                                  估基准日后应收款的已收回环境,判定账面债权的可接纳性。

                                                                                  通过上述说明,评估职员相识到应收金钱账龄在 1-2 年内,为房款,
                                                                                  未发明有账实不符等非常环境。本次评估对付无确凿证据证明无法收回的
                                                                                  金钱,参考企业及审计师计提幻魅账筹备的要领对该部门应收款按账龄环境
                                                                                  计提风险丧失,从而计较出应收账款的可接纳金额。

                                                                                  经评估,其他应收款评估值为 32533908.27 元,估量风险丧失评估值为
                                                                                  5855039.23 元;其他应收款净额评估值为 26678869.04 元。

                                                                                  3.预付账款
                                                                                  预付账款账面值 38705046.59 元。首要为预付的工程金钱。评估职员对
                                                                                  每笔金钱的预付时刻、预付缘故起因等身分举办了详细地说明。并对预付款中
                                                                                  的较大额金钱,发放了预付账款询证函,并查阅了条约和付款凭据。经核
                                                                                  实预付金钱账目清楚,基准日后均能收回响应的资产或权益,以经核实后
                                                                                  的账面值确认评估值。预付账款评估值 38705046.59 元。

                                                                                  4.其他应收款
                                                                                  其 他 应 收 款 账 面 值 为 135915725.56 元 , 坏 账 准 备 账 面 值
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  2464599.93 元,账面净额 133451125.63 元。其他应收款核算首要内容系除销
                                                                                  售商品和预付购货款以外应收的金钱,首要包罗办公借钱、代付款等金钱。

                                                                                  评估基准日应收账款共 369 项,评估职员对个中部门大额账户发出了
                                                                                  询证函,回函确认金额均与账面值符合。对未函证或函证未回覆的账户,
                                                                                  评估职员执行了更换审验措施,通过核查相干记账凭据和原始凭据,磨练
                                                                                  现有条约及付款凭据等有关资料,说明相识债权的经济营业内容与相干材
                                                                                  料的勾稽环境和公道性,判定管帐记录的精确性、账面债权金额的存在性、
                                                                                  真实性;通过说明相识债权催收、债权账龄和债务人的相干环境,核对评
                                                                                  估基准日后应收款的已收回环境,判定账面债权的可接纳性。

                                                                                  通过上述说明,评估职员相识到应收金钱账龄首要在 1-2 年内,为办
                                                                                  公借钱、代付款等,未发明有账实不符等非常环境。本次评估对付无确凿
                                                                                  证据证明无法收回的金钱,参考企业及审计师计提幻魅账筹备的要领对该部
                                                                                  分其他应收款按账龄环境计提风险丧失,从而计较出应收账款的可接纳金
                                                                                  额。

                                                                                  颠末上述评估,其他应收款评估值为 135915725.56 元,估量风险丧失
                                                                                  评估值为 2464599.93 元;其他应收款净额评估值为 133451125.63 元。

                                                                                  5. 存货
                                                                                  5-1.评估范畴
                                                                                  海南英大房地产开拓有限公司纳入本次评估范畴的存货于评估基准日
                                                                                  的根基环境如下:
                                                                                  构筑面积 账面代价
                                                                                  项 目 项数
                                                                                  (平方米) 原值 净值
                                                                                  存货-开拓产物 159
                                                                                  个中:
                                                                                  海蓝椰风 住宅 10 3,492.39 34,566,763.42 34,566,763.42
                                                                                  一期 会所 1 3,087.97 24,181,557.26 24,181,557.26
                                                                                  海蓝椰风二期 148 40,633.59 232,701,448.56 232,701,448.56
                                                                                  存货-开拓本钱 3
                                                                                  个中:
                                                                                  海蓝椰风三期 1.00 41101.95 59,553,730.66 59,553,730.66
                                                                                  海蓝椰风五、六期 1.00 164,663.82 155,704,059.12 155,704,059.12
                                                                                  海蓝椰风二期旅馆 1.00 49,018.43 1,292,400.00 1,292,400.00
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  5-2.存货轮廓先容
                                                                                  (1)开拓产物轮廓
                                                                                  纳入本次评估范畴存货开拓产物共 159 项,个中:
                                                                                  海蓝椰风一期现存余住宅 10 项,钢混布局,构筑面积 3,492.39 ㎡ , 2007
                                                                                  年 7 月建成,外墙面为涂料,住宅内部为壁纸或立邦漆,地面为大理石、
                                                                                  木地板或地毯,铝合金门窗。截至截至评估基准日,海南英大房地产开拓
                                                                                  有限公司已取得国有土地行使权证、衡宇全部权证;会所一项,钢混布局,
                                                                                  构筑面积 3,087.97 ㎡ ,2007 年 7 月建成,外墙面为涂料,住宅内部为壁纸
                                                                                  或立邦漆,地面为木地板,实木门窗。截至截至评估基准日,海南英大房
                                                                                  地产开拓有限公司已取得国有土地行使权证,尚未治理衡宇全部权证。

                                                                                  海蓝椰风二期现存余住宅 148 项,构筑面积 40,633.59 ㎡ ,钢混布局,
                                                                                  2008 年 6 月建成,外墙面为涂料,住宅内部为四白落地,铝合金门窗。截
                                                                                  止评估基准日,海南英大房地产开拓有限公司已取得国有土地行使权证、
                                                                                  商品房预售容许证号,尚未治理衡宇全部权证。

                                                                                  (2)开拓本钱轮廓
                                                                                  纳入本次评估范畴存货-开拓产物共 3 项,个中:
                                                                                  ①海蓝椰风三期
                                                                                  海蓝椰风三期项目标账面值 59,553,730.66 元,账面值组成为土地征用
                                                                                  及拆迁赔偿费 26,966,414.89 元、前期工程费 7,062,023.40 元、基本办法费和
                                                                                  构筑安装工程费元 9,845,753.60 元、成本利钱及其他 15,679,538.77 元,在存
                                                                                  货-开拓本钱中举办核算。

                                                                                  a.项目轮廓
                                                                                  海蓝椰风三期项目位于海口市琼山大道 8 号,北临琼州海峡。三期项
                                                                                  目总占地 90,793.33 平方米,筹划总构筑面积为 41101.95 平方米,图测总建
                                                                                  筑面积为 40269.23 平方米,构筑范例为 136 栋钢混多层联排、叠拼别墅,
                                                                                  贸易配套及会所,构筑内容联排、叠拼别墅,贸易配套及会所,项目于 1999
                                                                                  年 2 月取得土地行使权证,2009 年 6 月项目开工,估量 2010 年 7 月交付使
                                                                                  用。制止评估基准日,形象进度为 20%。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  b.项目用地状况
                                                                                  海南英大房地产开拓有限公司于 1999 年 2 月取得海蓝椰风三期 土地
                                                                                  行使权证,土地挂号状况如下表:
                                                                                  土 四至


                                                                                  地 宗
                                                                                  国有土 使 出让土
                                                                                  序 使 地 土地面 用
                                                                                  地行使 用 地终止 地号 图号 备注
                                                                                  号 用 位 积(m2) 途 东 西 南 北
                                                                                  证编号 权 日期
                                                                                  权 置







                                                                                  大 海南 海南

                                                                                  房 琼山籍 英大 英大

                                                                                  地 国用 房地 房地
                                                                                  东 住 出 03-13- 筹划 筹划
                                                                                  1 产 (2003)第 11796.26 2069-2-4 83-04-4 产开 产开
                                                                                  营 宅 让 10-192 路 路
                                                                                  开 08-00004 发有 发有

                                                                                  发 号 限公 限公

                                                                                  有 司 司








                                                                                  大 海南 海南

                                                                                  房 琼山籍 英大 英大

                                                                                  地 国用 房地 房地
                                                                                  东 住 出 03-13 筹划 筹划
                                                                                  2 产 (2003)第 14666.75 2069-2-4 83-04-4 产开 产开
                                                                                  营 宅 让 -10-193 路 路
                                                                                  开 08-00005 发有 发有

                                                                                  发 号 限公 限公

                                                                                  有 司 司




                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  土 四至


                                                                                  地 宗
                                                                                  国有土 使 出让土
                                                                                  序 使 地 土地面 用
                                                                                  地行使 用 地终止 地号 图号 备注
                                                                                  号 用 位 积(m2) 途 东 西 南 北
                                                                                  证编号 权 日期
                                                                                  权 置







                                                                                  大 海南

                                                                                  房 琼山籍 英大

                                                                                  地 国用 房地
                                                                                  东 住 出 03-13- 东营 筹划 广场
                                                                                  3 产 (2003)第 25296.37 2069-2-4 83-05-3 产开
                                                                                  营 宅 让 10-194 林地 路 路
                                                                                  开 08-00006 发有

                                                                                  发 号 限公

                                                                                  有 司







                                                                                  海 城

                                                                                  口 镇
                                                                                  ☆ 房 海口市 本项目
                                                                                  市 混
                                                                                  地 国用 占用土
                                                                                  江 合 出 03-13- I02180206 筹划
                                                                                  4 产 (2004)第 382768.7 2074-5-9 安定 安定 安定 地
                                                                                  东 住 让 10-362 -I02190205 路
                                                                                  开 001786 39033.95
                                                                                  新 宅
                                                                                  发 号 平方米
                                                                                  市 用

                                                                                  区 地



                                                                                  c.工程轮廓
                                                                                  海蓝椰风三期项目筹划总构筑面积 41101.95 平方米,图测总构筑面积
                                                                                  40269.23 平方米,个中住宅为 32,547.06 平方米(共 136 套) 贸易配套 6295.32

                                                                                  平方米;会所构筑面积为 1426.85 平方米,项目于 2009 年 6 月开工,估量
                                                                                  2010 年 7 月完工。

                                                                                  d.贩卖环境
                                                                                  至评估基准日,企业已经取得《商品房预售容许证》([2009]海房预字
                                                                                  (0090)号)。按照企业提供的贩卖统计表,制止评估基准日贩卖环境如下
                                                                                  表:
                                                                                  序号 用途 签约面积(平方米) 签约套数 条约总价(元)
                                                                                  1 住宅 623.00 3 5,052,616.00
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  ②海蓝椰风五、六期项目
                                                                                  海蓝椰风五、六期项目标账面值 155,704,059.12 元,账面值组成为土地
                                                                                  征用及拆迁赔偿费 98,598,678.73、市政基本办法费 3,848,424.06、成本利钱
                                                                                  及其他 53,256,956.33 元,在存货-开拓本钱中举办核算。

                                                                                  a.项目轮廓
                                                                                  海蓝椰风五、六期项目位于海口市琼山大道 8 号。宗地出让面积
                                                                                  329,327.64 平方米,
                                                                                  《国有土地行使权出让条约》内未对筹划前提举办约定,
                                                                                  制止评估基准日海蓝椰风五、六期项目土地开拓水平到达“三通一平”。

                                                                                  b.项目用地状况
                                                                                  海南英大房地产开拓有限公司于 2004 年 5 月取得海蓝椰风五、六期土
                                                                                  地行使权证,土地挂号状况如下表:
                                                                                  土 四至

                                                                                  国有 地
                                                                                  地 宗
                                                                                  土地 使
                                                                                  序 使 地 土地面积 用 出让土地
                                                                                  行使 用 地号 图号 备注
                                                                                  号 用 位 (m2) 途 终止日期 东 西 南 北
                                                                                  证编 权
                                                                                  权 置
                                                                                  号 类




                                                                                  英 海

                                                                                  大 海口 口 海南

                                                                                  房 市国 市 英大
                                                                                  单 项目占用
                                                                                  地 用 美 房地
                                                                                  一 出 03-13- I0219 土地
                                                                                  1 产 (2005) 兰 24225.27 2074-11-14 安定 安定 安定 产开
                                                                                  住 让 10-552 0206 329327.64
                                                                                  开 第 区 发有
                                                                                  宅 平方米
                                                                                  发 001310 灵 限公

                                                                                  有 号 山 司

                                                                                  限 镇





                                                                                  海 城
                                                                                  大 海口
                                                                                  口 镇
                                                                                  房 市国
                                                                                  市 混
                                                                                  地 用 I02180
                                                                                  江 合 出 03-13- 筹划
                                                                                  2 产 (2004) 382768.7 2074-5-9 206-I021 安定 安定 安定
                                                                                  东 住 让 10-362 路
                                                                                  开 第 90205
                                                                                  新 宅
                                                                                  发 001786
                                                                                  市 用
                                                                                  有 号
                                                                                  区 地



                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名


                                                                                  英 海

                                                                                  大 海口 口 海南

                                                                                  房 市国 市 英大

                                                                                  地 用 美 房地
                                                                                  一 出 03-13- I0219 琼州
                                                                                  3 产 (2005) 兰 133125.32 2004-11-15 安定 产开 安定
                                                                                  住 让 10-551 0206 海峡
                                                                                  开 第 区 发有

                                                                                  发 001312 灵 限公

                                                                                  有 号 山 司

                                                                                  限 镇


                                                                                  ③海蓝椰风二期旅馆项目
                                                                                  海蓝椰风二期旅馆项目标账面值 1,292,400.00 元,为前期工程费,在存
                                                                                  货-开拓本钱中举办核算。

                                                                                  a.项目轮廓
                                                                                  海蓝椰风二期旅馆项目位于海口市琼山大道 8 号。宗地出让面积
                                                                                  98,036.86 平方米,
                                                                                  《国有土地行使权出让条约》内未对筹划前提举办约定,
                                                                                  制止评估基准日海蓝椰风二期旅馆土地开拓水平到达“三通一平”。

                                                                                  b.项目用地状况
                                                                                  海南英大房地产开拓有限公司于 2004 年 5 月取得海蓝椰风二期旅馆土
                                                                                  地行使权证,土地挂号状况如下表:
                                                                                  土地行使权人 海南英大房地产开拓有限公司
                                                                                  土地行使证号 海口市国用(2004)第 001785 号
                                                                                  宗职位置 海口市江东新市区
                                                                                  图号 03-13-10-360
                                                                                  地号 I02190205
                                                                                  土地行使权范例 出让
                                                                                  土地挂号用途 城镇殽杂住宅用地
                                                                                  土地行使终止日期 2074 年 5 月 9 日
                                                                                  土地面积(平方米) 169439.03 平方米(个中本项目用地 98,036.86 平方米)
                                                                                  东 安定
                                                                                  西 筹划路
                                                                                  四至
                                                                                  南 筹划路
                                                                                  北 安定
                                                                                  (3)评估要领
                                                                                  ①存货-开拓产物
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  对存货-开拓产物,回收市场代价倒扣法举办评估。本次评估要领按已
                                                                                  经贩卖尚未结转部门凭证签约现实金额,未贩卖部门凭证收益法、市场比
                                                                                  较法测算估量贩卖价值,将已签约金额/估量贩卖金额减去评估基准日后已
                                                                                  落成尚未付出的工程用度、贩卖用度、贩卖税金及附加、土地增值税、所
                                                                                  得税以及恰当数额的净利润等确定其评估值。

                                                                                  评估代价=已签约金额/估量贩卖金额-已落成尚未付出的工程用度-销
                                                                                  售用度-贩卖税金及附加-土地增值税-所得税-恰当数额的净利润-尚需付出
                                                                                  的工程用度
                                                                                  ②存货-开拓本钱
                                                                                  Ⅰ.对付存货-开拓本钱中商品房开拓项目,首要回收假设开拓法举办
                                                                                  评估。因为房地产开拓本钱属于存货,在假设开拓法评估功效基本上需扣
                                                                                  除企业应缴纳的所得税。则根基公式如下:
                                                                                  评估代价=税前评估代价-所得税
                                                                                  税前评估代价=开拓后房地产代价-后续开拓本钱-贩卖用度-打点用度-
                                                                                  贩卖税金及附加-土地增值税-投资利钱-投资利润
                                                                                  a.开拓后房地产代价
                                                                                  对付有签约预售的项目,开拓后房地产代价=已签约衡宇贩卖金额+
                                                                                  未签约衡宇估量贩卖金额;对付没有签约预售的项目,开拓后房地产代价
                                                                                  便是项目开拓后可售衡宇估量贩卖金额。

                                                                                  b.后续开拓本钱
                                                                                  后续开拓本钱=至完工尚需产生的工程用度+已落成尚未付出的工程费
                                                                                  用+不行预见用度
                                                                                  c.贩卖用度
                                                                                  贩卖用度=估量贩卖金额×贩卖用度率+已贩卖尚未付出的贩卖佣金
                                                                                  (若有)
                                                                                  d.打点用度
                                                                                  打点用度=后续开拓本钱×打点用度率
                                                                                  e.贩卖税金及附加
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  贩卖税金及附加=开拓后房地产代价×贩卖税金及附加率
                                                                                  f.土地增值税
                                                                                  凭证税礼貌定,分项目举办汇算清缴,按照增值比例分段累计计较土
                                                                                  地增值税。

                                                                                  g.投资利钱
                                                                                  投资利钱=税前评估代价×利率×后续开拓期+(后续开拓本钱+打点费
                                                                                  用)×利率×后续开拓期/2
                                                                                  h.投资利润
                                                                                  投资利润=税前评估代价×投资利润率×后续开拓期+(后续开拓本钱+
                                                                                  打点用度)×投资利润率×后续开拓期/2
                                                                                  Ⅱ. 对付存货-开拓本钱中尚未投资开拓的土地,本次评估回收基准地
                                                                                  价系数修处死评估出土地市场价值后扣减土地增值税、所得税等后做为尚
                                                                                  未投资开拓土地存货的评估代价。

                                                                                  基准地价系数修处死计较公式如下:
                                                                                  基准地价系数修处死是操作城镇基准地价和基准地价修订系数表等
                                                                                  评估成就,凭证更换原则,就待估宗地的地区前提和个体前提等与其所处
                                                                                  地区的均匀前提对较量,并比较批改系数表选取响应的修订系数对基准地
                                                                                  价举办批改,进而求取待估宗地在评估基准日价值的要领。计较公式如下:
                                                                                  V=V1b ×(1±∑Ki ) ×Kj
                                                                                  个中:V——土地价值
                                                                                  V1b——某一用途土地在某一土地级上的基准地价
                                                                                  ∑Ki——宗地地价批改系数
                                                                                  Kji——估价期日、容积率、土地行使年期等其他批改系数
                                                                                  涉及的各地域土地行使权评估,详细计较公式按照各地发布的基准地
                                                                                  价文件确定。

                                                                                  5-3.典范项目评预计较进程
                                                                                  (1)存货-开拓产物
                                                                                  案例一
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  海蓝椰风项目二期 C 区 16
                                                                                  产权单元:海南英大房地产开拓有限公司
                                                                                  明细表序号:存货-开拓产物第 99 号
                                                                                  存货的账面值组成为土地出让金、工程款等
                                                                                  完工日期为:2008 年 06 月
                                                                                  ①评估工具及范畴
                                                                                  构筑面积 349.45 平方米,
                                                                                  该评估工具为海蓝椰风项目二期 C 区 16 住宅,
                                                                                  共 3 层。



                                                                                  ②房地产权属状况
                                                                                  至评估基准日,估价工具已治理《商品房预售容许证号》([2007]海房

                                                                                  预字(0123)号) 尚未治理 ,
                                                                                  《衡宇全部权证》 待估房地产权属环境详见下表:
                                                                                  权属人 海南英大房地产开拓有限公司
                                                                                  土地权证号 海口市国用(2004)第 001785 号
                                                                                  房产证号
                                                                                  房地坐落位置 海口市琼山大道 8 号
                                                                                  国有土地行使范例 出让 衡宇全部权性子
                                                                                  衡宇产权来历 自建 衡宇产权比例 100%
                                                                                  图幅号 ------ 地籍号 ------
                                                                                  土地用途 住宅 衡宇用途 住宅
                                                                                  土地核准行使限期: 终止日期为: 2074 年5 月9 日
                                                                                  宗地分摊面积 ------
                                                                                  东至 安定
                                                                                  土 地 状 况 西至 筹划路
                                                                                  宗岛至
                                                                                  南至 安定
                                                                                  北至 筹划路
                                                                                  构筑布局 钢混布局
                                                                                  条理/层数 3/3
                                                                                  房 屋 状 况
                                                                                  构筑面积 349.45 平方米
                                                                                  建成年月 2008 年
                                                                                  房地产他项权力 无/抵押/租赁/包管
                                                                                  ③评估工具根基环境
                                                                                  评估工具位于海口市琼山大道 8 号,建成于 2007 年 4 月,钢筋混凝土
                                                                                  布局。小区宗地表里基本办法配套环境为宗地外三通(通电、通信、通路),
                                                                                  宗地内五通(通上水、通下水、通电、通信、通路)园地平整。评估工具
                                                                                  层高约 3.5 米,大楼工程质量及维护调养状况较好,此刻首要用途为售楼
                                                                                  处。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  评估工具现外墙为涂料,层高约 3.5 米,造型顶,客堂地面为大理石,
                                                                                  寝室地面为实木地板,墙面为壁纸。

                                                                                  ④计较进程
                                                                                  按照企业提供的相干资料以及评估职员现场勘测,截至评估基准日,
                                                                                  海蓝椰风项目二期 C 区 16 于 2003 年 6 月完工。至评估基准日,C 区 16 无
                                                                                  人栖身,为样板间。

                                                                                  本次评估要领按已经贩卖部门凭证现实金额,未贩卖部门凭证估量销
                                                                                  售价值,将已签约金额/估量贩卖金额减去评估基准日后至整个项目尚需支
                                                                                  付的工程用度、贩卖用度、贩卖税金及附加、所得税等确定其评估值。

                                                                                  评估代价=已签约金额/估量贩卖金额-贩卖用度-贩卖税金及附加-土地
                                                                                  增值税-所得税
                                                                                  a.估量贩卖金额
                                                                                  因为企业未提供的评估工具估量贩卖价值,故回收市场较量法计较评
                                                                                  估工具估量贩卖价值。

                                                                                  ●市场较量法计较海蓝椰风项目二期 C 区 16 估量贩卖价值
                                                                                  ⅰ.计较公式
                                                                                  市场较量法是将估价工具与在估价时点近期有过买卖营业的相同房地产进
                                                                                  行较量,对这些相同房地产的已知价值作恰当的批改,以此估算估价工具
                                                                                  的客观公道价值或代价的要领。计较公式
                                                                                  估价工具市场价值=较量案例价值×买卖营业环境批改×买卖营业期日批改×区
                                                                                  域身分批改×个体身分批改
                                                                                  ⅱ.选择买卖营业案例
                                                                                  实例 A:海蓝椰风项目二期 B 区 1 号,位于海口市琼山大道 8 号,钢
                                                                                  混布局,2008.4.29,买卖营业价值为 12521 元/平方米,买卖营业环境正常,毛坯房。

                                                                                  实例 B:海蓝椰风项目二期 B 区 20 号,位于海口市琼山大道 8 号,钢
                                                                                  混布局,2008.5.12,买卖营业价值为 11552 元/平方米,买卖营业环境正常,毛坯房。

                                                                                  实例 C:海蓝椰风项目二期 B 区 24,位于海口市琼山大道 8 号,钢混
                                                                                  布局,2008.4.29,买卖营业价值为 12424 元/平方米,买卖营业环境正常,毛坯房。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  表一:案例环境声名表
                                                                                  售价(元
                                                                                  案例 名称 布局 买卖营业时刻 用途 买卖营业面积 层数/条理
                                                                                  /M2)
                                                                                  待估 海蓝椰风项目二期 C 区 16 钢混布局 2009.11.30 住宅 349.45 3/3
                                                                                  A 海蓝椰风项目二期 B 区 1 号 钢混布局 2008.4.29 住宅 348.29 3/3 12521
                                                                                  B 海蓝椰风项目二期 B 区 20 号 钢混布局 2008.5.12 住宅 348.29 3/3 11552
                                                                                  C 海蓝椰风项目二期 B 区 24 钢混布局 2008.4.29 住宅 348.29 3/3 12424
                                                                                  ⅲ.较量身分的选择
                                                                                  表二:身分前提声名表
                                                                                  内容 较量工具 实例 A 实例 B 实例 C
                                                                                  售价(元/平米) 12521 11552 12424
                                                                                  用途 住宅 住宅 住宅 住宅
                                                                                  买卖营业时刻 2009-11-30 2008-4-29 2008-5-12 2008-6-22
                                                                                  买卖营业环境 新居 新居 新居 新居
                                                                                  土地权属(性
                                                                                  出让 出让 出让 出让
                                                                                  质)
                                                                                  富贵水平 不富贵 不富贵 不富贵 不富贵
                                                                                  基本办法配套 水电气热等基本办法 水电气热等基本办法 水电气热等基本办法 水电气热等基本办法
                                                                                  水平 不足一切 不足一切 不足一切 不足一切
                                                                                  民众办法完美 学校、医院、处事等公 学校、医院、处事等公 学校、医院、处事等公 学校、医院、处事等公
                                                                                  水平 共办法不足一切 共办法不足一切 共办法不足一切 共办法不足一切
                                                                                  距市(镇)中心
                                                                                  市郊 市郊 市郊 市郊
                                                                                  区间隔
                                                                                  与骨干路的通达及距 与骨干路的通达及距 与骨干路的通达及距 与骨干路的通达及距
                                                                                  交通便捷水平 机场、趁魅站、船埠的便 机场、趁魅站、船埠的便 机场、趁魅站、船埠的便 机场、趁魅站、船埠的便
                                                                                  捷度一样平常 捷度一样平常 捷度一样平常 捷度一样平常
                                                                                  氛围、噪音、周围景观 氛围、噪音、周围景观 氛围、噪音、周围景观 氛围、噪音、周围景观
                                                                                  情形质量
                                                                                  较 较 较 较
                                                                                  地区筹划切合
                                                                                  切合 切合 切合 切合
                                                                                  水平
                                                                                  临街状况 临辅路 临辅路 临辅路 临辅路
                                                                                  构筑布局 框架 框架 框架 框架
                                                                                  电梯 无 无 无 无
                                                                                  空调 无 无 无 无
                                                                                  暖气 无 无 无 无
                                                                                  宽带网 有 有 有 有
                                                                                  装修环境 精装 毛坯 毛坯 毛坯
                                                                                  ⅳ.较量身分批改
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  设定评估工具的各项影响身分较量系数为 100,以评估工具的各项影
                                                                                  响身分与评估实例的举办较量,得出房地产价值影响身分批改系数较量表
                                                                                  如下:
                                                                                  表三:较量身分前提指数表
                                                                                  内容 较量工具 实例 A 实例 B 实例 C
                                                                                  售价(元/平米) (空) 12521 11552 12424
                                                                                  用途 100 100 100 100
                                                                                  买卖营业时刻 100 97 97 97
                                                                                  买卖营业环境 100 100 100 100
                                                                                  土地权属(性子) 100 100 100 100
                                                                                  富贵水平 100 100 100 100
                                                                                  基本办法配套水平 100 100 100 100
                                                                                  民众办法完美水平 100 100 100 100
                                                                                  距市(镇)中心区间隔 100 100 100 100
                                                                                  交通便捷水平 100 100 100 100
                                                                                  情形质量 100 100 100 100
                                                                                  地区筹划切合水平 100 100 100 100
                                                                                  临街状况 100 100 100 100
                                                                                  构筑布局 100 100 100 100
                                                                                  电梯 100 100 100 100
                                                                                  空调 100 100 100 100
                                                                                  暖气 100 100 100 100
                                                                                  宽带网 100 100 100 100
                                                                                  装修环境 100 95 95 95
                                                                                  表四:身分较量批改系数表
                                                                                  内容 实例 A 实例 B 实例 C
                                                                                  售价(元/平米) 12521 11552 12424
                                                                                  用途 100/100 100/100 100/100
                                                                                  买卖营业时刻 100/97 100/97 100/97
                                                                                  买卖营业环境 100/100 100/100 100/100
                                                                                  土地权属(性子) 100/100 100/100 100/100
                                                                                  富贵水平 100/100 100/100 100/100
                                                                                  基本办法配套水平 100/100 100/100 100/100
                                                                                  民众办法完美水平 100/100 100/100 100/100
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  内容 实例 A 实例 B 实例 C
                                                                                  距市(镇)中心区间隔 100/100 100/100 100/100
                                                                                  交通便捷水平 100/100 100/100 100/100
                                                                                  情形质量 100/100 100/100 100/100
                                                                                  地区筹划切合水平 100/100 100/100 100/100
                                                                                  临街状况 100/100 100/100 100/100
                                                                                  构筑布局 100/100 100/100 100/100
                                                                                  电梯 100/100 100/100 100/100
                                                                                  空调 100/100 100/100 100/100
                                                                                  暖气 100/100 100/100 100/100
                                                                                  宽带网 100/100 100/100 100/100
                                                                                  装修环境 100/95 100/95 100/95
                                                                                  批改系数 1.0852 1.0852 1.0852
                                                                                  比准价值 13587.8 12536.2 13482.5
                                                                                  ⅴ.市场较量法求评估工具估量贩卖价值代价
                                                                                  较量批改后,以三个比准价值的算术均匀值作为市场较量法的评估市
                                                                                  场均匀价功效,即:13202 元/平方米。则:
                                                                                  海蓝椰风项目二期 C 区 16 估量贩卖价值=13202×349.45
                                                                                  =4613439 元(取整)
                                                                                  b.已落成尚未付出的工程用度
                                                                                  ☆ 按照企业财政部分提供的相干资料,该项目尚需付出的工程用度
                                                                                  31165864.84 元,剩余存货开拓产物 40633.59 平方米,评估工具面积为 349.45
                                                                                  平方米,则评估工具应交纳已落成尚未付出的工程用度 204281.3 元。

                                                                                  c.贩卖用度
                                                                                  贩卖用度包罗项目贩卖部分的打点用度、贩卖人力资源用度、告白费
                                                                                  用、项目咨询及筹谋用度等。按照评估职员对相干市场资料的观测说明,
                                                                                  海口市房地产署理贩卖公司的佣金率为 1%-2%阁下,房地产告白用度一样平常
                                                                                  占到房地产贩卖额的 1%-2%,团结企业提供的已产生贩卖用度财政资料以
                                                                                  及已签署的告白、贩卖咨询及筹谋条约,综合确定本次评估的贩卖用度率
                                                                                  为 2%。

                                                                                  贩卖用度=4613439×2%=92268.78 元
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  d.贩卖税金及附加
                                                                                  按照企业财政部分提供的相干资料,企业贩卖税金及附加首要为业务
                                                                                  税、教诲附加费,其税率为 5.5%,计税基数估量贩卖金额。

                                                                                  贩卖税金及附加=4613439×5.5%=253739.15 元
                                                                                  e.土地增值税
                                                                                  经测算,该项目总收入 761111720 元,扣除项目金额合计 591450447.2
                                                                                  元,个中取得项目土地行使权所付出的金额为 84307464.11 元,房地产项目
                                                                                  开拓总本钱为 338160802.6 元,房地产开拓用度为 42246826.67 元,与转让
                                                                                  房地产有关的税金为 42241700.46 元,财务部划定的加计 20%扣除数为
                                                                                  84493653.34 元,则增值额为 169661272.8 元,增值率为 28.69%,应交纳土地
                                                                                  增值税 50898381.84 元,企业已经计提土地增值税 19732517 元,应补交土地
                                                                                  增值税 31165864.84 元,剩余存货开拓产物 40633.59 平方米,评估工具面积
                                                                                  为 349.45 平方米,则评估工具应交纳土地增值税 268027.30 元。

                                                                                  f.所得税
                                                                                  经测算,该项目利润率为 30%,所得税税率为 20%,则企业应缴纳的
                                                                                  所得税为:
                                                                                  所得税=估量贩卖收入×30%×20%=4613439×32%×20%
                                                                                  =276806 元
                                                                                  g.海蓝椰风项目二期 C 区 16 的评估值
                                                                                  海蓝椰风项目二期 C 区 16 的评估值
                                                                                  =a-b-c-d-e-f
                                                                                  = 4613439- 204281.3- 92268.78 - 253739.15 - 268027.30 - 276806.34
                                                                                  = 3518316 元
                                                                                  (2)存货-开拓本钱
                                                                                  案例一
                                                                                  海蓝椰风三期评估
                                                                                  按照企业提供的相干资料,其开拓本钱首要由拆迁赔偿费、前期工程
                                                                                  费、基本办法费和构筑安装工程费等组成,评估职员通过现场勘查、对账
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  面代价内在的说明以及与企业打点职员的雷同,将开拓本钱凭证以下进程
                                                                                  举办评估。

                                                                                  按照企业提供的资料以及评估职员现场勘查,截至至评估基准日,海
                                                                                  蓝椰风三期:现场园地平整,贸易配套及部门连排别墅已建至地坪±0 以上。

                                                                                  至评估基准日,凭证构筑面积统计口径,企业已贩卖住房 623.00 平方米。

                                                                                  本次评估要领首要回收假设开拓法举办评估。因为房地产开拓本钱属
                                                                                  于存货,在假设开拓法评估功效基本上需扣除企业应缴纳的所得税。则基
                                                                                  本公式如下:
                                                                                  评估代价=税前评估代价-所得税
                                                                                  税前评估代价=开拓后房地产代价-后续开拓本钱-贩卖用度-打点用度-
                                                                                  贩卖税金及附加-土地增值税-投资利钱-投资利润
                                                                                  a.已签约条约额
                                                                                  按照企业提供的海蓝椰风三期贩卖统计表,制止评估基准日贩卖环境
                                                                                  如下表:
                                                                                  序号 用途 签约面积(平方米) 签约套数 条约总价(元)
                                                                                  1 住宅 623.00 3 5,052,616.00
                                                                                  b.估量贩卖金额
                                                                                  按照评估职员观测海蓝椰风二期买卖营业案例
                                                                                  序号 房号 买卖营业时刻 总房款 构筑面积(㎡) 单价( 元/㎡)
                                                                                  1 2049 2009.11.26 1,900,000.00 230.38 8,247
                                                                                  3 2074 2009.10.2 2,643,760.00 294.82 8,967
                                                                                  4 2075 2009.11.17 2,840,000.00 294.82 9,633
                                                                                  按照以上资料,对付估量贩卖金额简直定,本次评估按照企业提供的自
                                                                                  评估基准日 11 月 30 日已贩卖衡宇金额资料以及未售衡宇数目清单,团结
                                                                                  东海岸住宅房产市场变革趋势以及海口市房地产市场变革环境确定估量销
                                                                                  售总价如下表:
                                                                                  序号 用途 未签约面积(平方米) 估量贩卖单价 估量贩卖总价(元)
                                                                                  1 住宅 31,924.06 10,000.00 319,240,600.00
                                                                                  2 贸易配套 6,295.32 8,000.00 50,362,560.00
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  合计 38,219.38 369,603,160.00
                                                                                  贩卖总价=已签约条约额+估量贩卖金额=374,655,776.00 元
                                                                                  c.贩卖用度率
                                                                                  贩卖用度包罗项目贩卖部分的打点用度、贩卖人力资源用度、告白费
                                                                                  用、项目咨询及筹谋用度等。按照评估职员对相干市场资料的观测说明,
                                                                                  海口市房地产署理贩卖公司的佣金率为 1%-3%阁下,房地产告白用度一样平常
                                                                                  占到房地产贩卖额的 1%-2%,团结企业提供的已产生贩卖用度财政资料以
                                                                                  及策划公司相干先容,综合确定本次评估的贩卖用度率为 2%;则尚需产生
                                                                                  的贩卖用度为:
                                                                                  贩卖用度=369,603,160.00×2%= 7,392,063.20 元
                                                                                  d.贩卖税金及附加
                                                                                  按照企业财政部分提供的相干资料,企业贩卖税金及附加首要为业务
                                                                                  税和都市维护建树费及教诲费附加,其税率为 5.5%。计税基数为总贩卖收
                                                                                  入的贩卖金额。

                                                                                  贩卖税金及附加=374,655,776.00×5.5%
                                                                                  = 20,606,067.68 元
                                                                                  e.评估基准日后尚需付出的工程用度
                                                                                  至评估基准日,尚需产生的项目工程用度包罗前期工程费、构筑安装
                                                                                  工程费及其余估量付出的工程款等。按照企业提供的资料尚需产生的工程
                                                                                  费如下:
                                                                                  项目 数值
                                                                                  后续土地开拓本钱 3,280,281.84
                                                                                  前期工程费 7,627,176.60
                                                                                  构筑安装工程费 86,140,678.04
                                                                                  基本办法费 55,046,368.36
                                                                                  民众配套办法费 23,288,757.77
                                                                                  其余 3,376,658.02
                                                                                  总计 178,759,920.64
                                                                                  f.打点用度
                                                                                  按照企业财政部分提供的相干资料,打点用度取费基数为尚需产生的
                                                                                  工程款等,用度率为 3%
                                                                                  g.估算投资利钱
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  海蓝椰风三期项目公道工期为 1.1 年,自评估基准日算起尚余工期 0.6
                                                                                  年,取同期人民银行六个月至一年(含 1 年)贷款利率 5.31%,估价时点
                                                                                  估价工具评估值按一次性投入计较,后续构筑物开拓本钱和打点用度、不
                                                                                  可预见费按匀称投入计较,,则:
                                                                                  利钱=V×[(1+5.31%)0.6-1]+后续开拓本钱×[(1+5.31%)0.6/2-1]
                                                                                  h.估算开拓商的投资利润
                                                                                  开拓商的投资利润以地价、开拓本钱的必然比例计较。该比例按照待
                                                                                  估宗地筹划限定前提、开拓建树状况、地址地区的房地产市场状况确定,
                                                                                  取房地产开拓投资利润率为 15%。

                                                                                  投资利润=V×投资利润率×后续开拓期+(续建本钱+打点用度)×投
                                                                                  资利润率×后续开拓期/2
                                                                                  i.土地增值税
                                                                                  按照 ,
                                                                                  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实验细则》 土地增值税以
                                                                                  纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产
                                                                                  取得的收入减除划定扣除项目金额往后的余额,实施四级超率累进税率,
                                                                                  税率表如下:
                                                                                  增值额未高出扣除项目金额 50%的部门 30%;
                                                                                  增值额高出扣除项目金额 50%、未高出 100%的部门 40%;
                                                                                  增值额高出扣除项目金额 100%、未高出 200%的部门 50%;
                                                                                  增值额高出扣除项目金额 200%的部门 60% ;
                                                                                  企业可抵扣的本钱用度项目及计较明细如下表:
                                                                                  序号 抵扣项目 抵扣金额(元) 备注
                                                                                  1 估量贩卖金额 374,655,776.00
                                                                                  应分摊的土地取得和开拓 按照企业提供的资料,确定拆迁赔偿费
                                                                                  2 26,966,414.89
                                                                                  本钱 用。

                                                                                  已工程施工总包条约、中标关照书、投
                                                                                  3 前期及建安工程费 204,998,226.62
                                                                                  资估算资料综合确定
                                                                                  房地产开拓用度(打点、 凭证土地增值税实验细则,凭证 1、2 项
                                                                                  4 23,196,464.15
                                                                                  贩卖及资金利钱) 的 10%计较
                                                                                  业务税及都市维护建树费 凭证 5.5%税率计较,收入取一期工程全
                                                                                  5 20,606,067.68
                                                                                  及教诲费附加 部贩卖收入。

                                                                                  房地产开拓企业可将前述 1、2 项之和加
                                                                                  房地产企业加计扣除 46,392,928.30
                                                                                  计 20%扣除。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  序号 抵扣项目 抵扣金额(元) 备注
                                                                                  6 抵扣项目合计 322,160,101.64
                                                                                  7 土地增值额 52,495,674.36 贩卖收入扣减抵扣项目合计金额
                                                                                  8 增值额占扣除额的比例 16.29%
                                                                                  9 应缴纳的土地增值税 15,748,702.31
                                                                                  经计较,项目增值额为扣除项目标 16.29%,按照《中华人民共和疆域
                                                                                  地增值税暂行条例实验细则》的有关划定,该项目需缴纳土地增值税
                                                                                  15,748,702.31 元。

                                                                                  j.所得税
                                                                                  经测算,该项目利润率为 23.26%,开拓产物在开拓完后一次性售出,
                                                                                  所得税税率为 22%,则企业应缴纳的所得税为:
                                                                                  所得税=估量贩卖收入×23.26%×22%
                                                                                  =374,655,776.00×23.26%×22%
                                                                                  =19,174,048.04 元
                                                                                  k.海蓝椰风三期项目开拓本钱评估值简直定
                                                                                  按照上述计较进程,海蓝椰风三期开拓本钱的评预计较进程明细如下
                                                                                  表:
                                                                                  海蓝椰风三期项目开拓本钱评估值计较表
                                                                                  单元:元
                                                                                  序号 项目 面积 均价 公式 税费率 金额(元) 备注
                                                                                  预售部
                                                                                  一 5,052,616.00

                                                                                  1 住宅 623.00 5,052,616.00
                                                                                  未售部
                                                                                  二 369,603,160.00

                                                                                  18 住宅 33,447.99 10,000.00 319,240,600.00
                                                                                  贸易配
                                                                                  19 5,597.05 8,000.00 50,362,560.00

                                                                                  贩卖金
                                                                                  三 (一)+(二) 374,655,776.00
                                                                                  额合计
                                                                                  贩卖费 (二)×贩卖用度率+已贩卖尚
                                                                                  四 2.00% 7,392,063.20
                                                                                  用 未付出的贩卖佣金(若有)
                                                                                  贩卖税
                                                                                  五 金及附 (三)*贩卖税金及附加率 5.50% 20,606,067.68

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  至完工尚需产生的工程用度+
                                                                                  后续开
                                                                                  六 已落成尚未付出的工程用度+ 178,759,920.64
                                                                                  发本钱
                                                                                  不行预见用度
                                                                                  打点费
                                                                                  七 (六)*打点用度率 3% 5,362,797.62

                                                                                  V*利钱率*后续开拓期+(续建
                                                                                  投资利
                                                                                  八 本钱+打点用度)*利钱率*后 6,783,095.94

                                                                                  续开拓期/2
                                                                                  投资利润=V*投资利润率*后
                                                                                  投资利 (
                                                                                  续开拓期+ 续建本钱+打点费
                                                                                  九 19,161,287.98
                                                                                  润 用)*投资利润率*后续开拓期
                                                                                  /2
                                                                                  土地增
                                                                                  十 税礼貌定 15,748,702.31
                                                                                  值税
                                                                                  开拓产
                                                                                  品税前
                                                                                  十一 (三)-(四)-(五)-(六)-(七)-(八)-(九) 120,841,840.63
                                                                                  评估价

                                                                                  十二 所得税 估量贩卖收入×23.26%×22% 19,174,048.04
                                                                                  税后评 税后评估值=税前评估代价-
                                                                                  十三 101,667,793.00
                                                                                  估值 所得税
                                                                                  案例二
                                                                                  海蓝椰风二期旅馆项目评估
                                                                                  a.评估要领
                                                                                  按照企业提供的相干资料以及现场勘查,海蓝椰风二期旅馆项目项目
                                                                                  制止评估基准日为待开拓安定,其帐面值为分摊的前期工程费,本次评估
                                                                                  回收基准地价系数修处死评估出土地市场价值后扣减土地增值税、所得税
                                                                                  等后做为海蓝椰风二期旅馆存货的评估代价。

                                                                                  基准地价系数修处死
                                                                                  基准地价修处死是操作城镇基准地价和基准地价批改系数等评估成
                                                                                  果,凭证更换原则,就估价工具的地区前提和个体前提等与其所处地区的
                                                                                  均匀前提对较量,并比较批改系数表选取响应的批改系数对基准地价举办
                                                                                  批改,进而求取估价工具在估价期日价值的要领。

                                                                                  b.评估进程
                                                                                  ⅰ.海口市基准地价成就及内在先容
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  按照《海南省疆域情形资源厅关于赞成海口市人民当局发布执行基准
                                                                                  (琼土环资函[2009]942 号)的划定,海口市新基准地价于
                                                                                  地价成就的复函》
                                                                                  2009 年 8 月 10 日开始施行。海口市城镇住宅用地基准地价内在:
                                                                                  (ⅰ)设定的住宅用地基准地价的评估基准日为 2008 年 12 月 31 日,平
                                                                                  均容积率为 2.0,出让年限为 70 年,基本办法开拓水平为“五通一平”(宗地
                                                                                  外围通路、通电、通信、供水、排水和宗地内陆皮平整),每单元构筑面积
                                                                                  分摊的完备土地行使权的均匀价值。回收楼面地价的示意情势,地价以元/
                                                                                  构筑㎡ 暗示。

                                                                                  (ⅱ)上述地价含“五通一平”开拓用度 82.5 元/平方米。

                                                                                  海口市二级住宅用地地价表
                                                                                  单元:元/构筑平方米
                                                                                  土地用途 土地级别 基准地价(楼面地价)
                                                                                  住宅用地 二级 600
                                                                                  二级住宅用地基准地价地区身分批改系数指标声名表
                                                                                  身分 因子 优 较优 一样平常 较劣 劣
                                                                                  距市级商服中心间隔
                                                                                  ≤1000 1001-2000 2001-3000 3001-4500 >4500
                                                                                  富贵 (M)
                                                                                  水平 高等住宅区、
                                                                                  筹划土地操作范例 商、住综合区 平凡住宅区 文教科研区 其余用地
                                                                                  别墅区
                                                                                  临支路或
                                                                                  临路状况 临富贵骨干道 临骨干道 临富贵次干道 临次干道
                                                                                  不临路
                                                                                  阶梯通畅,形 阶梯通畅,形 阶梯通畅,形 阶梯较为通 阶梯较为通
                                                                                  交通
                                                                                  成收集,地区 成收集,地区 成收集,地区 畅,为形成网 畅,为形成网
                                                                                  前提 阶梯通达度
                                                                                  内至少有 3 条 内有 2 条骨干 内有 1 条骨干 络,地区内有 络,地区内仅
                                                                                  骨干道通过 道通过 道通过 次干道通过 有支路通过
                                                                                  至少有 4 条公交 有 3 条公交 有 2 条公交线 有 1 条公交线 公交站点在
                                                                                  公交便捷度 线路通过 线路通过 路通过 路通过 1000 米以外
                                                                                  根基 基本 本级排水状况 完美 较完美 一样平常 较差 差
                                                                                  办法 办法 本级供电状况 完美 较完美 一样平常 较差 差
                                                                                  状况 完美 本级给水状况 完美 较完美 一样平常 较差 差
                                                                                  度 本级供气状况 完美 较完美 一样平常 较差 差
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  身分 因子 优 较优 一样平常 较劣 劣
                                                                                  1000 米范畴内 1000 米范畴内 1000 米范畴内
                                                                                  医院(诊所)、
                                                                                  有医院、中小 有医院、小学、 有医院(诊
                                                                                  小学等公用设
                                                                                  公用办法完美度 学、幼儿园、农 幼儿园、农贸 所)、小学、幼 无
                                                                                  施的配制在
                                                                                  贸市场、体裁中 市场、邮电所 儿园、邮电所
                                                                                  1000 米范畴外
                                                                                  心、邮电所配制 配制 配制
                                                                                  距公园间隔(M) ≤300 301-600 601-1000 1001-2000 >2000
                                                                                  距海滨浴场间隔 ≤1000 1001-2000 2001-4500 4501-6000 >6000
                                                                                  本级情形质量是非度 优 较优 一样平常 较差 差
                                                                                  本级天然前提是非度 优 较优 一样平常 较差 差
                                                                                  情形
                                                                                  本级绿地包围率 高 较高 一样平常 较低 低
                                                                                  状况
                                                                                  距江河的间隔(M) ≤150 151-250 251-400 —— ——
                                                                                  距海的间隔(M) ≤200 201-400 401-600 —— ——
                                                                                  生齿
                                                                                  地区生齿密度 麋集 较麋集 一样平常 较稀少 稀少
                                                                                  状况
                                                                                  二级住宅用地基准地价地区身分批改系数表
                                                                                  身分 因子 优 较优 一样平常 较劣 劣
                                                                                  距市级商服中心间隔
                                                                                  富贵 2.40% 1.20% 0.00% -1.00% -2.00%
                                                                                  (M)
                                                                                  水平
                                                                                  筹划土地操作范例 1.20% 0.60% 0.00% -0.50% -1.00%
                                                                                  临路状况 1.34% 0.67% 0.00% -0.56% -1.12%
                                                                                  交通
                                                                                  前提
                                                                                  阶梯通达度 2.02% 1.01% 0.00% -0.84% -1.69%
                                                                                  公交便捷度 2.11% 1.05% 0.00% -0.88% -1.76%
                                                                                  本级排水状况 0.52% 0.26% 0.00% -0.22% -0.43%
                                                                                  基本
                                                                                  办法 本级供电状况 0.98% 0.49% 0.00% -0.41% -0.81%
                                                                                  完美 本级给水状况 1.00% 0.50% 0.00% -0.42% -0.83%
                                                                                  根基

                                                                                  办法 本级供气状况 0.49% 0.25% 0.00% -0.21% -0.41%
                                                                                  状况
                                                                                  公用办法完美度 1.90% 0.95% 0.00% -0.79% -1.58%
                                                                                  距公园间隔(M) 0.49% 0.25% 0.00% -0.21% -0.41%
                                                                                  距海滨浴场间隔 0.26% 0.13% 0.00% -0.11% -0.22%
                                                                                  本级情形质量是非度 1.35% 0.67% 0.00% -0.56% -1.12%
                                                                                  本级天然前提是非度 0.79% 0.39% 0.00% -0.33% -0.66%
                                                                                  情形
                                                                                  状况
                                                                                  本级绿地包围率 0.93% 0.47% 0.00% -0.39% -0.78%
                                                                                  距江河的间隔(M) 1.22% 0.61% 0.00% —— ——
                                                                                  距海的间隔(M) 1.81% 0.90% 0.00% —— ——
                                                                                  生齿
                                                                                  地区生齿密度 3.18% 1.59% 0.00% -1.33% -2.65%
                                                                                  状况
                                                                                  宗地地价计较公式
                                                                                  按照海口市基准地价系数批改系统,估价工具计较公式为:
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  (合用的基准地价(楼面熟地价) ×期日批改×分类用途
                                                                                  宗地楼面熟地价=
                                                                                  批改+基本办法开拓水平批改)×地区因数批改×个体因数批改
                                                                                  ⅱ.基准地价确定
                                                                                  按照海口市基准地价的行使声名,估价工具的用途为住宅用地,按照
                                                                                  估价工具的位置,确定估价工具栖身基准地价为 600 元/平方米。

                                                                                  ⅲ.期日批改系数简直定
                                                                                  海口市基准地价的基准日为 2008 年 12 月 31 日,而本次评估的估价基
                                                                                  准日为 2009 年 11 月 30 日。按照 2009 年度海口市地价监测系统数据收罗测
                                                                                  算功效,2009 年度的前三季度住宅地价指数见下表:
                                                                                  地价指数表
                                                                                  贸易(%) 住宅(%)
                                                                                  2009 年一季度 0.44 1.11
                                                                                  2009 年二季度 1.96 2.50
                                                                                  2009 年三季度 5.07 5.66
                                                                                  则 2009 年 11 月 30 日的买卖营业期日批改系数为 1.0×(1+1.11%)×(1+2.50
                                                                                  %)×(1+5.66 %)=1.10
                                                                                  ⅳ.分类用途批改
                                                                                  按照 ,
                                                                                  《海口市城区基准地价批改系统的体例》 海口市住宅分类用途修
                                                                                  正系数详见下表:
                                                                                  用途 别墅区 高等住宅及别墅综合区
                                                                                  批改系数 2 1.5
                                                                                  估价工具地址地区为别墅区,则用途批改系数为 2。

                                                                                  ⅴ.确定估价工具基本办法开拓费差别
                                                                                  土地开拓水平用度差别=估价工具价值界说中设定的土地开拓水平下
                                                                                  的地区均匀土地开拓用度-基准地价所对应土地开拓水平下的地区均匀土
                                                                                  地开拓用度
                                                                                  (ⅰ)按照《海口市城区基准地价批改系统的体例》
                                                                                  ,查表获知,估价对
                                                                                  象地址区片基准地价所对应的土地开拓水平为“五通一平”(宗地外围通路、
                                                                                  ;基本办法开拓费为 82.5 元/
                                                                                  通电、通信、供水、排水和宗地内陆皮平整)
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  平方米,待估宗地现实开拓水平为“三通一平”(宗地外围通路、通电、通


                                                                                  讯和宗地内陆皮平整)
                                                                                  (ⅱ)区片基本办法开拓水平批改系数确定
                                                                                  表 3-4 基准地价五通一平配套水平声名表
                                                                                  项 高设置(已成系统) 中设置(骨干通过) 低设置(靠近骨干)
                                                                                  目 系数(%) 开拓环境 系数(%) 开拓环境 系数(%) 开拓环境
                                                                                  有骨干阶梯通过,但未
                                                                                  阶梯流畅,形成收集, 靠近骨干道,或阔别主
                                                                                  形成收集。根基可以或许
                                                                                  通路 22~30 到达筹划计划尺度, 12~22 0~12 干阶梯,无法直接通
                                                                                  通达,路面质量一
                                                                                  路面质量较高 达,路面质量差。

                                                                                  般。

                                                                                  建有变电站,通过地下 有输电线路颠末,接电
                                                                                  阔别输电线路,接电不
                                                                                  通电 10~14 电缆或架杆明线运送 5~10 利便,电力根基能满 0~5
                                                                                  利便。

                                                                                  电源。电力供给充实。 足必要。

                                                                                  通信利便快捷,电话装
                                                                                  ☆ 有首要的通信电缆、电 电缆、电线颠末,可以
                                                                                  通信 10~18 机容量富裕,到达规 5~10 0~5
                                                                                  线颠末,接线利便。 接线但不利便
                                                                                  划计划尺度。

                                                                                  有水厂,供水体系呈循
                                                                                  相近水厂或有首要的
                                                                                  环状或树枝状,供水 根基靠打井取水,用水前提
                                                                                  供水 8~10 4~8 供水体系颠末,用水 0~4
                                                                                  能满意必要,到达规 较未便利
                                                                                  前提根基便利
                                                                                  划计划尺度。

                                                                                  建有污水处理赏罚厂,雨污 雨水污水排放前提基
                                                                                  雨污合流,明沟排污。

                                                                                  排水 16~22 分流,暗沟排污。达 8~16 本便利,根基能满意 0~8
                                                                                  排水前提差。

                                                                                  到筹划计划尺度 必要。

                                                                                  地面根基平整,根基可以利 地面需颠末平整,才可
                                                                                  平整 4~6 地面平整,可以操作 2~4 0~2
                                                                                  用 以操作
                                                                                  表 3-5 估价工具开拓水平声名及批改系数表
                                                                                  项目 开拓环境 系数(%)
                                                                                  通路 靠近交通骨干道,交通前提一样平常。 12
                                                                                  通电 离输电线路较近,接电较利便,电力根基能满意必要。 5
                                                                                  通信 电缆、电线颠末,可以接线。 5
                                                                                  供水 根基靠打井取水,用水前提较未便利。 4
                                                                                  排水 排水前提差。 8
                                                                                  平整 宗地内园地根基平整。 2
                                                                                  合计 36
                                                                                  (ⅲ)宗地地价界说中设定基本办法开拓用度 82.5 元/平方米×36%=29.70
                                                                                  元/平方米
                                                                                  (ⅳ)土地开拓水平用度差别=29.70-82.50=-52.80(元/平方米)
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  ⅵ.确定待估宗地地价地区因数批改系数∑K 表
                                                                                  按照《海口市城区基准地价批改系统的体例》中海口市住宅用地宗地
                                                                                  地价地区因数指标声名表及住宅用地宗地域域因数批改系数表,确定待估
                                                                                  宗地域域因数的批改值,体例待估宗地域域因数批改系数表。

                                                                                  待估宗地域域因数批改系数表
                                                                                  身分 因子 宗地状况 是非度 批改系数
                                                                                  距市级商服中心间隔(M) >4500 劣 -2.00%
                                                                                  富贵水平
                                                                                  筹划土地操作范例 别墅区 优 1.20%
                                                                                  临路状况 临次干道 较劣 -0.56%
                                                                                  交通前提
                                                                                  阶梯通达度 靠近住干道 一样平常 0.00%
                                                                                  公交站点在 1000 米以
                                                                                  公交便捷度 劣 -1.76%

                                                                                  本级排水
                                                                                  差 劣 -0.43%
                                                                                  状况
                                                                                  本级供电
                                                                                  一样平常 一样平常 0.00%
                                                                                  基本办法 状况
                                                                                  完美度 本级给水
                                                                                  差 劣 -0.83%
                                                                                  状况
                                                                                  根基办法
                                                                                  本级供气
                                                                                  状况 差 劣 -0.41%
                                                                                  状况
                                                                                  医院(诊所)、小学
                                                                                  公用办法完美度 等公用办法的配制在 劣 -1.58%
                                                                                  1000 米范畴外
                                                                                  距公园间隔(M) >2000 劣 -0.41%
                                                                                  距海滨浴场间隔 ≤1000 优 0.26%
                                                                                  本级情形质量是非度 优 优 1.35%
                                                                                  本级天然前提是非度 优 优 0.79%
                                                                                  情外形况 本级绿地包围率 高 优 0.93%
                                                                                  距江河的间隔(M) —— 劣 0.00%
                                                                                  距海的间隔(M) ≤200 优 1.81%
                                                                                  生齿状况 地区生齿密度 稀少 劣 -2.65%
                                                                                  合计 -4.29%
                                                                                  ⅶ.年期批改系数简直定
                                                                                  估价工具土地取得方法为出让,土地用途为住宅用地,住宅土地行使
                                                                                  终止日期设定为 2074 年 5 月 9 日,剩余土地行使年期为 64.4 年,年期批改
                                                                                  系数按下式计较:
                                                                                  年期批改系数=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
                                                                                  个中:r—土地还原利率,取 6.89%
                                                                                  n—基准地价设定行使年限 70 年
                                                                                  m—剩余行使年限 64.4 年
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  凭证上述公式计较年期批改系数=0.9962
                                                                                  ⅷ. 容积率批改系数简直定
                                                                                  按照 ,
                                                                                  《海口市城区基准地价批改系统的体例》 海口市栖身用地容积率
                                                                                  批改系数见下表:
                                                                                  表 3-7 容积率批改系数表
                                                                                  容积率 ≤0.3 0.5 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8
                                                                                  批改系数 2.334 1.968 1.841 1.587 1.333 1.267 1.200 1.133 1.067
                                                                                  该宗地容积率为 0.5
                                                                                  容积率批改系数=1.968。

                                                                                  ⅸ.宗地面积批改
                                                                                  按照 ,
                                                                                  《海口市城区基准地价批改系统的体例》 海口市栖身用地宗地面
                                                                                  积批改系数见下表:
                                                                                  表 3-9 宗地面积批改表
                                                                                  指标尺度 优 较优 一样平常 较劣 劣
                                                                                  面积较小,对土 面积过小,对土
                                                                                  面积适中,对土 面积对土地操作 面积对土地操作
                                                                                  指标声名 地操作有必然影 地操作发生严峻
                                                                                  地操作极为有利 较为有利 无 不良影响
                                                                                  响 的影响
                                                                                  批改系数 1.09 1.05 1.00 0.96 0.92
                                                                                  宗地出让面积 98,036.86 平方米,面积对土地操作较为有利,批改系数
                                                                                  为 1.05。

                                                                                  ⅹ.宗地外形批改
                                                                                  按照 ,
                                                                                  《海口市城区基准地价批改系统的体例》 海口市栖身用地宗地形
                                                                                  状批改系数见下表:
                                                                                  表 3-11 宗地外形批改表
                                                                                  指标尺度 优 较优 一样平常 较劣 劣
                                                                                  外形法则,对土 外形对土地利 外形对土地利 外形犯科则,对土 外形较差,对土地利
                                                                                  指标声名
                                                                                  地操作极为有利 用较为有利 用无不良影响 地操作有必然影响 用发生严峻的影响
                                                                                  批改系数 1.10 1.05 1.00 0.96 0.91
                                                                                  宗地外形犯科则,对土地操作有必然影响,批改系数为 0.96。

                                                                                  Ⅰ.宗地临街临海(河)批改
                                                                                  按照 ,
                                                                                  《海口市城区基准地价批改系统的体例》 海口市栖身用地宗地临
                                                                                  街临海(河)批改系数见下表:
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  表 3-13 宗地临街临海(河)批改表
                                                                                  一面对支路 0.96
                                                                                  一面对海(河) 1.22
                                                                                  一面对次干道另一面对海(河) 1.26
                                                                                  一面对骨干道另一面对海(河) 1.32
                                                                                  ,批改系数为 1.26。

                                                                                  估价工具一面对次干道另一面对海(河)
                                                                                  Ⅱ.评估地价确定
                                                                                  (合用的基准地价(楼面熟地价) ×期日批改×分类用途批改
                                                                                  宗地楼面价=
                                                                                  +基本办法开拓水平)×地区因数批改×个体因数批改
                                                                                  =(600×1.10×2-52.80)×95.71%×0.9962×1.968×1.26×1.1×0.96
                                                                                  =3018.47 元/平方米
                                                                                  宗地地面价=宗地楼面价×容积率=3018.47×0.5=1509 元/平方米
                                                                                  c.土地增值税
                                                                                  按照 ,
                                                                                  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实验细则》 土地增值税以
                                                                                  纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产
                                                                                  取得的收入减除划定扣除项目金额往后的余额,实施四级超率累进税率,
                                                                                  税率表如下:
                                                                                  增值额未高出扣除项目金额 50%的部门 30%;
                                                                                  增值额高出扣除项目金额 50%、未高出 100%的部门 40%;
                                                                                  增值额高出扣除项目金额 100%、未高出 200%的部门 50%;
                                                                                  增值额高出扣除项目金额 200%的部门 60% ;
                                                                                  企业可抵扣的本钱用度项目及计较明细如下表:
                                                                                  序号 抵扣项目 抵扣金额(元) 备注
                                                                                  1 估量贩卖金额 147937600
                                                                                  应分摊的土地取得和开拓 按照企业提供的资料,确定拆迁赔偿费
                                                                                  2 22618409.02
                                                                                  本钱 用。

                                                                                  已工程施工总包条约、中标关照书、投
                                                                                  3 前期及建安工程费 1292400.00
                                                                                  资估算资料综合确定
                                                                                  房地产开拓用度(打点、 凭证土地增值税实验细则,凭证 1、2 项
                                                                                  4 2391080.90
                                                                                  贩卖及资金利钱) 的 10%计较
                                                                                  业务税及都市维护建树费 凭证 5.55%税率计较,收入取一期工程全
                                                                                  5 8210536.80
                                                                                  及教诲费附加 部贩卖收入。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  序号 抵扣项目 抵扣金额(元) 备注
                                                                                  房地产开拓企业可将前述 1、2 项之和加
                                                                                  房地产企业加计扣除 4782161.80
                                                                                  计 20%扣除。

                                                                                  6 抵扣项目合计 39294588.52
                                                                                  7 土地增值额 108643011.48 贩卖收入扣减抵扣项目合计金额
                                                                                  8 增值额占扣除额的比例 276.48%
                                                                                  9 应缴纳的土地增值税 51432700.91
                                                                                  e.所得税
                                                                                  经测算,该项目利润率为 58.17%,开拓产物在开拓完后一次性售出,
                                                                                  所得税税率为 20%,则企业应缴纳的所得税为:
                                                                                  所得税=估量贩卖收入×58.17%×20%
                                                                                  =147937600×58.17%×20%
                                                                                  =17211060.38 元
                                                                                  f.海蓝椰风项目二期旅馆项目标评估值
                                                                                  海蓝椰风项目二期旅馆项目标评估值
                                                                                  =147937600-51432700.91-17211060.38=79293800.00 元
                                                                                  4、评估增减值缘故起因说明
                                                                                  科目名称 帐面值(元) 评估代价(元) 增值额 增值率%
                                                                                  开拓产物 291,449,769.24 388,810,158.00 97,360,388.76 33.41
                                                                                  开拓本钱 216,550,189.78 505187793.00 288637603.22 133.29
                                                                                  存货-开拓产物评估代价为 388,810,158.00 元,增值率为 33.41%。增值的
                                                                                  缘故起因首要有以下几方面身分造成:
                                                                                  ①因为受到连年来海南省宏观经济增添以及海口市旅游业成长等缘故起因
                                                                                  影响,海口市海景房地产市场增添较快,土地市场价值也上升较快,造成
                                                                                  存货-开拓产物评估增值;
                                                                                  ②海南英大房地产开拓有限公司大部门项目土地取得时刻较早,土地
                                                                                  取得本钱较低,而房地产开拓时刻较晚,房地产市场价值不绝上涨,这也
                                                                                  是影响评估增值的缘故起因之一。

                                                                                  ③部门存货-开拓产物减值的缘故起因是项今朝期分摊本钱较少,尾房分摊
                                                                                  本钱较高。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  存货-开拓本钱评估代价为 505187793.00 元,增值率为 133.29%,增值的
                                                                                  缘故起因首要有以下几方面身分造成:
                                                                                  ①因为受到连年来海南省宏观经济增添以及海口市旅游业成长等缘故起因
                                                                                  影响,海口市海景房地产市场增添较快,土地市场价值也上升较快,造成
                                                                                  存货-开拓本钱评估增值;
                                                                                  ②海南英大房地产开拓有限公司大部门项目土地取得时刻较早,土地
                                                                                  取得本钱较低,而房地产开拓时刻较晚,房地产市场价值不绝上涨,这也
                                                                                  是影响评估增值的缘故起因之一。

                                                                                  (四)评估功效
                                                                                  经评估,各项活动资产的评估功效如下表:
                                                                                  活动资产评估功效汇总表
                                                                                  金额单元:人民币元
                                                                                  科目名称 账面值 评估代价 增值额 增值率%
                                                                                  钱币资金 150080985.68 150080985.68 0.00 0.00
                                                                                  应收帐款 32533908.27 32533908.27 0.00 0.00
                                                                                  减:幻魅帐筹备 5855039.23 5855039.23 0.00 0.00
                                                                                  应收帐款净额 26678869.04 26678869.04 0.00 0.00
                                                                                  预付帐款 38705046.59 38705046.59 0.00 0.00
                                                                                  其他应收款 135915725.56 135915725.56 0.00 0.00
                                                                                  减:幻魅帐筹备 2464599.93 2464599.93 0.00 0.00
                                                                                  其他应收款净额 133451125.63 133451125.63 0.00 0.00
                                                                                  存货 507999959.02 893997951.00 385997991.98 75.98
                                                                                  活动资产合计 856915985.96 1242913977.94 385997991.98 45.05
                                                                                  活动资产增值的首要缘故起因是:存货-开拓产物增值的缘故起因首要有以下几
                                                                                  方面身分造成:
                                                                                  ①因为受到连年来海南省宏观经济增添以及海口市旅游业成长等缘故起因
                                                                                  影响,海口市海景房地产市场增添较快,土地市场价值也上升较快,造成
                                                                                  存货-开拓产物评估增值;
                                                                                  ②海南英大房地产开拓有限公司大部门项目土地取得时刻较早,土地
                                                                                  取得本钱较低,而房地产开拓时刻较晚,房地产市场价值不绝上涨,这也
                                                                                  是影响评估增值的缘故起因之一。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  ③部门存货-开拓产物减值的缘故起因是项今朝期分摊本钱较少,尾房分摊
                                                                                  本钱较高。

                                                                                  存货-开拓本钱评估增值的缘故起因首要有以下几方面身分造成:
                                                                                  ①因为受到连年来海南省宏观经济增添以及海口市旅游业成长等缘故起因
                                                                                  影响,海口市海景房地产市场增添较快,土地市场价值也上升较快,造成
                                                                                  存货-开拓本钱评估增值;
                                                                                  ②海南英大房地产开拓有限公司大部门项目土地取得时刻较早,土地
                                                                                  取得本钱较低,而房地产开拓时刻较晚,房地产市场价值不绝上涨,这也
                                                                                  是影响评估增值的缘故起因之一。

                                                                                  二、呆板装备评估声名
                                                                                  (一)评估范畴
                                                                                  纳入本次评估范畴内的海南英大房地产开拓有限公司装备类资产账面
                                                                                  原值 6,645,059.29 元,账面净值 5,718,544.90 元,详细申报环境见下表:
                                                                                  单元:人民币元
                                                                                  项 目 项数 账面原值 账面净值
                                                                                  装备类合计 123 6,645,059.29 5,718,544.90
                                                                                  呆板装备 93 826,337.29 343,015.83
                                                                                  运输装备 9 5,623,917.00 5,231,694.47
                                                                                  其他装备 21 194,805.00 143,834.59
                                                                                  (二)装备轮廓
                                                                                  1.装备根基环境
                                                                                  海南英大房地产开拓有限公司评估基准日申报的装备类资产共 123
                                                                                  项,首要购买于 2002~2009 年。详细为运输装备9 项,包罗春风悦达起亚
                                                                                  小型平凡客车 1 辆、一汽公共奥迪轿车 1 辆、华晨金怀小型客车 1 辆、
                                                                                  SeaRay36 Sedan Bridge 游艇 1 艇、轻骑太子摩托车辆、电瓶车 5 辆及电动自
                                                                                  行车 1 辆;呆板装备 93 项,包罗电脑 92 台、打印机 5 台、复印机 3 台、
                                                                                  传真机 16 台、空调 5 台等办公装备;其他装备 21 项,包罗彩电 18 台、冰
                                                                                  箱 4 台、洗衣机 2 台、买办台 1 套、沙发 3 套等办大众具装备。这些装备
                                                                                  都装置在该公司。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  2.装备特点
                                                                                  该企业装备类资产首要购买于 2004~2009 年,首要为办公电子装备,
                                                                                  运输车辆,办大众具装备等,装备都能正常行使。

                                                                                  3.装备打点制度
                                                                                  该公司遵行鲁能团体公司拟定的相干装备打点制度。

                                                                                  4.装备维修调养环境
                                                                                  装备的维修一样平常交由专业职员举办,该公司内部职员对装备只做一般
                                                                                  维护调养,装备调养环境一样平常。

                                                                                  5.装备原值的形成环境
                                                                                  (1)不需安装的装备原值为装备购买价;部门装备其购买价中包罗了安
                                                                                  装及调试用度,也以其购买价作为装备原值。

                                                                                  (2)需安装的装备,装备原值包括装备购买价、安装调试费(由贩卖方提
                                                                                  供安装的除外)、其他用度。

                                                                                  (3)运输装备的账面值包罗购买价、购买附加税和牌照手续费等。

                                                                                  (三)评估进程
                                                                                  评估职员于 2009 年 12 月 3 日对申报评估的呆板装备类资产举办了清
                                                                                  稽核实和现场勘测事变。

                                                                                  1.清稽核实事变
                                                                                  (1)为担保评估功效的精确性,按照企业装备资产的组成特点及资产评
                                                                                  估明细表的内容,评估职员向企业有关打点部分及行使部分发放了装备状
                                                                                  况观测表等资料,并指导企业按照现实环境举办填写,以此作为评估的参
                                                                                  考资料。

                                                                                  (2)评估职员对企业提供的申报明细表举办核查,对表中的错填和漏填
                                                                                  等不切合要求的部门,提请企业举办须要的修改和增补。

                                                                                  (3)现场盘点装备,评估职员针对资产评估明细表中差异的资产性子及
                                                                                  特点,采纳差异的清稽核实要领举办现场勘测,原则为包围种种,典范勘
                                                                                  查。查阅了首要装备的运行日记、大补缀、技改、行使声名书等技能资料
                                                                                  和文件,并通过与装备打点职员和操纵职员的普及交换,相识装备的购买
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  日期、产地、账面原值各项用度的组成环境。查阅装备的运行和妨碍记录,
                                                                                  填写装备现场勘测记录等。通过这些步调,以充实相识装备的汗青改观及
                                                                                  今朝技能运行环境。

                                                                                  (4)对重点及首要装备等举办了重点具体勘查,对一样平常装备按申报明细
                                                                                  表举办抽查,比照资产评估申报明细表对不符之处作响应的修改、完美。

                                                                                  (5)按照现场实地勘测功效,进一步批改企业提供的评估明细表,然后
                                                                                  由企业盖印,作为评估的依据。

                                                                                  (6)对评估范畴内的车辆产权举办核查,如:核实车辆行驶证、购车发
                                                                                  票等。

                                                                                  2.评定估算
                                                                                  (1)按照本次评估目标,装备评估首要回收重置本钱法。

                                                                                  (2)我们通过查阅首要装备的订货条约、发票,查询《2009 年机电产物
                                                                                  报价目次》中装备价值并向装备厂家及商家电话咨询了今朝同型装备的市
                                                                                  场售价,在思量该装备的运输费(含海内运输费)、安装费等内容基本上确
                                                                                  定重置全价。

                                                                                  (3)装备成新率确定,通过对装备行使状况的现场勘测,查阅有关装备
                                                                                  的运行状况、首要技能指标等资料,以及向有关工程技强职员、操纵职员
                                                                                  查询该装备的技能状况、妨碍环境、维修调养的环境通过度类鉴定各部位
                                                                                  行使状况,由评估职员按照现实行使状况确定尚可行使年限后按年限法综
                                                                                  合测定成新率。

                                                                                  (4)对评估明细表举办了检察和修改后,举办起源评估汇总。

                                                                                  3.评估汇总
                                                                                  (1)颠末以上评定估算,团结装备的购买、启用日期至评估基准日的物
                                                                                  价、其他用度、利率、税率的变革环境,综合说明评估功效的靠得住性,增
                                                                                  值率的公道性,以及也许存在的影响评估功效精确性的身分举办了复查,
                                                                                  进而对评估功效作须要的调解。

                                                                                  (2)在经检察修改的基本上,编辑并汇总车辆和电子装备等评估明细表。

                                                                                  4.撰写评估声名
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  按财务部揭晓的有关资产评估声名的根基内容与名目,体例资产评估
                                                                                  声名。

                                                                                  (四)评估要领
                                                                                  本次评估首要回收重置本钱法。

                                                                                  1.重置全价简直定
                                                                                  (1)装备重置全价简直定
                                                                                  重置全价=装备购买价值+运杂费+安装调试费
                                                                                  (2)装备购买价简直定:购买价首要依据产物报价手册并参考装备最新
                                                                                  市场成交价值予以确定。

                                                                                  (3)对付已超期服役,市场上确实已无该型号产物的装备,回收近似设
                                                                                  备类比法确认重置全价。

                                                                                  (4)车辆重置全价简直定:车辆购买价选取内地汽车买卖营业市场评估基准
                                                                                  日的最新市场报价及成交价值资料并思量车辆购买附加税及牌照用度等予
                                                                                  以确定。详细公式为:
                                                                                  车辆重置全价=购买价+[购买价/(1+17%)]×10%+牌照等用度。

                                                                                  2.综合成新率简直定
                                                                                  (1)对付首要装备,综合成新率的计较公式为:
                                                                                  综合成新率=尚可行使年限/(已行使年限+尚可行使年限)×100%
                                                                                  尚可行使年限按照其经济寿命年限,并通过现场勘测以及向装备打点
                                                                                  职员相识装备的运行状况、妨碍环境和维修调养环境等,综合说明晰定。

                                                                                  (2)对付次要装备,首要通过现场勘测,按照种种装备的经济寿命年限,
                                                                                  综合确定其成新率。

                                                                                  (3)对付车辆,依据国度颁布的车辆逼迫报废尺度,以车辆行驶里程、
                                                                                  行使年限两种要领按照孰低原则确定成新率,然后团结现场勘测环境加以
                                                                                  批改,确定其综合成新率。

                                                                                  3.评估值简直定
                                                                                  评估值=重置全价×综合成新率
                                                                                  (五)评估案例
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  案例 1:IBM 条记本电脑
                                                                                  资产占据单元:海南英大房地产开拓有限公司
                                                                                  明细表序号:表 4-6-4 第 25 项
                                                                                  装备名称:条记本电脑
                                                                                  规格型号:IBM T43 /2668CC6
                                                                                  行使所在:公司办公楼
                                                                                  出产厂家:IBM
                                                                                  启用日期:2006 年 1 月
                                                                                  账面原值:20630.00 元
                                                                                  账面净值:4813.36 元
                                                                                  1.机能参数
                                                                                  处理赏罚器范例 Pentium-M
                                                                                  标称主频(MHz) 1730
                                                                                  二级缓存 2048
                                                                                  主板芯片组 Intel 915PM
                                                                                  根基规格 体系总线频率 533
                                                                                  内存范例 DDR2
                                                                                  尺度内存容量(MB) 512
                                                                                  最大支持内存容量 2048
                                                                                  其余成果 指纹辨认体系
                                                                                  硬盘容量 60GB
                                                                                  存储装备 光驱范例 COMBO
                                                                                  光驱倍速(X) 8/24×24×24
                                                                                  表现屏范例 TFT LCD
                                                                                  表现屏 表现屏尺寸(英寸) 14.1
                                                                                  尺度判别率(dpi) 1024×768
                                                                                  表现芯片 ATI Mobility RADEON X300
                                                                                  视频/音频
                                                                                  音频体系 SoundMAX
                                                                                  调制解调器 56K V.92
                                                                                  收集
                                                                                  网卡 集成千兆以太网卡,Intel PRO/Wireless 2200BG
                                                                                  输入输出 指取装备 IBM ThinkPad UltraNav
                                                                                  2 USB 2.0、RJ-11、RJ-45、并口、VGA 接口、麦克风输
                                                                                  I/O 接口
                                                                                  入、音频输出、扩展槽接口
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  PCMCIA 1 个 TYPE II
                                                                                  光驱软驱位置 光软交流
                                                                                  机壳原料 钛复合原料
                                                                                  重量(kg) 2.22
                                                                                  外面特性
                                                                                  长度(mm) 311
                                                                                  宽度(mm) 255
                                                                                  高度(mm) 26.6
                                                                                  事变时刻(小时) 3.7
                                                                                  电力规格 充电时刻(小时) 充电时/封锁时:6/ 3.6
                                                                                  电源 AC/DC 交直流电源转换适配器 72W
                                                                                  2.重置全价简直定
                                                                                  经收集查询,该型复印机的市场购买价为 14500 元,供货商免费送货,
                                                                                  免费安装调试,故重置全价便是购买价,即重置全价为 14500 元。

                                                                                  3.综合成新率简直定
                                                                                  该类装备经济寿命年限一样平常为 5 年,2006 年 1 月投入行使,至评估基
                                                                                  准日已行使 3.86 年,尚可行使年限 1.14 年。经评估职员现场勘测,该条记
                                                                                  本电脑今朝行使正常,估量尚可行使 1.14 年,故:
                                                                                  综合成新率 =尚可行使年限/(尚可行使年限+已行使年限)×100%
                                                                                  =1.14/(1.14+3.86)×100%
                                                                                  =23%
                                                                                  4.评估值简直定
                                                                                  评估值 = 重置全价×综合成新率
                                                                                  =14500 ×23%
                                                                                  = 3340.00(元)
                                                                                  案例 2:奥迪牌 FV7281CVTG
                                                                                  明细表序号:表 4-6-5 第 2 项
                                                                                  资产占据单元:海南英大房地产开拓有限公司
                                                                                  1.装备简介
                                                                                  规格型号: 奥迪牌 FV7281CVTG
                                                                                  出产厂家:一汽公共汽车有限公司
                                                                                  启用日期:2008 年 8 月
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  账面原值:136541.00 元
                                                                                  账面净值:552317.73 元
                                                                                  号牌号码:琼 AP6669
                                                                                  ☆ 车辆范例:轿车
                                                                                  车辆的机能参数:
                                                                                  动员机型号: BDX 动员机功率(kw): 154
                                                                                  动员机排量: 2773 动员机出产商: 匈牙利 Gyoer 公司
                                                                                  动员机商标: 燃烧种类: 汽油
                                                                                  外型尺寸(长×宽×
                                                                                  5012×1855×1485 整备质量(kg): 1755
                                                                                  高)(mm):
                                                                                  额定载客(含驾驶
                                                                                  总质量(Kg): 2305 5/4
                                                                                  员)(人):
                                                                                  靠近角/拜别角(°): 14.3/18.8 前悬/后悬(mm): 996/1071
                                                                                  轴距(mm): 2945 轴荷: 1160
                                                                                  轴数: 2 最高车速 (km/h): 235
                                                                                  油耗: 10.3 轮胎数: 4
                                                                                  轮胎规格: 225/55R16 225/50R17 245/45R17
                                                                                  前轮距: 1612 后轮距: 1622
                                                                                  转向情势: 偏向盘 起动方法:
                                                                                  其余: 选装: 天窗。后座中扶手。有 4 座车型。

                                                                                  现场勘测环境:
                                                                                  该轿车截至评估基准日已行驶 59600 公里。该轿车动员机号:008666;
                                                                                  车架号:LFV5A24F683012587;整备质量:2305 千克;审定载员:5 人。该
                                                                                  车至评估基准日止,未举办过大修和改装。

                                                                                  该车辆的账面原值包罗车辆购买款、购买附加税和牌照费构成。

                                                                                  2.重置全价简直定
                                                                                  重置全价=车辆购买价+[购买价/(1+17%)×10%]+牌照手续费
                                                                                  (1)经网上查询,该车今朝市场零售价为 525000 元。

                                                                                  (2)车辆购买附加税:税率为 10%
                                                                                  (3)牌照手续费:300 元。

                                                                                  重置全价=525000+[525000/(1+17%)×10%]+300
                                                                                  =570170.00(元)
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  3.综合成新率简直定
                                                                                  按照 2000 年 12 月 18 日国度经贸委、国度计委、公安部、国度环保局
                                                                                  连系宣布的《关于调解汽车报废尺度多少划定的关照》中的划定,轿车规
                                                                                  定行使年限为 15 年,划定行驶里程为 500000 公里。

                                                                                  (1)理论成新率
                                                                                  ①年限成新率
                                                                                  制止评估基准日,该车已行使 1.33 年。则:
                                                                                  年限成新率=(划定行使年限-已行使年限)/划定行使年限×100%
                                                                                  =(15-1.33)/15×100%
                                                                                  =91%(取整)
                                                                                  ②里程成新率
                                                                                  制止评估基准日,该车已行驶 59600 公里,则:
                                                                                  里程成新率=(划定行驶里程-现实施驶里程)/划定行驶里程×100%
                                                                                  =(500000-59600)/500000×100%
                                                                                  =88%(取整)
                                                                                  ③理论成新率
                                                                                  车辆理论成新率回收其年限成新率和里程成新率孰低原则确定。按照
                                                                                  以上计较功效,则理论成新率为 88%。

                                                                                  (2)综合成新率
                                                                                  经评估职员现场勘测以为,该车近况较精采,车身外面精采,车身无
                                                                                  划痕,无退色,无锈蚀;动员机运行安稳,无漏油、漏水、漏气征象;变
                                                                                  速箱换档较轻易,齿轮磨损正常;前、后桥无变形,无裂纹;制动体系安
                                                                                  端赖得住;电器仪表体系事变根基正常;轮胎正常磨损。

                                                                                  按照现场勘测,该车现场勘测成新率优于理论成新率,故对理论成新
                                                                                  率举办批改,该车的综合成新率为 90%。

                                                                                  4.评估代价简直定
                                                                                  评估值=重置全价×综合成新率
                                                                                  =570170×90%
                                                                                  =513153.00(元)
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  (六)评估功效及增减值缘故起因说明
                                                                                  1.评估功效
                                                                                  单元:人民币元
                                                                                  原值增 净 值 增
                                                                                  项目 账面原值 账面净值 评估原值 评估净值
                                                                                  值率% 值率%
                                                                                  合计 6,645,059.29 5,718,544.90 6,051,689.00 5,488,106.00 -8.93 -4.03
                                                                                  呆板装备 826,337.29 343,015.83 376,070.00 174,960.00 -54.49 -48.99
                                                                                  运输装备 5,623,917.00 5,231,694.47 5,500,910.00 5,174,026.00 -2.19 -1.10
                                                                                  其他装备 194,805.00 143,834.59 174,709.00 139,120.00 -10.32 -3.28
                                                                                  2.装备类资产增减值缘故起因说明:
                                                                                  运输装备和其他装备评估原值与评估净值均减值。减值首要缘故起因是产
                                                                                  品技能更新较快 ,
                                                                                  (尤其是电子计较机)产物价值呈逐年降落导致评估减值。

                                                                                  三、无形资产评估声名
                                                                                  (一)评估范畴
                                                                                  本次申报的无形资产为:收集安详集成体系和贩卖软件 2 项组成。上
                                                                                  述资产在评估基准日账面值如下所示:
                                                                                  金额单元:人民币元
                                                                                  序号 内容或名称 取得日期 账面代价
                                                                                  1 收集安详集成体系 2008-01 176051.55
                                                                                  2 贩卖软件 2008-06 69999.94
                                                                                  (二)评估要领
                                                                                  对应用软件本次回收市场法举办评估。评估职员相识了软件的取得方
                                                                                  式,磨练了相干购置或开拓条约及发票等相干基本资料,相识软件的形成、
                                                                                  开拓及完成环境,其次,相识软件的行使环境及处事范畴,开拓商对软件
                                                                                  的进级、维护的理睬,软件的版权挂号环境及其相干的权属证明资料。经
                                                                                  核实上述软件企业尚在正常行使且能满意企业用于增进的客户端,不存在
                                                                                  因行使时刻造成软件贬值的环境。对该类软件市场环境举办了相识,并按
                                                                                  照其设置环境及今朝进级换代环境,向软件经销商举办了询价,团结查询
                                                                                  报价刊物及网上询价确定其评估代价。

                                                                                  案例 1:收集安详集成体系
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  明细表序号:表 4-9-3 第 1 项
                                                                                  出产厂家:济南鲁能信通科技有限公司
                                                                                  软件名称:收集安详集成体系
                                                                                  数目:1 套
                                                                                  购买日期:2008 年 1 月
                                                                                  启用日期:2008 年 1 月
                                                                                  账面值: 176,051.55 元
                                                                                  (1)重置全价简直定
                                                                                  重置全价=购买价
                                                                                  做买卖家询价,最终确定该软件的市场价值为 200,000.00 元。

                                                                                  (2)评估值简直定
                                                                                  评估值=200,000.00 元
                                                                                  (三)评估功效及其缘故起因说明
                                                                                  按照以上要领,经评估得该企业评估基准日的其他无形资产的评估价
                                                                                  值如下表:
                                                                                  金额单元:人民币元
                                                                                  项 目 账面代价 评估值 增值率%
                                                                                  收集安详集成体系 176051.55 200000.00 13.60
                                                                                  贩卖软件 69999.94 85000.00 21.43
                                                                                  合计 246051.49 285000.00 15.83
                                                                                  其他无形资产评估值与账面代价对比增值 38,948.51 元,增值率 15.83%,
                                                                                  首要减值起因于:企业软件类无形资产账面值为摊余代价,而评估值回收
                                                                                  市场价值确认造成。

                                                                                  四、递延所得税资产评估声名
                                                                                  该项目账面值 12115416.86 元,核算内容为凭证有关划定回收纳税影响
                                                                                  法的递延法处理赏罚时管帐利润与应纳税所得额之间的时刻性差别而发生的递
                                                                                  延税款资产,发生差此外首要项目和起因于企业计提的幻魅帐筹备,该部门
                                                                                  用度项目今朝切合税务核销的前提所发生的。评估职员与审计职员一同就
                                                                                  差别发生的缘故起因、形成进程、企业计较筹备的依据和要领举办了观测和了
                                                                                  解,出格就该部门差别在将来可估量的时刻内是否可转回向企业打点层进
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  行雷同和相识,经核实企业该科目核算的金额为企业计提幻魅账筹备发生,
                                                                                  故递延所得税资产本次确认评估值为 12115416.86 元。

                                                                                  五、欠债评估技能声名
                                                                                  (一)活动欠债
                                                                                  活动欠债详细首要包罗:应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交
                                                                                  税费、其他应付款、一年内到期的非活动欠债等。

                                                                                  1、短期借钱
                                                                                  短期借钱账面值 197,000,000.00 元,是企业向中国建树银行济南泉城支
                                                                                  行借入的短期借钱。评估职员核实了借钱条约和相干记账凭据,借钱金额、
                                                                                  借钱日期、到期日和利率确认无误,定期付出利钱,以核实后账面值确认
                                                                                  评估值为 197,000,000.00 元。

                                                                                  2、应付账款
                                                                                  应付账款首要内容为应付工程款、应付土地款,账面值为 77078318.46
                                                                                  元。评估职员查对了企业应付账款产生的日期及其所对应的项目,抽查了
                                                                                  部门供给条约,并对大额客户举办了发函询证,在确认其债务真实性的基
                                                                                  础上,以核实后的账面值确以为评估值。

                                                                                  颠末上述评估,应付账款评估值为 77078318.46 元。

                                                                                  3、预收账款
                                                                                  预收账款账核算内容为预收购房款,账面值为 84328737.00 元。评估人
                                                                                  员通过审视条约或有关协议,在核实其真实性的基本上按核实后的账面值
                                                                                  予以确认评估值。

                                                                                  颠末上述评估,预收账款评估值为 84328737.00 元。

                                                                                  4、应付职工薪酬
                                                                                  应付职工薪酬核算内容为应付职工福利费、工会经费等,账面值为
                                                                                  363602.61 元。评估职员核查了企业的人为、福利政策,以核实后的现实需
                                                                                  要付出的金额作为评估值。

                                                                                  颠末上述评估,应付职工薪酬评估值为 363602.61 元。

                                                                                  5、应交税费
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  应交税费首要核算内容为应交的土地行使税及小我私人所得税等,账面值
                                                                                  为 39825232.61 元。评估职员查阅了企业税务挂号证中所记实的内容,相识
                                                                                  了企业应交税金的税种和税率,并对企业各类税金的计提和缴纳环境举办
                                                                                  了核实,在核实无误的基本上以核实后的账面值确以为评估值。

                                                                                  颠末上述评估,应交税费评估值为 39825232.61 元。

                                                                                  6、其他应付款
                                                                                  其他应付首要内容为关联公司的往来款、担保金、认筹金等金钱,账
                                                                                  面值为 279566467.30 元。评估职员核查了其他应付金钱的有关管帐凭据、
                                                                                  协议、条约、计提单子等,无虚增、虚减征象,在确认其真实性后,以账
                                                                                  面代价确以为评估值。

                                                                                  颠末上述评估,其他应付款评估值为 279566467.30 元。

                                                                                  活动欠债评估功效汇总表
                                                                                  金额单元:人民币元
                                                                                  科目名称 帐面值 评估代价 增值额 增值率%
                                                                                  短期借钱 197000000.00 197000000.00 0.00 0.00
                                                                                  应付帐款 77078318.46 77078318.46 0.00 0.00
                                                                                  预收帐款 84328737.00 84328737.00 0.00 0.00
                                                                                  应付职工薪酬 363602.61 363602.61 0.00 0.00
                                                                                  应交税费 39825232.61 39825232.61 0.00 0.00
                                                                                  其他应付款 279566467.30 279566467.30 0.00 0.00
                                                                                  活动欠债合计 678162357.98 678162357.98 0.00 0.00
                                                                                  (二)非活动性欠债评估声名
                                                                                  海南英大房地产开拓有限公司申报的非活动欠债为恒久借钱。

                                                                                  恒久借钱核算企业从中国银行海口琼山支行借来的金钱,账面值
                                                                                  50000000.00 元。评估职员查阅了恒久借钱条约及相干的还款凭据并对全部
                                                                                  项目举办了函证查询经核实贷款本金余额记录精确因此评估值以核拭魅账面
                                                                                  值作为评估值。

                                                                                  颠末上述评估, 评估值为 50000000.00
                                                                                  恒久借钱账面值为 50000000.00 元,
                                                                                  元。

                                                                                  (三)评估功效及说明
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  欠债评估功效表
                                                                                  金额单元:人民币元
                                                                                  科目名称 评估代价 增值额 增值率
                                                                                  短期借钱 197000000.00 197000000.00 0.00
                                                                                  应付帐款 77078318.46 77078318.46 0.00
                                                                                  预收帐款 84328737.00 84328737.00 0.00
                                                                                  应付职工薪酬 363602.61 363602.61 0.00
                                                                                  应交税费 39825232.61 39825232.61 0.00
                                                                                  其他应付款 279566467.30 279566467.30 0.00
                                                                                  活动欠债合计 678162357.98 678162357.98 0.00
                                                                                  恒久借钱 50000000.00 50000000.00 0.00
                                                                                  非活动欠债合计 50000000.00 50000000.00 0.00
                                                                                  欠债合计 728162357.98 728162357.98 0.00
                                                                                  六、资产基本法评估功效
                                                                                  按照国度有关资产评估的划定,本着独立、客观和合理的原则及须要
                                                                                  的评估措施,我们对海南英大房地产开拓有限公司的所有资产及欠债举办
                                                                                  了评估。按照以上资产基本法评估事变,得出如下评估结论:在评估基准
                                                                                  日 2009 年 11 月 30 日一连策划的条件下,经北京中瑞岳华管帐师事宜全部
                                                                                  限责任公司审计后企颐魅账面总资产为 87499.60 万元,总欠债为 72816.24 万
                                                                                  元,净资产为 14683.36 万元;评估后的总资产为 126080.25 万元,总欠债为
                                                                                  72816.24 万元,净资产为 53264.01 万元,净资产增值 38580.65 万元,增值率
                                                                                  262.75%。详细评估汇总环境详见下表:
                                                                                  资产评估功效汇总表
                                                                                  评估基准日:2009 年 11 月 30 日
                                                                                  金额单元:人民币万元
                                                                                  账面代价 评估代价 增减值 增值率%
                                                                                  项 目
                                                                                  A B C=B-A D=C/A×100%
                                                                                  一、活动资产 1 85,691.60 124,291.40 38,599.80 45.05
                                                                                  二、非活动资产合计 2 1,808.00 1,788.85 -19.15 -1.06
                                                                                  个中:恒久股权投资 3 0.00 0.00 0.00
                                                                                  投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
                                                                                  牢靠资产 5 571.85 548.81 -23.04 -4.03
                                                                                  在建工程 6 0.00 0.00 0.00
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  无形资产 7 24.61 28.50 3.89 15.81
                                                                                  恒久待摊用度 8 0.00 0.00 0.00
                                                                                  递延税款 9 1,211.54 1,211.54 0.00 0.00
                                                                                  三、资产总计 11 87,499.60 126,080.25 38,580.65 44.09
                                                                                  四、活动欠债 12 67,816.24 67,816.24 0.00 0.00
                                                                                  五、非活动欠债 13 5,000.00 5,000.00 0.00 0.00
                                                                                  六、欠债总计 14 72,816.24 72,816.24 0.00 0.00
                                                                                  七、净资产 15 14,683.36 53,264.01 38,580.65 262.75
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  第六部门 收益法评估技能声名
                                                                                  一、评估工具
                                                                                  收益法评估工具为海南英大房地产开拓有限公司股东所有权益代价。

                                                                                  二、收益法的应用条件及选择的来由和依据
                                                                                  (一)收益法的界说和道理
                                                                                  企业代价评估中的收益法,是指通过将被评估企业预期收益成本化或
                                                                                  折现以确定评估工具代价的评估思绪。

                                                                                  收益法是从企业赢利手段的角度权衡企业的代价,成立在经济学的预
                                                                                  期效用理论基本上。

                                                                                  收益法中常用的两种详细要领是收益成本化法和将来收益折现法。

                                                                                  (二)收益法的应用条件
                                                                                  1.可以或许对企业将来收益举办公道猜测。

                                                                                  2.可以或许对与企业将来收益的风险水平相对应的收益率举办公道估算。

                                                                                  (三)收益法选择的来由和依据
                                                                                  海南英大房地产开拓有限公司为房地产开拓企业,今朝在开拓和拟开
                                                                                  发的项目首要是海蓝椰风二期,海蓝椰风三期公司针对上述项目将来布置
                                                                                  了较量具体的开拓打算,将来收益可以公道猜测,按照房地产行业收益和
                                                                                  风险环境,团结海南英大房地产开拓有限公司的是非势说明,可以较量合
                                                                                  理地估算折现率,可以回收收益法举办评估。

                                                                                  三、评估假设和限制前提
                                                                                  本次评估的猜测成立在下述假设之上,按照资产评估的要求,认定这
                                                                                  些假设前提在评估基准日时创立,当将来经济情形产生较大变革时,将不
                                                                                  包袱因为假设前提改变而推导出差异评估结论的责任。

                                                                                  (一)一样平常性假设和限制前提:
                                                                                  1、本次评估测算各项参数取值未思量通货膨胀身分;
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  2、影响企业策划的国度现行的有关法令、礼貌及企业所属行业的根基
                                                                                  政策无重大变革,宏观经济形势不会呈现重大变革;企业所处地域的政治、
                                                                                  经济和社会情形无重大变革;
                                                                                  3、国度现行的银行利率、汇率、税收政策、政策性征收用度等等无重
                                                                                  大改变;
                                                                                  4、企业管帐政策与核算要领和编写此份陈诉时所回收的管帐政策在重
                                                                                  要方面根基同等;
                                                                                  5、企业策划所耗损的首要原原料、辅料、燃料等的供给无重大变革;
                                                                                  6、针对评估基准日资产的现实状况,企业打点团队无重大变革,并尽
                                                                                  职尽责凭证今朝的策划方法和策划打算一连策划;
                                                                                  7、假设公司在现有的打点方法和打点程度的基本上,策划范畴、方法
                                                                                  与今朝偏向保持同等。

                                                                                  8、除评估陈诉中已有显现以外,假定企业已完全遵守全部有关的法令
                                                                                  礼貌;
                                                                                  9、无其他不行猜测和不行抗力身分对企业造成的重大倒霉影响。

                                                                                  (二)非凡性假设和限制前提:
                                                                                  1、本次猜测以公司评估基准日股权布局为框架,未思量基准日后也许
                                                                                  产生的股权变革或重组。

                                                                                  2、海南英大公司正在开拓僧人未开拓的房地产项目可以或许按预期完成开
                                                                                  发并贩卖,开拓本钱能有用节制在预算范畴内。

                                                                                  3、假设收益期为猜测期。

                                                                                  四、企业地址行业状况及成长远景
                                                                                  (一)我国房地产行业积年成长环境及成长远景
                                                                                  自 2001 年以来,我国百姓经济一连快速成长,在 2007 年第二季度达
                                                                                  到本轮经济扩张周期的峰值 12.7%后,在宏观调控政策的浸染下一连回落,
                                                                                  2008 年二季度我国现实经济增添速率已回落到 10.1%,靠近隐藏经济增添
                                                                                  速率。但跟着 2008 年 9 月份美国次贷危急激发的环球金融危急日趋严厉,
                                                                                  环球经济形势急转直下,我国经济在 2008 年四序度度各项宏观经济指标迅
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  速恶化,保持经济不变增添的坚苦明明增进。中央敏捷对宏观调控政策取
                                                                                  向做出调解,实验起劲的财务政策和适度宽松的钱币政策,把保增添、扩
                                                                                  内需、调布局作为宏观调控的首要方针,出台了一系列扩大内需的政策,
                                                                                  并开始取得必然成效。积年 GDP 增添率见下图:
                                                                                  资料来历: 国度统计局
                                                                                  2009 年,促进我国百姓经济一连向好的起劲身分继承增多。2009 年 1-11
                                                                                  月,我国 GDP 增速同比回升,环比继承增添,家产出产进一步加速,投资
                                                                                  高位运行,收支口有所清醒,贷款稳步增添,百姓经济明明开始清醒。

                                                                                  1、经济增添一连回升,经济主体信念日益增强
                                                                                  经济增添的一连回升,陪伴着市场信念的规复。人民银行景气观测显
                                                                                  示,2009 年三季度企业家书心指数为 75.4%,比上季高 7 个百分点,比去
                                                                                  年四序度最低值(60.9%)回升 14.5 个百分点;银行家书心指数为 55.4%,较
                                                                                  上季大幅回升 15.4 个百分点。

                                                                                  2、家产出产增速快速晋升,制造业景气指数稳步上行
                                                                                  2009 年 11 月份,局限以上家产增进值同比增添 19.2%,比上年同月加
                                                                                  快 13.8 个百分点,比 10 月份加速 3.1 个百分点,为持续 7 个月同比增速加
                                                                                  快;1-11 月份,同比增添 10.3%,比上年同期回落 3.4 个百分点,比 1-10 月
                                                                                  份加速 0.9 个百分点。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  数据来历:国度统计局
                                                                                  从上图看到,2009 年 11 月世界制造业采购司理指数(PMI)为 55.2%,
                                                                                  与上月持平。该指数已持续九个月位于临界点—50%以上,表白制造业经济
                                                                                  总体保持安稳回升态势。

                                                                                  3、海内需求稳步走高,收支口一连改进
                                                                                  投资高位运行。2009 年 1-11 月份,城镇牢靠资产投资 168634 亿元,同
                                                                                  比增添 32.1%,比上年同期加速 5.3 个百分点, 1-10 月回落 1.0 个百分点。


                                                                                  个中,国有及国有控股投资 73535 亿元,增添 37.8%;房地产开拓投资 31271
                                                                                  亿元,增添 17.8%。

                                                                                  斲丧继承稳步增添。1-11 月份,社会斲丧品零售总额 112733 亿元,同
                                                                                  比增添 15.3%,比上年同期回落 6.6 个百分点,与 1-10 月份持平。

                                                                                  出口同比转正,入口环比高位回落。我国对外商业明明好转,2009 年
                                                                                  11 月份我国收支口总值实现年内初次月度同比正增添。据海关统计,11 月
                                                                                  份当月,我海外贸收支口总值 2082.1 亿美元,比客岁同期(下同)增添 9.8%,
                                                                                  环比增添 5.4%;个中出口值 1136.5 亿美元,同比降落 1.2%,环比增添 2.6%;
                                                                                  入口 945.6 亿美元,同比增添 26.7%,环比增添 9%。

                                                                                  4、住民斲丧价值同比由负转正
                                                                                  11 月份,住民斲丧价值同比上涨 0.6%(上年同月为上涨 2.4%),同比
                                                                                  由上月的降落转为上涨。个中,都市同比上涨 0.4%,农村上涨 0.9%;食物
                                                                                  价值上涨 3.2%,非食物价值降落 0.7%;斲丧品价值上涨 0.9%,处事项目价
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  格降落 0.4%。1-11 月份,住民斲丧价值同比降落 0.9%(上年同期为上涨
                                                                                  6.3%),比 1-10 月降幅缩小 0.2 个百分点。分种别看,11 月份,八大类商品
                                                                                  价值有三种上涨五种降落,个中食物价值同比上涨 3.2%,烟酒及用品类价
                                                                                  格同比上涨 1.3%,衣着类价值同比降落 1.2%,家庭装备用品及维修处事价
                                                                                  格同比降落 1.1%,医疗保健及小我私人用品类价值同比上涨 1.6%,交通和通讯
                                                                                  类价值同比降落 2.2%,娱乐教诲文化用品及处事类价值同比降落 0.6%,居
                                                                                  住价值同比降落 1.2%。

                                                                                  11 月份,住民斲丧价值环比上涨 0.3%。个中,都市上涨 0.3%,农村上
                                                                                  涨 0.4%;食物价值上涨 0.5%,非食物价值上涨 0.2%;斲丧品价值上涨 0.5%,
                                                                                  处事项目价值降落 0.3%。分种别看,11 月份,食物价值环比上涨 0.5%,烟
                                                                                  酒及用品类价值环比上涨 0.1%,衣着类价值环比上涨 0.9%,家庭装备用品
                                                                                  及维修处事价值环比上涨 0.1%,医疗保健及小我私人用品类价值环比上涨 0.3%,
                                                                                  交通和通讯类价值环比上涨 0.1%,娱乐教诲文化用品及处事类价值环比下
                                                                                  降 0.8%,栖身价值环比上涨 0.8%。

                                                                                  5、企业利润状况一连改进,财务收入大幅增添
                                                                                  本年以来,家产企业利润同比增速降幅一连收窄。1-8 月份,世界局限
                                                                                  以上家产企业(年主营营业收入 500 万元以上的企业)实现利润 16747 亿元,
                                                                                  同比增添-10.61%,较客岁同期 19.39%的增速低 30 个百分点,但较本年前 2
                                                                                  和 5 个月的增速别离高 26.66 和 12.24 个百分点。

                                                                                  人民银行 5000 户企业景气观测表现,三季度企业红利指数为 53.8%,
                                                                                  在上季回升 5.2 百分点后再次上升 3 个百分点;同时,企业家估量四序度
                                                                                  企业红利指数为 54.7%,较上季回升 1.7 个百分点。

                                                                                  2009 年 1-11 月份,世界财务收入 63393.1 亿元,比客岁同期增进 5324.89
                                                                                  亿元,增添 9.2%,完成预算的 95.7%。个中,中央本级收入 34064.89 亿元,
                                                                                  同比增添 6.7%,完成预算的 95%;处所本级收入 29328.21 亿元,同比增添
                                                                                  12.1%,完成预算的 96.6%。财务收入中的税收收入 55687.26 亿元,同比增
                                                                                  长 7.1%;非税收入 7705.84 亿元,同比增添 27%。前 11 个月,世界财务收
                                                                                  入呈慢慢回升态势。1-4 月,受经济增添放缓、企业效益下滑以及布局性减
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  税许多的影响,收入大幅降落。5 月份以来收入慢慢回升,出格是 8 月份
                                                                                  往后因客岁同期收入基数较低,收入增添明明加速。

                                                                                  6、钱币供给量继承保持高位增添,信贷投放总体宽松
                                                                                  央行数据表现,2009 年 11 月末,广义钱币供给量(M2)同比增添 29.74%,
                                                                                  比上月末高 0.23 个百分点。狭义钱币供给量(M1)同比增添 34.63%,增幅比
                                                                                  上月末高 2.60 个百分点。 市场钱币畅通量(M0)余额为 3.63 万亿元,同比增
                                                                                  长 14.99%。1-11 月份人民币各项贷款增进 9.21 万亿元,同比多增 5.06 万亿
                                                                                  元。

                                                                                  7、将来经济成长趋势与猜测
                                                                                  将来经济增添将继承朝着企稳向好的偏向成长。人民银行观测统计司
                                                                                  监测的经济景气指数表白,今朝家产增进值的同等合成指数、先行合成指
                                                                                  数都已经触底回升。2009 年 12 月 16 日,人民银行企业家问卷也表现,2009
                                                                                  年 4 季度宏观经济热度指数为 43.2%,较上季上升 3.3 个百分点,是自本年
                                                                                  1 季度到达谷底后持续第 3 个季度回升;宏观经济热度预期指数为 44.9%,
                                                                                  比上季度升 2.4 个百分点。企业景气指数为 60.7%,比上季上升 2.6 个百分
                                                                                  点,持续 3 个季度呈现上升;企业装备操作指数为 43.8%,比上季上升 1.8
                                                                                  个百分点,已持续 3 个季度回升。

                                                                                  投资方面,企业投资意愿继承上升。四序度企业牢靠资产、装备和土
                                                                                  建投资指数别离为 51.2%、50.5%和 48.1%,比上季回升 0.8、0.7 和 0.4 个百
                                                                                  分点。

                                                                                  斲丧方面,四序度人民银行储户问卷观测表现,住民斲丧意愿略有增
                                                                                  长,住民投资意愿不绝攀升,储备意愿有所回落。住民储备念头以提防性
                                                                                  为主。

                                                                                  外贸方面,四序度收支口企业问卷观测表现,企业收支口状况回升,
                                                                                  企业将来信念继承加强。

                                                                                  估量,2009 年 12 月 GDP 同比增添将继承回升,GDP 整年增速将高出
                                                                                  8%。

                                                                                  8、市场情形说明
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  跟着百姓经济和住民收入的一连增添,我国房地财富也进入了高速发
                                                                                  展阶段。自 2002 年以来,海内房地产市场一连成长,按照国度统计局的数
                                                                                  据表现,2002 年至 2009 年 11 月中国房地产贩卖价值增添率如下图所示:
                                                                                  数据来历:国度统计局
                                                                                  (1)房地产开拓完成环境
                                                                                  2009 年 1-11 月,世界完成房地产开拓投资 31271 亿元,同比增添 17.8%,
                                                                                  增幅比 1-10 月进步 1.2 个百分点,比客岁同期回落 4.9 个百分点。个中,商
                                                                                  品住宅完成投资 22369 亿元,同比增添 15.7%, 1-10 月进步 1.6 个百分点,

                                                                                  比客岁同期回落 9.5 个百分点,占房地产开拓投资的比重为 71.5%。

                                                                                  1-11 月,世界房地产开拓企业衡宇施工面积 29.88 亿平方米,同比增添
                                                                                  17.2%,增幅比 1-10 月进步 0.8 个百分点;衡宇新开工面积 9.76 亿平方米,
                                                                                  同比增添 15.8%,增幅比 1-10 月进步 12.5 个百分点;衡宇完工面积 4.42 亿
                                                                                  平方米,同比增添 26.1%,增幅比 1-10 月进步 3.4 个百分点。个中,住宅竣
                                                                                  工面积 3.67 亿平方米,增添 28.2%,比 1-10 月进步 3.2 个百分点。

                                                                                  1-11 月,世界房地产开拓企业完成土地购买面积 27091 万平方米,同
                                                                                  比降落 15.4%;完成土地开拓面积 20338 万平方米,同比降落 2.5%。

                                                                                  (2)商品房贩卖环境
                                                                                  1-11 月,世界商品房贩卖面积 75203 万平方米,同比增添 53.0%。个中,
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  ☆ 鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  商品住宅贩卖面积增添 54.4%;办公楼贩卖面积增添 39.2%;贸易业务用房
                                                                                  贩卖面积增添 39.1%。1-11 月,商品房贩卖额 35987 亿元,同比增添 86.8%。

                                                                                  个中,商品住宅贩卖额增添 91.5%,办公楼和贸易业务用房贩卖额别离增
                                                                                  长 58.4%和 60.4%。

                                                                                  (3)房地产开拓企业资金来历环境
                                                                                  1-11 月,房地产开拓企业今年资金来历 48170 亿元,同比增添 44.2%[2]。

                                                                                  个中,海内贷款 8994 亿元,增添 40.2%;操作外资 413 亿元,降落 31.4%;
                                                                                  企业自筹资金 15909 亿元,增添 18.3%;其他资金 22854 亿元,增添 76.6%。

                                                                                  在其他资金中,定金及预收款 13347 亿元,增添 66.5%;小我私纪獯揭贷款 7009
                                                                                  亿元,增添 130.1%。

                                                                                  (4)70 个大中都市衡宇贩卖价值指数
                                                                                  11 月份,世界 70 个大中都市衡宇贩卖价值同比上涨 5.7%,涨幅比 10
                                                                                  月份扩大 1.8 个百分点;环比上涨 1.2%,涨幅比 10 月份扩大 0.5 个百分点。

                                                                                  新建住宅贩卖价值同比上涨 6.2%,涨幅比 10 月份扩大 2.2 个百分点;环比
                                                                                  上涨 1.5%,涨幅比 10 月份扩大 0.6 个百分点。

                                                                                  分范例看,与上年同月对比,经济合用房贩卖价值上涨 0.6%;商品住
                                                                                  宅贩卖价值上涨 7.0%,个中平凡商品住宅贩卖价值上涨 7.8%,高等住宅销
                                                                                  售价值上涨 4.1%。与上允驹比,经济合用房贩卖价值持平;商品住宅贩卖
                                                                                  价值上涨 1.7%,个中平凡商品住宅贩卖价值上涨 1.8%,高等住宅贩卖价值
                                                                                  上涨 1.3%。

                                                                                  分套型看,90 平方米及以下的新建住宅贩卖价值同比上涨 10.4%,环
                                                                                  比上涨 2.1%。

                                                                                  分地域看,与上年同月对比,新建住宅贩卖价值上涨的都市有 67 个,
                                                                                  个中涨幅最大的 5 个都市是:广州 14.7%、深圳 12.6%、金华 11.8%、银川
                                                                                  10.4%、海口 9.6%;价值降落的都市有 3 个:吉林降落 2.9%、唐山降落 2.1%、
                                                                                  徐州降落 0.8%。

                                                                                  与上允驹比,新建住宅贩卖价值上涨的都市有 67 个,个中涨幅最大的
                                                                                  5 个都市是:海口 4.7%、杭州 3.1%、北京 3.0%、徐州 2.8%、银川 2.6%;价
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  格降落的都市有 1 个:锦州降落 0.3%。

                                                                                  二手住宅贩卖价值同比上涨 5.5%,涨幅比 10 月份扩大 0.9 个百分点;
                                                                                  环比上涨 0.6%,涨幅比 10 月份扩大 0.2 个百分点。

                                                                                  分地域看,与上年同月对比,二手住宅贩卖价值上涨的都市有 60 个,
                                                                                  个中涨幅最大的 5 个都市是:深圳 21.0%、温州 16.2%、兰州 13.9%、杭州
                                                                                  12.8%、金华 11.8%;价值降落的都市有 10 个,个中降幅最大的 5 个都市是:
                                                                                  石家庄降落 2.9%、唐山降落 2.4%、沈阳降落 2.0%、太原降落 1.1%、吉林下
                                                                                  降 1.0%。

                                                                                  与上允驹比,二手住宅贩卖价值上涨的都市有 61 个,个中涨幅最大的
                                                                                  5 个都市是:石家庄 4.6%、银川 2.7%、丹东 2.0%、湛江 1.5%、北京 1.3%;
                                                                                  郑州降落 4.2%、
                                                                                  价值降落的都市有 6 个: 乌鲁木齐降落 1.5%、沈阳降落 1.0%、
                                                                                  昆明降落 0.7%、兰州降落 0.5%、桂林降落 0.2%。

                                                                                  新建非住宅贩卖价值同比上涨 4.0%,涨幅比 10 月份扩大 1.7 个百分点;
                                                                                  环比上涨 0.9%,涨幅比 10 月份扩大 0.7 个百分点。

                                                                                  与上年同月对比,办公楼贩卖价值上涨 6.6%,贸易业务用房贩卖价值
                                                                                  上涨 2.1%,其他用房贩卖价值上涨 3.8%。与上允驹比,办公楼贩卖价值上
                                                                                  涨 0.9%,贸易业务用房贩卖价值上涨 0.6%,其他用房贩卖价值上涨 2.0%。

                                                                                  (5)世界房地产开拓景气指数
                                                                                  11 月份,世界房地产开拓景气指数(简称“国房景气指数”)为 102.78,
                                                                                  比 10 月份进步 0.75 点。

                                                                                  从分类指数看:房地产开拓投资分类指数为 100.60, 10 月份进步 0.11

                                                                                  点;2009 年资金来历分类指数为 109.52,比 10 月份进步 0.45 点;土地开拓
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  面积分类指数为 95.36,比 10 月份进步 0.77 点;商品房空置面积分类指数
                                                                                  为 93.84,比 10 月份进步 2.00 点;衡宇施工面积分类指数为 103.01,比 10
                                                                                  月份进步 2.30 点。

                                                                                  (二)地区市场说明
                                                                                  (1) 地区经济说明
                                                                                  2002 年以来,海口市 GDP 总量从 1987 年的 11.82 亿元快速增进到 2008
                                                                                  年的 443.20 亿元,均匀年增添率到达 13.48%。

                                                                                  省会中心都市的职位日益明明:对全省经济增添的孝顺率由 1988 年的
                                                                                  不到 30%进步到 2007 年的 32.8%。家产增进值:1987 年为 2.18 亿元,2008
                                                                                  年达 81.3 亿元。财富布局明明进级:三次财富布局比例已由 1987 年的
                                                                                  12.9:27:60.1 转变为 2008 年的 7.0:25.6:67.4。全社会牢靠资产投资:由 1987
                                                                                  年的 4.82 亿元增进到 2008 年 219 亿元。房地产投资:1987 年至 2008 年,
                                                                                  累计完成投资 521 亿元,房地财富投资年均增速高出 17.1%。人均 GDP:由
                                                                                  1990 年不敷 650 美元,到今朝打破 3000 美元,年均增添 9%。

                                                                                  经济与社会的成长以及人均可支配收入影响着住民和企业对房地产的
                                                                                  需求,房地产行业的成长与国际、海内百姓经济的成长程度具有高度的相
                                                                                  关相关。从总体上看,将来海口市百姓经济和人均收入的不变增添为房地
                                                                                  产行业的成长缔造了精采的外部情形,也为海口市房地财富的成长提供了
                                                                                  可贵的成长契机和空间。

                                                                                  (2)2008 年-2009 年,海南房地产的成长趋势
                                                                                  ①财产及成本抢滩海南,海南变得越来越“贵气”,海南的房地产将呈
                                                                                  现进级换代的成长趋势。

                                                                                  ②海南商品房市场价值将保持安稳增添,贩卖增速不减。海南房地产
                                                                                  生长空间大,连年来,不少海表里气力雄厚的大型企业团体来琼寻求商机,
                                                                                  海南房地产开拓投资保持一连安稳的成长态势。

                                                                                  ③小户型旺销,大中户型成为海南本土住民的新宠。2008 年以来,海
                                                                                  南当地住民购房需求兴隆,市场占据份额逐年进步,各大成长商开始重视
                                                                                  大中户型的设置。小户型一向是外来购房者的宠儿,小户型产物在海南房
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  地产中占绝对的比重。

                                                                                  ④竞争空间剧烈,产物范例全面着花。

                                                                                  ⑤旅游度假地产成产海南地产的主流产物。

                                                                                  (3)2009 年 1-10 月海南房地产环境
                                                                                  国际金融危急对海南房地产开拓影响不大。统计数据表现,本年以来,
                                                                                  海南房地产开拓继承保持较快成长势头,浮现出海南作为建树中的国际旅
                                                                                  游岛和最尤物居情形地,对楼市投资者和斲丧者的吸引力越来越强。

                                                                                  跟着海南都市建树步骤加速,尤其是在国际旅游岛建树海潮敦促下,
                                                                                  海南省房地产开拓市场呈快速增添态势,2009 年 1-10 月海南省完成房地产
                                                                                  开拓投资额 219.61 亿元,初次打破 200 亿大关。

                                                                                  据国度统计局发布数据,2009 年前 10 个月,海南省房地产开拓业在市
                                                                                  场需求的凶猛发动下,房地产开拓投资增添迅猛,共完成投资额 219.61 亿
                                                                                  元,同比增添 50.1%,涨幅居世界第五位,已经高出客岁整年 189.31 亿元
                                                                                  的程度,保持着较快增添势头。

                                                                                  另外,1-10 月海南商品住宅完成投资 200.02 亿元,同比增添 58.5%,同
                                                                                  比涨幅居世界第二位;商品房贩卖面积 387.47 万平方米,同比增添 35.4%,
                                                                                  商品房贩卖额 234.48 亿元,同比增添 52.5%。

                                                                                  有关数据表现,海口、三亚还是海南楼市的投资热门。本年 10 月,海
                                                                                  口、三亚新建住宅价值指数同比增添 4.7%、0.7%,环比增添 1.8%、0.1%。

                                                                                  跟着国际旅游岛的建树以及文昌航天城开拓等大项目进入,一批有实
                                                                                  力的房地产开拓商随即进入海南投资房地产,除了热门都市海口、三亚之
                                                                                  外,文昌、琼海、万宁等市县也慢慢成为海南房地产开拓的新热门。

                                                                                  (4)、海口房地产近况说明
                                                                                  本年以来,海南海口不绝增强都市和房地产营销力度,尤其是在各项
                                                                                  利好政策和建树“国际旅游岛”效应等身分配合浸染下,前三季度房地产
                                                                                  开拓投资势头精采,楼市成交量稳步回升。

                                                                                  起首,房地产开拓投资保持增添势头,前三季度海口房地产开拓完成
                                                                                  投资 52.24 亿元,同比增添 9.8%,个中住宅投资 45.17 亿元,同比增添 28%。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  其次,衡宇施工和新开工面积有所回升。前三季度,海口衡宇施工面
                                                                                  积 584.37 万平方米,个中住宅施工面积 486.69 万平方米,同比增添别离为
                                                                                  1.4%和 5.3%,全市住宅新开工面积 114.27 万平方米,同比增添 5.1%。

                                                                                  再次,楼市成交量继承呈上升趋势,本年前三季度商品房预售挂号面
                                                                                  积 188.95 平方米,同比增添 3.72%,预售成交量呈上升态势。

                                                                                  最受存眷的商品房及商品住房市场成交价值也继承上涨。海口商品房
                                                                                  贩卖均价 4883.89 元/平方米,商品住房贩卖均价 4891.09 元/平方米,同比分
                                                                                  别上涨 14.23%和 18.1%。

                                                                                  在海口的商品住房购置人群中,岛外市场仍占主导。个中岛外购置商
                                                                                  品住房面积 92.81 万平方米,岛内购置商品住房面积 73.71 万平方米,别离
                                                                                  占商品住房贩卖总面积的 55.74%和 44.26%。

                                                                                  五、企业根基环境
                                                                                  (一)公司轮廓:
                                                                                  1.公司注册环境
                                                                                  公司名称 :海南英大房地产开拓有限公司 (简称:海南英大)
                                                                                  法定代表人 :孙旭日
                                                                                  注册地:海口市振兴路 8 号美兰区办公大楼一楼
                                                                                  注册成本 :人民币贰亿陆仟万元
                                                                                  企业性子 :有限责任公司
                                                                                  策划范畴:在筹划范畴内举办房地产开拓及其隶属配套办法的开拓、
                                                                                  建树、旅馆、写字楼、高等住宅的贩卖(凡涉及策划容许的项目凭容许证
                                                                                  策划)。

                                                                                  2.汗青沿革
                                                                                  海南英大房地产开拓有限公司由鲁能英大团体有限公司和北京京洲房
                                                                                  地产开拓有限公司于 2002 年 6 月 25 日配合出资设立。创立时注册成本为
                                                                                  4000 万元,个中鲁能英大团体有限公司出资 2400 万元,占注册成本的
                                                                                  60.00%,北京京洲房地产开拓有限公司出资 1,600 万元,占注册成本的
                                                                                  40.00%。按照 2008 年 5 月 20 日公司股东会决策,公司增进注册成本,增资
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  后注册成本为 2.6 亿万元。改观后,山东鲁能置业团体有限公司出资 13,650
                                                                                  万元,占注册成本的 52.5%,鲁能英大团体有限公司出资 6,240 万元,占注
                                                                                  册成本的 24.00%,海南三亚湾新城开拓有限公司出资 4160 万元,占注册资
                                                                                  本的 16.00%,海南鲁能宽大置业有限公司出资 1950 万元,占注册成本的
                                                                                  7.5%。2009 年按照国度电网公司《关于山东鲁能团体有限公司产权整合方
                                                                                  案的批复》(国度电网财[2009]762 号)的划定,公司股权 100%无偿划转至
                                                                                  山东鲁能团体有限公司,成为山东鲁能团体有限公司全资子公司。

                                                                                  (二)公司首要资产状况及扼要说明
                                                                                  海蓝椰风一期现存余住宅 10 项,钢混布局,构筑面积 3,492.39 ㎡, 2007
                                                                                  年 7 月建成,外墙面为涂料,住宅内部为壁纸或立邦漆,地面为大理石、
                                                                                  木地板或地毯,铝合金门窗。截至截至评估基准日,海南英大房地产开拓
                                                                                  有限公司已取得国有土地行使权证、衡宇全部权证;会所一项,钢混布局,
                                                                                  构筑面积 3,087.97 ㎡,2007 年 7 月建成,外墙面为涂料,住宅内部为壁纸
                                                                                  或立邦漆,地面为木地板,实木门窗。截至截至评估基准日,海南英大房
                                                                                  地产开拓有限公司已取得国有土地行使权证,尚未治理衡宇全部权证。

                                                                                  海蓝椰风二期现存余住宅 148 项,构筑面积 40,633.59 ㎡,钢混布局,
                                                                                  2008 年 6 月建成,外墙面为涂料,住宅内部为四白落地,铝合金门窗。截
                                                                                  止评估基准日,海南英大房地产开拓有限公司已取得国有土地行使权证、
                                                                                  商品房预售容许证号,尚未治理衡宇全部权证。

                                                                                  三期项目总占地 90,793.33 平方米,总构筑面积为 41101.95 平方米,建
                                                                                  筑范例为 136 栋钢混多层联排、叠拼别墅,贸易配套及会所,构筑内容联
                                                                                  排、叠拼别墅,贸易配套及会所,项目于 1999 年 2 月取得土地行使权证,
                                                                                  2009 年 6 月项目开工,估量 2010 年 7 月交付行使。制止评估基准日,形象
                                                                                  进度为 20%。

                                                                                  海蓝椰风五、六期项目位于海口市琼山大道 8 号。宗地出让面积
                                                                                  329,327.64 平方米,
                                                                                  《国有土地行使权出让条约》内未对筹划前提举办约定,
                                                                                  制止评估基准日海蓝椰风五、六期项目土地到达“三通一平”。

                                                                                  海蓝椰风二期旅馆项目位于海口市琼山大道 8 号。宗地出让面积
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  98,036.86 平方米,
                                                                                  《国有土地行使权出让条约》内未对筹划前提举办约定,
                                                                                  制止评估基准日海蓝椰风二期旅馆土地到达“三通一平”。

                                                                                  (三)执行的首要管帐政策

                                                                                  公司执行的管帐政策:中华人民共和国《企业管帐准则》《企业管帐
                                                                                  制度》。

                                                                                  管帐时代:公积年度为管帐年度,即 1 月 1 日至 12 月 31 日为一个会
                                                                                  计年度。

                                                                                  记账本位币:公司以人民币为记账本位币。

                                                                                  记账原则和计价基本:管帐核算以权责产生制为记账基本,以汗青成
                                                                                  本为计价原则。

                                                                                  公司执行的折旧步伐为:直线法,种种资产折旧年限与残值率如下表
                                                                                  牢靠资产种别 估量净残值率(%) 估量行使年限 年折旧率(%)
                                                                                  呆板装备 4.00 5 19.00
                                                                                  运输器材 0-4.00 5-10 9.60-19.00
                                                                                  (四)公司执行的税种及税率:
                                                                                  税 种 税 率 计税依据 备 注
                                                                                  业务税 5% 按业务收入
                                                                                  都市维护建树税 5% 按业务税
                                                                                  教诲费附加 3% 按业务税
                                                                                  土地增值税 按有关划定 按房地产贩卖增值额
                                                                                  企业所得税 18-25%
                                                                                  (五)企业汗青年度财政说明
                                                                                  海南英大房地产开拓有限公司汗青年度各项财政数据如下:
                                                                                  2006-2009 年 11 月年资产欠债表
                                                                                  陈诉期 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 11 月 30 日
                                                                                  活动资产 1,320,759,167.74 1,795,314,271.82 900,846,657.72 856,915,985.96
                                                                                  恒久投资 12,600,000.00 152,600,000.00
                                                                                  牢靠资产 791,058.07 724,405.57 1,221,661.09 5,718,544.90
                                                                                  无形资产 316,724.51 246,051.49
                                                                                  其他资产 749,471.51 152,177,585.54 12,115,416.86
                                                                                  资产总计 1,324,150,225.48 1,809,388,148.90 1,207,162,628.86 874,995,999.21
                                                                                  活动欠债 1,101,290,914.98 1,074,450,040.63 392,341,113.53 678,162,357.98
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  恒久欠债 60,000,000.00 468,000,000.00 478,000,000.00 50,000,000.00
                                                                                  欠债合计 1,161,290,914.98 1,542,450,040.63 870,341,113.53 728,162,357.98
                                                                                  净资产 162,859,310.50 266,938,108.27 336,821,515.33 146,833,641.23
                                                                                  2006-2009 年 11 月年利润表
                                                                                  项目 2006 年 2007 年 2008 年 09 年 1-11 月
                                                                                  主营营业收入 432,377,558.60 335,973,245.00 -61,165,143.00
                                                                                  主营营业本钱 253,940,249.21 165,578,901.88 -39,034,992.25
                                                                                  贩卖税金及附加 35,073,932.21 45,593,555.14 10,486,908.73
                                                                                  主营营业利润
                                                                                  其余营业利润
                                                                                  打点用度 5,355,611.33 13,298,354.01 8,571,563.60
                                                                                  业务用度 12,167,678.00 17,635,887.11 15,897,695.44
                                                                                  财政用度 -1,598,299.06 301,842.21 -6,713,512.69
                                                                                  资产减值丧失 5,000,203.12 7,169,525.07 -3,861,553.33
                                                                                  业务利润 122,438,183.80 86,395,179.57 -46,511,252.50
                                                                                  投资收益 74,002,440.56
                                                                                  业务外收入 3,169.96 2,324.16 11,500.00
                                                                                  业务外支出 81,435.11 1,250,000.00 397,989.91
                                                                                  补帖收入 50,310.56
                                                                                  利润总额 73,952,130.00 122,359,918.65 85,147,503.74 -46,897,742.41
                                                                                  所得税 11,092,819.50 18,371,295.50 15,264,096.67 -9,509,868.31
                                                                                  净利润 62,859,310.50 103,988,623.15 69,883,407.06 -37,387,874.10
                                                                                  (六)策划性资产、非策划性资产、溢余资产说明
                                                                                  策划性资产:海南英大房地产开拓有限公司为一家房地产开拓企业,
                                                                                  策划性资产包罗相干开拓项目、为维持一连策划所需的活动资金等。

                                                                                  溢余资产:制止评估基准日的钱币资金、买卖营业性金融资产、土地储蓄
                                                                                  及一期会所视同为溢余资产。

                                                                                  非策划性资产:包罗与房地产开拓营业无关的非活动性资产、非活动
                                                                                  性欠债、未列入运营的活动资产及活动欠债等。

                                                                                  六、评估要领的运用和逻辑推理计较进程
                                                                                  (一)本次收益法评估思绪
                                                                                  本次回收收益法对海南英大房地产开拓有限公司举办评估,即以将来
                                                                                  多少年度内的企业自由现金流量作为依据,回收恰当折现率折现后加总计
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  算得出业务性资产代价,然后再加上溢余资产代价、非策划性资产及欠债
                                                                                  代价减去有息债务得出股东所有权益代价。用股东所有权益代价乘以股权
                                                                                  比例则得出股东部门权益代价。

                                                                                  1、计较模子
                                                                                  本次评估收益法模子选用企业自由现金流。

                                                                                  企颐魅整体代价=业务性资产代价+溢余资产代价+非策划性资产代价+长
                                                                                  期投资代价
                                                                                  股东所有权益代价=企颐魅整体代价-有息债务
                                                                                  有息债务:指基准日账面上必要付息的债务,包罗短期借钱,带息应
                                                                                  付单据、一年内到期的恒久借钱、恒久借钱等。

                                                                                  个中:业务性资产代价按以下公式确定
                                                                                  企业自由现金流量折现值=明晰的猜测期时代的自由现金流量现值+明
                                                                                  确的猜测期之后的自由现金流量(终值)现值
                                                                                  2、猜测期简直定
                                                                                  按照海南英大今朝开拓项目环境和土地储蓄环境,以及将来开拓打算,
                                                                                  猜测期至现有项目完成开拓后一年,后延一年首要是思量到房地产品业销
                                                                                  售相对付房地产开拓有必然滞后。海南英大现有房地产项目打算完成开拓
                                                                                  时刻为 2011 年底,则猜测期取定到 2012 年。

                                                                                  3、收益期简直定
                                                                                  海南英大首要从事房地产开拓,所开拓房地产项目首要是对外贩卖,
                                                                                  主营营业收入首要来历于房地产品业贩卖。今朝海南英大没有自营物业,
                                                                                  将来收入首要照旧依赖房地产品业贩卖。海南英大对现有在开拓和未开拓
                                                                                  房地产项目做了具体的开拓打算,估量在 2010 年完成现有项目标开拓,但
                                                                                  此后取得新的房地产开拓项目具有很大不确定性,因此收益期按猜测期确
                                                                                  定。

                                                                                  4、自由现金流量简直定
                                                                                  本次评估回收企业自由现金流,海南英大为一家房地产开拓公司,自
                                                                                  由现金流量的计较公式如下:
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  (猜测期内每年)自由现金流量=贩卖收入-开拓本钱-主营营业税金及附
                                                                                  加+其余营业利润-时代用度(打点用度、业务用度)+业务外出入净额-所得税
                                                                                  +折旧及摊销-成个性支出-营运资金追加额
                                                                                  5、终值简直定
                                                                                  收益期为猜测期,终值按猜测期末接纳资产确定。

                                                                                  6、折现率简直定
                                                                                  凭证收益额与折现率口径同等的原则,本次评估收益额口径为企业自
                                                                                  由现金流量,则折现率选取加权均匀成本本钱(WACC)。

                                                                                  公式:WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1-T)
                                                                                  式中:
                                                                                  Ke 为权益成本本钱;
                                                                                  Kd 为债务成本本钱;
                                                                                  D/E:按照市场代价预计的被估企业的方针债务与股权比率;
                                                                                  个中:Ke=Rf+βL×RPm+Rc
                                                                                  Rf:无风险酬金率;
                                                                                  βL:企业风险系数;
                                                                                  RPm:市场风险溢价;
                                                                                  Rc:企业特定风险调解系数。

                                                                                  7、年中折现的思量
                                                                                  思量到现金流量整年都在产生,而不是只在年末产生,因此现金流量
                                                                                  折现时刻均按年中(期中)折现思量。

                                                                                  8、溢余资产代价简直定
                                                                                  溢余资产是指与企业策划收益无直接相关的,高出企业策划所需的多
                                                                                  余资产,回收重置本钱法确定评估值。

                                                                                  9、非策划性资产代价简直定
                                                                                  非策划性资产是指与企颐魅正常策划收益无直接相关的资产,包罗不产
                                                                                  见效益的资产,以及与评估猜测收益无关联的资产,第一类资产不发生利
                                                                                  润,第二类资产固然发生利润但在收益猜测中未加以思量。回收重置本钱
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  法确定评估值。

                                                                                  (二)逻辑推理计较进程
                                                                                  1. 海南英大房地产开拓有限公司自由现金流量的猜测
                                                                                  1.1 主营营业收入的猜测
                                                                                  海南英大房地产开拓有限公司属于房地产开拓公司,主营营业收入为
                                                                                  房地产开拓收入。2005 年企业延续取得了海蓝椰风项目预售容许证,开始
                                                                                  预售,至评估基准日,海蓝椰风一期可贩卖面积为住宅 45851.38 平方米,
                                                                                  未售部门的构筑面积为 3492.39 平方米。

                                                                                  评估基准日前已售 42358.99 平方米,
                                                                                  海蓝椰风二期项目正在贩卖及开拓衡宇:海蓝椰风二期可贩卖面积为住宅
                                                                                  86968.18 平方米,评估基准日前已售 46334.59 平方米,未售部门的构筑面
                                                                                  积为 40633.59 平方米。海蓝椰风三期可贩卖面积为住宅 166891.56 平方米,
                                                                                  尚未预售部门的构筑面积为 57587.78
                                                                                  评估基准日前已预售 20538.20 平方米,
                                                                                  平方米。估量 2010 年 7 月完成建树。

                                                                                  企业今朝在售的海蓝椰风一期项目,及已进入了工程扫尾阶段的海蓝
                                                                                  椰风二期,同时延续开始启动海蓝椰风三期项目标建树。估量在将来几年
                                                                                  中,企业的产物将延续开盘贩卖。

                                                                                  1.1.1 贩卖数目猜测
                                                                                  按照海南英大现有项目贩卖打算和将来项目开拓打算、贩卖打算,预
                                                                                  测各项目各年贩卖数目。

                                                                                  1)前期已开拓项目尾房:包罗海蓝椰风一期现存余住宅 10 项,钢混结
                                                                                  构,构筑面积 3,492.39 平方米, 2007 年 7 月建成,海蓝椰风二期现存余住
                                                                                  宅 148 项,构筑面积 40,633.59 平方米,钢混布局,2008 年 6 月建成,打算
                                                                                  于 2011 年前所有贩卖。

                                                                                  2)海蓝椰风三期尚未贩卖衡宇:包罗住宅 33448.00 平方米、贸易 5597.05
                                                                                  平方米,估量于 2011 年完成贩卖。

                                                                                  贩卖进度表
                                                                                  汗青年度 猜测年度
                                                                                  项目名称 物业种别 总可售构筑面积 2007 年 2008 年 2009 年 11 月 30 日 基准日后-2009.12.31 2010 2011 2012
                                                                                  海蓝椰风
                                                                                  一期 住宅 45851.38 91% 2% -1% 0% 0% 8% 0%
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  海蓝椰风
                                                                                  二期 住宅 86968.18 12% 49% -8% 20% 8% 19% 0%
                                                                                  海蓝椰风 住宅 34070.99 0% 0% 2% 22% 49% 27 0%
                                                                                  三期 贸易 5597.05 0% 0% 0% 0% 0% 0% 100%
                                                                                  按照以上环境,海南英大将来各年房地产贩卖数目如下:
                                                                                  房地产贩卖数目猜测表
                                                                                  单元:平方米
                                                                                  汗青年度 猜测年度
                                                                                  项目名称 物业种别 总可售构筑面积 2007 年 2008 年 2009 年 11 月 30 日 基准日后-2009.12.31 2010 2011 2012
                                                                                  海蓝椰风
                                                                                  一期 住宅 45851.38 41,815.74 901.33 -358.08 0.00 0.00 3492.39 0.00
                                                                                  海蓝椰风
                                                                                  二期 住宅 86968.18 10301.98 42820.43 -6787.82 17326.11 6992.20 16315.28 17326.11
                                                                                  海蓝椰风 住宅 32547.06 623.00 7285.34 15795.69 8843.03 0.00
                                                                                  三期 贸易 6295.32 6295.32
                                                                                  1.1.2 贩卖价值猜测
                                                                                  (1) 海蓝椰风一期尚未预售衡宇估量贩卖价值简直定:
                                                                                  至评估基准日,海蓝椰风一期尚未售衡宇可贩卖面积为独栋别墅 10
                                                                                  套,面积共 3492.39 平方米,其都为海景一线别墅或样板房升值空间极大。

                                                                                  1)评估基准日海蓝椰风一期已售 42358.99 平方米,已售条约金额为
                                                                                  378310400.00 元,已售部门的均匀贩卖单价 11930 元/平方米;
                                                                                  按照评估基准日内地同类房地产买卖营业的市场行情和被估房地产的地区
                                                                                  位置及个体前提,团结该地区房地产市场成长趋势,估量剩余住宅可实现
                                                                                  贩卖均价为 16400 元/平方米。

                                                                                  (2) 海蓝椰风二期项目估量贩卖价值简直定:
                                                                                  海蓝椰风二期与海蓝椰风一期均处于海口市江东新市区,市场定位基
                                                                                  内情同,本次评估参考该公司的贩卖价值并思量近期市场价值确定其将来
                                                                                  的贩卖价值,确定其在 2010 年前均匀售价为 10000 元/平方米,2011 年均匀
                                                                                  售价为 12000 元/平方米(企业预留部门样板房)。

                                                                                  (3) 海蓝椰风三期项目拟开拓衡宇估量贩卖价值简直定:
                                                                                  海蓝椰风三期紧邻海蓝椰风二期项目,均处于处于海口市江东新市区,
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  市场定位基内情同,确定其住宅均匀售价为 10000 元/平方米,2012 年均匀
                                                                                  售价为 12000 元/平方米(企业预留部门样板房),贸易均匀售价为 8000 元/
                                                                                  平方米。

                                                                                  各项目房地产贩卖价值猜测表
                                                                                  单元:元/平方米
                                                                                  猜测年度
                                                                                  项目名称 物业种别 基准日后-2009.12.31 2010 2011 2012
                                                                                  海蓝椰风一期 住宅 16400 16400 16400 16400
                                                                                  海蓝椰风二期 住宅 10000 10000 10000 12000
                                                                                  住宅 10000 10000 10000 11000
                                                                                  海蓝椰风三期 贸易 8000 8000 8000 8000
                                                                                  1.1.3 贩卖收入猜测
                                                                                  按照商品房均匀贩卖价值及各年贩卖面积猜测可得项目将来猜测期内
                                                                                  商品房贩卖现金流收入,详见下表:
                                                                                  房地产贩卖收入猜测表
                                                                                  金额单元:人民币元
                                                                                  猜测年度
                                                                                  项目名称 物业种别 基准日后-2009.12.31 2010 2011 2012
                                                                                  海蓝椰风一
                                                                                  期 住宅 0.00 0.00 57275196.00 0.00
                                                                                  海蓝椰风二
                                                                                  期 住宅 173261100.00 69922000.00 195783360.00 0.00
                                                                                  海蓝椰风三 住宅 72853400.00 157956900.00 97273330.00 0.00
                                                                                  期 贸易 0.00 0.00 0.00 50362560.00
                                                                                  1.1.4 主营营业收入确认猜测
                                                                                  因为房地产开拓企业具有以下特点:
                                                                                  ☆ 1)项目开拓建树周期较长,一样平常会超过多个管帐年度。这是由房地产
                                                                                  开拓的性子抉择的,一个项目从立项审批、取得土地行使权到开工建树乃
                                                                                  至项目建成,少则必要一两年,多则三四年乃至更长时刻。

                                                                                  2)房地产属资金麋集型行业,投资大。为了筹集资金,房产贩卖每每
                                                                                  采纳预售方法,即在商品尚未制作完成时向客户收取价款。由此形成商品
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  交付与收款存在较大时刻差别。

                                                                                  3)产物本钱计量相对滞后。一方面因为项目施工与其本钱决算每每存
                                                                                  在时刻差,导致本钱计量落伍于形象进度;另一方面,基本办法及民众配
                                                                                  套办法的建树每每落伍于商品房的建树。出格是“大盘”项目在实施同一规
                                                                                  划、转动开拓的气象下,每每存在一期商品房已经交付入住,而花圃、会
                                                                                  所等民众配套办法也许尚未完成乃至尚未开工的气象,导致项目本钱无法
                                                                                  获得精确的计量。

                                                                                  鉴于上述策划性子的非凡性,按照《企业管帐制度》对付收入简直认
                                                                                  原则和本项目标现实环境,对商品房现金流贩卖收入举办分期确认。如下
                                                                                  表所示:
                                                                                  各年贩卖收入结转猜测表
                                                                                  金额单元:人民币元
                                                                                  猜测年度
                                                                                  项目名称 物业种别 基准日后-2009.12.31 2010 2011 2012
                                                                                  0.00 0.00- 57,275,196.00 0.00
                                                                                  海蓝椰风一期 住宅
                                                                                  0.00 243,183,100.00 195,783,360.00 0.00
                                                                                  海蓝椰风二期 住宅
                                                                                  住宅 0.00 235,862,916.00 97,273,330.00 0.00
                                                                                  海蓝椰风三期 贸易 0.00 0.00 0.00 50,362,560.00
                                                                                  1.2 主营营业本钱猜测
                                                                                  1.2.1 主营营业本钱组成
                                                                                  按照海南英大财政核算系统,房地产开拓本钱首要包罗土地得到价款、
                                                                                  开拓前期筹备费、主体构筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、
                                                                                  园林情形费、配套办法费、开拓间接费等。各项用度核算内容如下:
                                                                                  序号 子目 细目 明目
                                                                                  1 土地得到价款
                                                                                  1.1 地价款
                                                                                  契税
                                                                                  1.2
                                                                                  相干税费 土地行使税
                                                                                  其他
                                                                                  1.3 拆迁赔偿费 拆迁费(含委托拆迁费)
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  钱币赔偿
                                                                                  安放赔偿费
                                                                                  实物赔偿
                                                                                  拆迁通告登报费
                                                                                  拆迁打点费
                                                                                  拆迁事变和谐费
                                                                                  其他
                                                                                  2 开拓前期筹备费
                                                                                  市场调研费(前期筹谋咨询费)
                                                                                  项目可行性研究及咨询 可研陈诉体例费
                                                                                  2.1 情形评估陈诉体例费
                                                                                  用度
                                                                                  地质灾难评估费(含地动评估)
                                                                                  其余
                                                                                  招标园地行使费
                                                                                  劳保基金
                                                                                  2.2 招投标用度 工程招标署理费
                                                                                  专家评标费
                                                                                  其他
                                                                                  勘查费(含初勘、详堪)
                                                                                  文物勘测费
                                                                                  地籍观测费
                                                                                  拆迁地籍查勘、用地界址测
                                                                                  前期土地丈量费 绘或勘探定界费
                                                                                  建树用地拨地定桩丈量费
                                                                                  建树用地分期附图(疆域局)
                                                                                  2.3 勘测测绘费 构筑放线
                                                                                  构筑验线
                                                                                  筹划丈量监视费
                                                                                  +/-0.000 验收
                                                                                  完工丈量
                                                                                  商品房预售面积测绘费
                                                                                  产权测绘 房产证发证前测绘费
                                                                                  土地丈量费
                                                                                  其余
                                                                                  2.4 计划费 观念性方案计划费
                                                                                  总图筹划计划费
                                                                                  构筑方案计划费 起源计划费
                                                                                  扩大起源计划费
                                                                                  其他
                                                                                  计划费
                                                                                  人防计划费
                                                                                  施工图计划费
                                                                                  防雷减灾计划费
                                                                                  其他
                                                                                  园林景观计划费
                                                                                  市政工程计划费 阶梯排水计划费
                                                                                  污水处理赏罚工程计划费
                                                                                  燃气计划费
                                                                                  地下综合管线计划费
                                                                                  供电配网计划费
                                                                                  热力计划费
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  供水计划费
                                                                                  其他
                                                                                  民众区室内装修计划费
                                                                                  室内装修计划费 户内装修计划费
                                                                                  其他
                                                                                  外立面装修计划费
                                                                                  室外装修计划费 门楼装修计划费
                                                                                  其他
                                                                                  复图晒图费
                                                                                  都市基本办法配套费
                                                                                  工程定额测编费
                                                                                  新型墙体原料成长基金
                                                                                  住宅报批报建费 散装水泥成长基金
                                                                                  住宅节能报建费
                                                                                  质量监视费
                                                                                  其他
                                                                                  报建咨询费
                                                                                  人防建树工程咨询费
                                                                                  2.5 前期开拓报建报批费
                                                                                  换图考核费
                                                                                  种种报建费
                                                                                  扩初报建检察
                                                                                  施工图检察费
                                                                                  其他
                                                                                  人防易地建树费
                                                                                  淤泥排放费
                                                                                  其他前期行政税费 贩卖容许证用度
                                                                                  白蚁防治费
                                                                                  其他
                                                                                  姑且阶梯
                                                                                  姑且用电
                                                                                  2.6 三通一平费 姑且给排水
                                                                                  园地平整费
                                                                                  其他
                                                                                  姑且围墙、围板
                                                                                  姑且办公室
                                                                                  2.7 自用姑且办法费
                                                                                  工程占道费、启齿费
                                                                                  其他
                                                                                  2.8 预结算编审费
                                                                                  2.9 其他
                                                                                  3 主体构筑工程费
                                                                                  3.1 土建工程费 土石方开挖
                                                                                  土方回填
                                                                                  护坡
                                                                                  基本工程 地基处理赏罚(含桩基、强夯等)
                                                                                  降水
                                                                                  其他
                                                                                  基本工程合计
                                                                                  主体工程 地下室
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  主体布局
                                                                                  二次布局
                                                                                  甲供钢材
                                                                                  甲供商砼
                                                                                  其他
                                                                                  主体工程合计
                                                                                  屋面防水、隔热工程
                                                                                  屋顶构架工程
                                                                                  屋面瓦
                                                                                  屋顶隶属工程
                                                                                  甲供屋面瓦
                                                                                  其余
                                                                                  屋顶及付属工程合计
                                                                                  外墙门窗
                                                                                  入户门
                                                                                  防火门
                                                                                  门窗工程
                                                                                  单位门
                                                                                  其余
                                                                                  门窗工程合计
                                                                                  楼梯、阳台、露台及屋顶雕栏、栏板
                                                                                  其他
                                                                                  3.2 装修装饰工程费 外墙保温
                                                                                  墙漆饰面
                                                                                  瓷砖饰面
                                                                                  石材饰面
                                                                                  幕墙工程
                                                                                  外墙装饰工程 甲供保温材
                                                                                  甲供涂料
                                                                                  甲供外墙砖
                                                                                  甲供石材
                                                                                  其余
                                                                                  外墙装饰合计
                                                                                  户内精装修工程
                                                                                  甲供墙砖
                                                                                  甲供地砖
                                                                                  户内装修工程 甲供木地板
                                                                                  甲供涂料
                                                                                  其余
                                                                                  户内装修工程合计
                                                                                  装修
                                                                                  装饰费
                                                                                  户内样板间
                                                                                  其余
                                                                                  户内样板间合计
                                                                                  民众部位精装修 入户大堂精装修
                                                                                  各楼层电梯前室和走道装修
                                                                                  楼梯间装修
                                                                                  排斥层装修
                                                                                  甲供原料
                                                                                  其余
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  民众部位装修合计
                                                                                  其他
                                                                                  室内给排水体系费
                                                                                  直饮水体系费
                                                                                  热水体系费
                                                                                  给排水体系费 甲供管材管件
                                                                                  二次加压灭茵装备费
                                                                                  其余
                                                                                  给排水体系合计
                                                                                  暖气体系费
                                                                                  甲供管材管件
                                                                                  甲供散热器
                                                                                  采暖体系
                                                                                  甲供壁挂炉、热水器
                                                                                  其他
                                                                                  采暖体系合计
                                                                                  楼内自然气体系工程费
                                                                                  燃气体系 其他
                                                                                  燃气体系合计
                                                                                  中央空调体系费
                                                                                  甲供空调终端装备费
                                                                                  新风体系费
                                                                                  空调、新风体系
                                                                                  甲供新风体系装备费
                                                                                  其他
                                                                                  透风空调体系合计
                                                                                  楼内强电体系工程费
                                                                                  3.3 主体安装工程费
                                                                                  甲供配电箱
                                                                                  甲供电线
                                                                                  电体系费 甲供开关插座
                                                                                  甲供灯具
                                                                                  其他
                                                                                  电体系合计
                                                                                  消防体系工程费
                                                                                  消防灭火器械费
                                                                                  消防工程费 甲供装备
                                                                                  其余
                                                                                  消防工程费合计
                                                                                  楼宇智能化体系工程费
                                                                                  楼宇智能化体系费 甲供装备
                                                                                  楼宇智能化体系费合计
                                                                                  电话
                                                                                  宽带
                                                                                  通信体系工程费 有线电视体系费
                                                                                  其余
                                                                                  通信体系工程费合计
                                                                                  电梯安装费
                                                                                  电梯装备费
                                                                                  首要装备及安装费
                                                                                  其余及安装费
                                                                                  首要装备及安装合计
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  4 基本办法费
                                                                                  管网工程费
                                                                                  自来水体系
                                                                                  泵房装备及安装费
                                                                                  管网工程费
                                                                                  直饮水体系
                                                                                  泵房装备及安装费
                                                                                  4.1 小区给水体系费 管网工程费
                                                                                  热水体系
                                                                                  泵房装备及安装费
                                                                                  管网工程费
                                                                                  中水体系
                                                                                  泵房装备及安装费
                                                                                  其余
                                                                                  管网工程费
                                                                                  雨水、污水管网
                                                                                  泵房装备及安装费
                                                                                  4.2 小区雨水、污水体系
                                                                                  化粪池、隔油池 工程费
                                                                                  其余
                                                                                  锅炉、一次网及换热装备
                                                                                  一次网体系
                                                                                  甲供装备
                                                                                  二次管网体系
                                                                                  4.3 小区内供暖体系 二次管网热互换装备
                                                                                  二次网体系
                                                                                  甲供换热、软水装备
                                                                                  甲供泵类
                                                                                  其他
                                                                                  管网及调压装备费
                                                                                  4.4 小区燃气体系
                                                                                  其他
                                                                                  高压线路工程
                                                                                  变配电间装备及安装费
                                                                                  高压体系 发电机组及其安装费
                                                                                  甲供电缆
                                                                                  4.5 小区坎坷压供电体系费 甲供变配电装备
                                                                                  低压线路工程及装备
                                                                                  低压网 甲供电缆
                                                                                  甲供配电装备
                                                                                  其余
                                                                                  室外消防给水体系费 室外给水管网
                                                                                  消防给水体系费
                                                                                  消防喷淋体系费
                                                                                  消防喷雾体系费
                                                                                  4.6 小区消防给水体系费 地下室消防体系费 消防烟、温感体系费
                                                                                  消防防排烟体系费
                                                                                  消防灭火器械费
                                                                                  消防广播、电话体系费
                                                                                  其余
                                                                                  4.7 小区安防体系 电子巡更体系
                                                                                  围墙监控照明体系
                                                                                  室外配景音乐及其安装费
                                                                                  保安监控体系费
                                                                                  停车打点体系费
                                                                                  红外防攀爬体系费
                                                                                  监控室其余装备及安装费
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  其余
                                                                                  阶梯工程费
                                                                                  绿化工程费
                                                                                  构筑小品费
                                                                                  广场工程费
                                                                                  4.8 园林情形工程费 大门和永世围墙工程费
                                                                                  庭院照明和亮化工程费
                                                                                  景观水体系费
                                                                                  环卫工程费
                                                                                  其余
                                                                                  阶梯路基、路面工程费
                                                                                  4.9 小区市政阶梯
                                                                                  路缘石工程费
                                                                                  电话
                                                                                  4.10 通信体系 宽带
                                                                                  有线电视入网
                                                                                  4.11 其他
                                                                                  4.12 基本办法用度合计
                                                                                  5 配套办法费
                                                                                  5.1 大公用配套公摊
                                                                                  土建工程
                                                                                  室内水电
                                                                                  5.2 会所办法 室表里装修
                                                                                  家电家具
                                                                                  装备办法
                                                                                  土建工程
                                                                                  水电及装备安装
                                                                                  ☆ 室表里装修
                                                                                  5.3 幼儿园
                                                                                  家电家具
                                                                                  装备办法
                                                                                  其余
                                                                                  土建工程
                                                                                  水电及装备安装
                                                                                  室表里装修
                                                                                  5.4 中学
                                                                                  家电家具
                                                                                  装备办法
                                                                                  其余
                                                                                  土建工程
                                                                                  水电及装备安装
                                                                                  室表里装修
                                                                                  5.5 小学
                                                                                  家电家具
                                                                                  装备办法
                                                                                  其余
                                                                                  5.6 无产权地下车库
                                                                                  5.7 自行车车棚
                                                                                  5.8 室外勾当园地 游泳池
                                                                                  健身东西
                                                                                  儿童乐土
                                                                                  球场
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  会所合计
                                                                                  5.9 其余红线外市政办法
                                                                                  装修
                                                                                  5.10 非临建贩卖中心 装饰费
                                                                                  其他
                                                                                  5.11 文化广场
                                                                                  5.12 公交趁魅站
                                                                                  5.13 主机装备用房
                                                                                  5.14 居委会
                                                                                  5.15 菜场
                                                                                  5.16 邮电所
                                                                                  5.17 垃圾站
                                                                                  5.18 卫生院
                                                                                  5.19 其他
                                                                                  5.20 公用配套合计
                                                                                  6 开拓间接费
                                                                                  6.1 工程监理费
                                                                                  6.2 桩基检测费
                                                                                  6.3 消防检测费
                                                                                  6.4 防雷检测费
                                                                                  6.5 室底细况检测费
                                                                                  6.6 沉降视察费
                                                                                  6.7 工程保险费
                                                                                  6.8 物业启动打点费
                                                                                  6.9 空置房打点费
                                                                                  6.10 完工存案档案打点费
                                                                                  6.11 现场打点用度
                                                                                  6.12 其他
                                                                                  1.2.2 将来各年房地产开拓本钱支出猜测
                                                                                  前期已完成项目标部门尾房固然在评估基准日后贩卖,但相干的房地
                                                                                  产开拓本钱已经产生,只需据实结转即可个中前期项目尾房开拓本钱为
                                                                                  711949912.10 元,项目剩余衡宇均匀开拓本钱为 202513483.55 元。因此主营
                                                                                  营业本钱猜测首要针对今朝正在开拓的房地产项目和拟开拓的房地产项
                                                                                  目。

                                                                                  1) 海蓝椰风一期项目开拓本钱猜测
                                                                                  海蓝椰风一期项目于 2005 年 8 月开工, 2007 年 4 月完工,构筑面积
                                                                                  48953.38 平方米,可售构筑面积 45851.38 平方米。项目总投资 25368.15 万元。

                                                                                  以下单元投资本钱均按可售构筑面积口径统计:单元投资本钱 5182.10 元/
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  平方米,个中土地本钱 690.16 元/平方米。已全额计提总本钱。

                                                                                  2) 海蓝椰风二期项目开拓本钱猜测
                                                                                  海蓝椰风二期项目于 2006 年 11 月开工, 2010 年 6 月完工,构筑面积
                                                                                  87208.00 平方米,可售构筑面积 86968.18 平方米。项目总投资 42246.82 万元,
                                                                                  以下单元投资本钱均按可售构筑面积口径统计:单元投资本钱 4857.73 元/
                                                                                  平方米,个中土地本钱 969.41 元/平方米。已产生投资额 3987.14 万元,未
                                                                                  来尚需产生建树投资 2375.35 万元。

                                                                                  3) 海蓝椰风三期项目开拓本钱猜测
                                                                                  海蓝椰风三期项目于 2009 年 6 月开工,估量 2010 年 7 月完工。拟建
                                                                                  构筑局限 41101.95.00 平方米,估量总投资额 23831.36 万元。单元投资本钱
                                                                                  5798.11 元/平方米,个中土地本钱 735.90 元/平方米。已产生投资额 5955.37
                                                                                  万元,将来尚需产生建树投资 17875.99 万元。

                                                                                  按照企业投资开拓打算,将来各年房地产开拓本钱支出如下
                                                                                  金额单元:人民币元
                                                                                  构筑面积
                                                                                  项目名称 开工时刻 完工时刻 2009.11.30 累计 基准日后 2009.12.31 2010 年 2011 年
                                                                                  (平方米)
                                                                                  海蓝椰风一期 2005-8-24 2007-4-28 48953.38 273219224.27 0.00 0.00 0.00
                                                                                  海蓝椰风二期 2006-11-17 2010-6-25 86968.18 398714703.80 21,123,413.34 2,630,149.57 0.00
                                                                                  海蓝椰风三期 2009-6-30 2010-7-15 40269.23 59553730.66 0.00 142,988,190.78 35,771,729.86
                                                                                  合 计 177023.51 731487658.73 21,123,413.34 145,618,340.35 35,771,729.86
                                                                                  1.2.3 主营营业本钱结转猜测
                                                                                  因为房地产开拓企业具有项目开拓建树周期较长,一样平常会超过多个会
                                                                                  计年度。这是由房地产开拓的性子抉择的,一个项目从立项审批、取得土
                                                                                  地行使权到开工建树以致项目建成,少则必要一两年,多则三四年乃至更
                                                                                  长时刻。以是相对产物贩卖收入来说,产物本钱计量相对滞后。一方面由
                                                                                  于项目施工与其本钱决算每每存在时刻差,导致本钱计量落伍于形象进度;
                                                                                  另一方面,基本办法及民众配套办法的建树每每落伍于商品房的建树。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  鉴于上述策划性子的非凡性,按照《企业管帐制度》的收入与本钱的
                                                                                  配比性原则和本项目标现实环境,凭证各项目单元(每构筑平米)的本钱,
                                                                                  对各项目标主营营业本钱举办分期确认。

                                                                                  金额单元:人民币元
                                                                                  项目 年份 基准日后-2009.12.31 2010 2011 2012
                                                                                  构筑面积(当期) 3,492.39
                                                                                  构筑面积(累计) 11227.43
                                                                                  海蓝椰风一期 单元整天职摊 55981.21 55981.21 55981.21 55981.21
                                                                                  当期本钱结转额 39210574.04
                                                                                  累计本钱结转额 214470903.60 214470903.60 253681477.64 253681477.64
                                                                                  构筑面积(当期) 0.00 24300.00 16333.59 -
                                                                                  构筑面积(累计) 46334.59 70634.59 86968.18 86968.18
                                                                                  海蓝椰风二期 单元整天职摊 6311.40 6311.40
                                                                                  当期本钱结转额 - 153367122.53 103087888.84 -
                                                                                  累计本钱结转额 166013255.24 319380377.77 422468266.61 422468266.61
                                                                                  构筑面积(当期) - 23,704.03 8,843.03 6,295.32
                                                                                  构筑面积(累计) - 23,704.03 32,547.06 38,842.38
                                                                                  海蓝椰风三期 单元整天职摊 12,270.81 12,270.81 12,270.81 12,270.81
                                                                                  当期本钱结转额 - 145,433,774.65 54,255,552.00 38,624,324.65
                                                                                  累计本钱结转额 - 145,433,774.65 199,689,326.65 238,313,651.29
                                                                                  1.3 主营营业税金及附加猜测
                                                                                  海南英大流转税为业务税,按现实贩卖收入的 5%计较。

                                                                                  城建税:按业务税额的 7%计较。

                                                                                  教诲费附加:按业务税额的 3%计较。

                                                                                  处所教诲费附加:按业务税额的 1%计较。

                                                                                  凭证税礼貌定,在项目完成开拓后需举办土地增值税汇算清缴。按照
                                                                                  海南英大开拓项目现实环境,对海蓝椰风一期、海蓝椰风二期、海蓝椰风
                                                                                  三期别离做汇算清缴。

                                                                                  主营营业税金及附加猜测猜测表
                                                                                  金额单元:人民币元
                                                                                  项目 基准日后-2009.12.31 2010 2011 2012 年
                                                                                  业务税(5%) 12,305,725.00 11,393,945.00 17,516,594.30 2,518,128.00
                                                                                  都市维护建树税 861,400.75 797,576.15 1,226,161.601 176,,268.96
                                                                                  教诲费附加 369,171.75 341,818.35 525,497.829 75,543.84
                                                                                  处所教诲费附加 123,057.25 113,939.45 175,165.94 25,181.28
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  土地增值税 - 9,580,920.32 72,454,020.71 11,592,976.39
                                                                                  合计 27,318,709.50 60,629,984.85 120,184,055.72 17,183,220.55
                                                                                  1.4 业务用度猜测
                                                                                  业务用度包罗项目贩卖部分的办公费、差盘缠、营业招待费、打点人
                                                                                  员人为及福利类用度、营销推广费等。本次评估时通过对相干市场资料的
                                                                                  观测,并团结打点层对贩卖用度的将来预算举办确定,企业估量于 2012 年
                                                                                  底完成对现有项目标贩卖,将来各年度业务用度猜测功效如下表。

                                                                                  金额单元:人民币元
                                                                                  用度项目 基准日后-2009.12.31 2010 2011 2012
                                                                                  贩卖用度 1,457,519.02 15,752,736.18 15,752,736.18 9,052,736.18
                                                                                  1.5 打点用度猜测
                                                                                  打点用度中包罗的办公费、差盘缠、营业招待费、打点职员人为及福
                                                                                  利类用度等一般打点用度及打点职员人为福利。对付牢靠用度按照企业未
                                                                                  来的策划打算及用度产生的公道性举办说明后举办猜测;对付变换用度,
                                                                                  按照该类用度产生与营业量的依存相关举办猜测。将来各年度打点用度预
                                                                                  测功效如下表。

                                                                                  打点用度猜测表
                                                                                  金额单元:人民币元
                                                                                  用度项目 基准日后-2009.12.31 2010 2011 2012
                                                                                  打点用度 800,324.43 9,281,045.96 9,281,045.96 9,281,045.96
                                                                                  1.6 业务外出入猜测
                                                                                  业务外出入的产生具有偶尔性且金额小,本次评估忽略不计。

                                                                                  1.7 成个性支出猜测
                                                                                  房地产开拓企业举办房地产开拓所需的资金所有在项目开拓本钱中进
                                                                                  行了思量,因此成个性支出所需猜测的只是维持企颐魅正常策划所需的牢靠
                                                                                  资产,包罗办公用房、呆板装备、车辆、办公装备等。因为本次评估对海
                                                                                  南英大将来收益期按猜测期确定,未按永续思量,企业今朝现有装备、车
                                                                                  辆能满意猜测期内策划必要,则在猜测期内只必要思量电子装备的改换。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  按照今朝电子装备状况,猜测 2010 年后每年购买 10000 元办公用电子装备。

                                                                                  1.8 营运成本增进额猜测
                                                                                  本次评估对海南英大将来收益期按可预期项目开拓时刻确定,未做永
                                                                                  续猜测,房地产类存货不必要思量保有量和周转期,因此当期所需营运资
                                                                                  金只需思量维持企颐魅正常运转所需的现金保有量。因为房地产项目开拓周
                                                                                  期较长,现金回流较慢,按照海南英大拟开拓项目局限和开拓进度布置,
                                                                                  从开始开拓到取得预收现金回流需一年阁下,本次评估当期所需营运资金
                                                                                  按一年打点用度计较。

                                                                                  1.8.1 将来各年营运成本增进额猜测
                                                                                  营运资金增进额=本期需营运资金-期初营运资金
                                                                                  金额单元:人民币元
                                                                                  年度 基准日后-2009.12.31 2010 2011 2012
                                                                                  本期需营运资金 9,371,888.03 9,281,045.96 9,281,045.96 9,281,045.96
                                                                                  期初营运资金 -22,960,527.49 9,371,888.03 9,281,045.96 9,281,045.96
                                                                                  营运资金增进额 32,332,415.52 -90,842.07 0.00 0.00
                                                                                  1.9 所得税
                                                                                  公司所得税的管帐处理赏罚回收应付税款法,按照海南英大税收政策,2009
                                                                                  年—2011 年,所得税率别离为 20%、22%和 24%,2012 年后为 25%。可是,
                                                                                  凭证税务部分的要求,在房地产贩卖时应凭证贩卖收入的必然比例预缴所
                                                                                  得税,在项目完成结算后在举办清理汇缴,多退少补。

                                                                                  按照公司将来环境猜测,所得税详细猜测环境详见下面猜测表。

                                                                                  所得税猜测表
                                                                                  金额单元:人民币元
                                                                                  项目 基准日后-2009.12.31 2010 2011 2012
                                                                                  所得税预缴 - - 3,325,595.04 -
                                                                                  所得税清理补缴或退回 - 25,754,506.63 5,517,600.62 -
                                                                                  当期实缴所得税 - 25,754,506.63 8,843,195.66 -
                                                                                  1.10 公司自由现金流
                                                                                  按照以上评估猜测,海南英大猜测期内自由现金流如下:
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  金额单元:人民币万元
                                                                                  年度 基准日后
                                                                                  2010 2011 2012
                                                                                  -2009.12.31
                                                                                  现金流入
                                                                                  贩卖收入 24,611.45 22,787.89 35,033.19 5,036.26
                                                                                  现金流出
                                                                                  开拓本钱 2,112.34 14,561.83 3,577.17 -
                                                                                  贩卖税金及附加 1,365.94 2,222.82 9,189.74 1,438.81
                                                                                  打点用度(不含折旧) 80.03 928.10 928.10 928.10
                                                                                  业务用度 145.75 1,575.27 1,575.27 905.27
                                                                                  所得税 - 2,575.45 884.32 -
                                                                                  加:折旧及摊销 6.81 79.83 79.83 79.83
                                                                                  加:期末营运资金接纳
                                                                                  加:期末牢靠资产接纳
                                                                                  减:成个性支出 - 1.00 1.00 1.00
                                                                                  减:营运资金追加额 3,233.24 -9.08 - -
                                                                                  自由现金流量 17,680.96 1,012.33 18,957.42 1,842.91
                                                                                  2.折现率简直定
                                                                                  凭证收益额与折现率口径同等的原则,本次评估收益额口径为企业自
                                                                                  由现金流量,则折现率选取加权均匀成本本钱(WACC)。

                                                                                  公式:WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1-T)
                                                                                  式中:
                                                                                  Ke 为权益成本本钱;
                                                                                  Kd 为债务成本本钱;
                                                                                  D/E:按照市场代价预计的被估企业的方针债务与股权比率;
                                                                                  个中:Ke=Rf+β×RPm+Rc
                                                                                  Rf=无风险酬金率;
                                                                                  β=企业风险系数;
                                                                                  RPm=市场风险溢价;
                                                                                  Rc=企业特定风险调解系数。

                                                                                  折现率中有关参数简直定
                                                                                  2.1 权益成本本钱 Ke 简直定
                                                                                  2.1.1 无风险酬金率 Rf 简直定
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  按照 Wind 资讯查询的距基准日 10 年期国债的均匀收益率为 3.56%,因
                                                                                  此本次无风险酬金率 Rf 取 3.56%。

                                                                                  2.1.2 企业风险系数 β
                                                                                  按照 Wind 资讯查询的沪深 A 股股票房地产类上市公司 Beta 计较确定,
                                                                                  本次评估选取了深圳万科、招商地产、深深房 A、中粮地产、金融街、
                                                                                  保利地产、广宇成长、中江地产、中天城投、浙江广厦、金地团体、天伦
                                                                                  置业、荣盛成长、苏州高新等 92 家房地产板块的 A 股上市公司作为可比公
                                                                                  司,通过 wind 证券投资说明体系,查询出上述公司截至到基准日的 100 周
                                                                                  有财政杠杆的β系数,通过公式:βl=(1+D/E)×βu(βl 为有财政杠杆的风
                                                                                  险系数,βu 为无财政杠杆的风险系数),将各可比公司的有财政杠杆β系
                                                                                  数转换成无财政杠杆的β系数。

                                                                                  起首按照同类上市公司的 Beta 计较出各公司无财政杠杆的 Beta,得出
                                                                                  无财政杠杆的均匀 Beta。

                                                                                  然后按照企业的方针成本布局 D/E 计较出企业的 Beta。计较公式如下:
                                                                                  βL=(1+(1-T)×D/E)×βU
                                                                                  式中:
                                                                                  βL:有财政杠杆的 Beta;
                                                                                  βU:无财政杠杆的 Beta,取同类上市公司均匀数 1.0815;
                                                                                  T:企业所得税率,按照海南盈滨岛公司税收政策,2009 年-2011 年,
                                                                                  所得税率别离为 20%、22%和 24%,2012 年后为 25%。

                                                                                  企业 D/E:首要团结企业今朝贷款环境、将来项目开拓环境、打点层
                                                                                  将来的筹资计策、可比上市公司的成本布局等确定。经综合说明,企业 D/E
                                                                                  取 19.85%;E/(D+E)取 86.89%,D/(D+E) 取 13.11%;
                                                                                  则按照上述计较得出企业风险系数 Beta 如下:
                                                                                  年度 2009年 2010年 2011年 2012年及往后
                                                                                  βL 1.2532 1.2489 1.2447 1.2425
                                                                                  2.1.3 市场风险溢价 Rpm 简直定
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  市场风险溢价是对付一个充实风险分手的市场投资组合,投资者所要
                                                                                  求的高于无风险利率的回报率,因为今朝海内 A 股市场是一个新兴并且相
                                                                                  对关闭的市场,一方面,汗青数据较短,而且在市场成立的前几年中谋利
                                                                                  空气较浓,投资者布局、投资理念在不绝的产生变革,市场颠簸幅度很大;
                                                                                  另一方面,今朝海内对成本项目下的外汇活动仍实施较严酷的牵制,再加
                                                                                  上海内市场股权盘据的特有属性(存在非畅通股),因此,直接通过汗青数
                                                                                  据得出的股权风险溢价包括有较多的非常身分,不具有可信度;国际上新
                                                                                  兴市场的风险溢价凡是回劳绩熟市场的风险溢价举办调解确定,因此本次
                                                                                  评估回收公认的成熟市场(美国市场)的风险溢价举办调解,详细计较进程
                                                                                  如下:
                                                                                  市场风险溢价=成熟股票市场的根基赔偿额+国度赔偿额
                                                                                  =成熟股票市场的根基赔偿额+国度违约赔偿额×(σ 股票/σ 国债)
                                                                                  式中:成熟股票市场的根基赔偿额取美国 1928-2008 年股票与国债的算
                                                                                  术均匀收益差 5.65%;
                                                                                  国度违约赔偿额:按照国度债务评级机构 Moody’Investors Service 对我国
                                                                                  的债务评级为 A1,转换为国度违约赔偿额为 1.4%;
                                                                                  σ 股票/σ 国债:新兴市场国度股票的颠簸均匀是债券市场的 1.5 倍;
                                                                                  则:RPm=5.65%+1.4%×1.5
                                                                                  =7.75%
                                                                                  故本次市场风险溢价取 7.75%。。

                                                                                  2.1.4 企业特定风险调解系数 Rc 简直定
                                                                                  Rc 首要思量以下特定风险调解:
                                                                                  活动性身分:待估企业为非上市企业,股权的活动性较上市公司对比
                                                                                  要弱,因此投资者在出售或转让相对付参照企业来说较坚苦。

                                                                                  与同类上市公司比,该类资产的权益风险峻大于可比上市公司的权益
                                                                                  风险。按照有关资料,确定其权益非活动性风险溢价为 2%。

                                                                                  2.1.5 权益成本本钱确定
                                                                                  Ke=Rf+β×RPm+Rc
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  按照以上测算,××公司将来各年权益成本本钱确定如下:
                                                                                  年度 2009年 2010年 2011年 2012年及往后
                                                                                  Ke 15.27% 15.24% 15.21% 15.19%
                                                                                  2.2 债务成本本钱 Kd 简直定
                                                                                  本次债务成本本钱 Kd 按照企业现行银行贷款利率 5.31%确定。

                                                                                  2.3 加权均匀成本本钱 WACC 简直定
                                                                                  WACC=Ke×E/(D+E)+Kd×D/(D+E)×(1-T)
                                                                                  按照以上测算,××公司将来各年加权均匀成本本钱确定如下:
                                                                                  年度 2009年 2010年 2011年 2012年及往后
                                                                                  WACC 13.44% 13.40% 13.36% 13.33%
                                                                                  3.评估值的计较进程及评估结论
                                                                                  3.1 业务性资产代价简直定
                                                                                  3.1.1 企业终值简直定
                                                                                  海南英大房地产开拓有限公司相干装备在期末另有行使代价,因此企
                                                                                  业终值接纳首要思量期末营运资金和牢靠资产残值的接纳等。按照猜测,
                                                                                  期末营运资金为 1253.67 万元。

                                                                                  3.1.2 业务性资产代价简直定
                                                                                  收益期内各年猜测自由现金流量定期中折现思量,期末接纳资产现金
                                                                                  流按运行期末思量,凭证确定的折现率折现,从而得出企业的业务性资产
                                                                                  代价为 35402.19 万元。

                                                                                  计较进程及功效详见收益法附表 1:现金流量猜测表。

                                                                                  3.2 溢余资产代价简直定
                                                                                  企业基准日的钱币资金、土地储蓄、一期会所代价总和为 57417.48 万
                                                                                  元,思量到:
                                                                                  (1)现金可以或许赢得无风险投资的合理酬金,差异于存货、应收账款;
                                                                                  (2) 企业已经取得的土地但未对其做具体开拓打算,在此作为土地储
                                                                                  备,其差异于其他存货—开拓本钱作为溢余资产加回。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  (3)企业基准日时点的现金不是该时点正常必要的现金金额。

                                                                                  (4)一期会所对其策划模式未做具体筹划,将来收益模式不确定,在此
                                                                                  作为溢余资产加回。

                                                                                  因此本次评估将企业基准日的钱币资金所有、土地储蓄及一期会所作
                                                                                  为溢余资产思量。

                                                                                  3.3 非策划性资产及欠债
                                                                                  3.3.1 未列入营运资产简直定
                                                                                  经现场观测,企业非策划性资产首要是其他应收款科目中与海南盈滨
                                                                                  岛置业有限公司、北京顺义新城建树开拓有限公司的往来款等,非策划性
                                                                                  资产评估值合计 9997.83 万元。

                                                                                  3.3.2 未列入营运欠债简直定
                                                                                  经现场观测,企业非策划性欠债首要是与海南鲁能实业总公司、北京
                                                                                  德源投资有限公司、青岛恒源英大置业有限公司的内部往来款等,账面值
                                                                                  为 23653.05 万元。

                                                                                  故未列入营运资产及欠债合计为-13655.22 万元。

                                                                                  3.4 企颐魅整体代价简直定
                                                                                  企颐魅整体代价=业务性资产代价+溢余资产代价+非策划性资产及欠债
                                                                                  =35402.19+57417.48+(-13655.22)
                                                                                  =79164.45 万元
                                                                                  3.5 有息债务简直定
                                                                                  有息债务=一年内到期的恒久借钱+恒久借钱
                                                                                  = 19700.00 +5000.00
                                                                                  =24700.00 万元
                                                                                  3.6 评估功效简直定
                                                                                  评估功效=企颐魅整体代价-有息债务
                                                                                  =79164.45-24700.00
                                                                                  =54464.45 万元
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  七、收益法红利猜测声名
                                                                                  在评估基准日 2009 年 11 月 30 日一连策划条件下,海南英大房地产开
                                                                                  发有限公司股东所有权益代价的账面值 14683.36 万元,评估值 54464.45 万
                                                                                  元,评估增值 39781.08 万元,增值率为 270.93%。

                                                                                  单元:万元
                                                                                  项目 2009 年 12 月 2010 2011 2012 终值
                                                                                  业务收入 47,904.61 35,033.19 5,036.26
                                                                                  减:业务本钱 29,808.40 19,814.96 3,859.49
                                                                                  业务税金及附加 0.23 5,980.76 4,337.91 679.89
                                                                                  时代用度 575.68 3,336.48 2,503.40 1,833.40
                                                                                  资产减值丧失 -535.60 400.00 500.00
                                                                                  业务利润 -40.31 8,378.97 7,876.91 -1,336.53
                                                                                  利润总额 -45.31 8,378.97 7,876.91 -1,336.53
                                                                                  所得税 -42.89 1,882.88 1,890.46 -334.13
                                                                                  净利润 -2.42 6,496.09 5,986.45 -1,002.40
                                                                                  差别调解 -1,589.30 4,226.78 -3,186.09 -1,095.95
                                                                                  加:折旧摊销 6.81 79.83 79.83 79.83
                                                                                  加:物业贩卖现金流入
                                                                                  24,611.45 22,787.89 35,033.19 5,036.26
                                                                                  加:物业贩卖本钱结转
                                                                                  29,880.09 19,655.40 3,862.43
                                                                                  加:营运资金接纳
                                                                                  928.10
                                                                                  加:牢靠资产接纳
                                                                                  325.56
                                                                                  减:贩卖收入结转 - 47,904.60 35,033.19 5,036.26
                                                                                  减:开拓本钱支出 2,112.34 14,561.83 3,577.17
                                                                                  减:成个性支出 - 1.00 1.00 1.00
                                                                                  减:营运资金追加额 3,233.24 -9.08
                                                                                  自由现金流量 17,680.96 1,012.33 18,957.42 1,842.91 1,253.67
                                                                                  折现值
                                                                                  17,588.30 940.72 15,540.16 1,333.02 851.81
                                                                                  业务性资产代价 35,402.19
                                                                                  溢余资产代价 57,417.48
                                                                                  非策划性资产代价 -13,655.22
                                                                                  对外恒久投资代价
                                                                                  企业代价 79,164.45
                                                                                  有息债务 24,700.00
                                                                                  企业所有股东权益代价
                                                                                  54,464.45
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  第七部门 评估结论及说明
                                                                                  一、评估结论
                                                                                  按照国度有关资产评估的划定,本着独立、客观和合理的原则及推行
                                                                                  须要的评估措施,北京中企华资产评估有限责任公司对海南英大房地产开
                                                                                  发有限公司资产和欠债举办了评估。本次评估别离回收资产基本法和收益
                                                                                  法。

                                                                                  (一)资产基本法评估功效
                                                                                  在评估基准日 2009 年 11 月 30 日一连策划的条件下,经北京中瑞岳华
                                                                                  管帐师事宜全部限责任公司审计后企颐魅账面总资产为 87499.60 万元,总负
                                                                                  债为 72816.24 万元,净资产为 14683.36 万元;评估后的总资产为 126080.25
                                                                                  万元,总欠债为 72816.24 万元,净资产为 53264.01 万元,净资产增值 38580.65
                                                                                  万元,增值率 262.75%。详细评估汇总环境详见下表:
                                                                                  资产评估功效汇总表
                                                                                  评估基准日:2009 年 11 月 30 日
                                                                                  金额单元:人民币万元
                                                                                  项目 账面代价 评估代价 增减值 增值率%
                                                                                  A B C=B-A D=C/A*100%
                                                                                  一、活动资产 1 85,691.60 124,291.40 38,599.80 45.05
                                                                                  二、非活动资产 2 1,808.00 1,788.85 -19.15 -1.06
                                                                                  个中:恒久股权投资 3 0.00 0.00 0.00
                                                                                  投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
                                                                                  ☆ 牢靠资产 5 571.85 548.81 -23.04 -4.03
                                                                                  在建工程 6 0.00 0.00 0.00
                                                                                  无形资产 7 24.61 28.50 3.89 15.81
                                                                                  个中:土地行使权 8 0.00 0.00 0.00
                                                                                  其他非活动资产 9 1,211.54 1,211.54 0.00 0.00
                                                                                  资产总计 10 87,499.60 126,080.25 38,580.65 44.09
                                                                                  三、活动欠债 11 67,816.24 67,816.24 0.00 0.00
                                                                                  四、非活动欠债 12 5,000.00 5,000.00 0.00 0.00
                                                                                  欠债总计 13 72,816.24 72,816.24 0.00 0.00
                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  项目 账面代价 评估代价 增减值 增值率%
                                                                                  A B C=B-A D=C/A*100%
                                                                                  净资产 14 14,683.36 53,264.01 38,580.65 262.75
                                                                                  (二)收益法评估功效
                                                                                  在评估基准日 2009 年 11 月 30 日一连策划条件下,海南英大房地产开
                                                                                  发有限公司股东所有权益代价的账面值 14683.36 万元,评估值 54464.45 万
                                                                                  元,评估增值 39781.08 万元,增值率为 270.93%。

                                                                                  (三)最终评估功效简直定
                                                                                  资产基本法评估后净资产为 53264.01 万元,收益法评估后股东所有权
                                                                                  益代价为 54464.45 万元,两种要领评估功效存在必然的差别。差别发生原
                                                                                  因首要是两种评估要领思量的角度差异,收益法是从企业的将来赢利手段
                                                                                  角度思量的,本钱法是从资产的再取得途径思量的。本次评估中首要资产
                                                                                  为房地产类存货,资产基本法对个中的在开拓项目回收假设开拓法举办评
                                                                                  估,是站在评估时点,假设开拓完成后按现时点的市场价值和后续开拓成
                                                                                  本,扣减税费、利钱、利润而获得的值;对尚无详细筹划指标的储蓄土地,
                                                                                  参照地区筹划指标,回收基准地价批改系数法举办评估,在此基本上扣除
                                                                                  了房地产类存货评估应扣除的相干税费确定评估值,较好地反应了该类资
                                                                                  产于评估基准日的市场代价。而收益法是对企业将来的房地产项目开拓、
                                                                                  贩卖举办公道猜测,通过将来净现金流入折现加总得出评估结论,因为目
                                                                                  前国度对房地产市场正在举办一系列的宏观调控,将来房地产政策具有一
                                                                                  定的不行估量性,由此也会导致房地产企业将来项目开拓进度、物业贩卖
                                                                                  进度具有较大的不确定性。团结海南英大的现实环境及本次评估目标,我
                                                                                  们以为资产基本法评估功效更能客观地反应本次评估目标下股东所有权益
                                                                                  代价。故最终选取资产基本法得出的评估值作为最终评估功效。即:
                                                                                  海南英大房地产开拓有限公司经评估后股东所有权益代价为 53264.01
                                                                                  万元。鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份所涉及的海南英大房地产开
                                                                                  发有限公司 100%股权代价,凭证评估后海南英大房地产开拓有限公司净资
                                                                                  产评估值确定股东所有权益代价为 53264.01 万元。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  二、评估结论与账面代价较量变换环境及缘故起因
                                                                                  1.评估结论与账面代价较量变换环境表
                                                                                  科目名称 账面代价 评估代价 增值额 增值率%
                                                                                  一、活动资产合计 856,915,985.96 1,247,071,470.94 390,155,484.98 45.05
                                                                                  钱币资金 150,080,985.68 150,080,985.68 0.00 0.00
                                                                                  应收帐款 32,533,908.27 32,533,908.27 0.00 0.00
                                                                                  减:幻魅帐筹备 5,855,039.23 5,855,039.23 0.00 0.00
                                                                                  应收帐款净额 26,678,869.04 26,678,869.04 0.00 0.00
                                                                                  预付帐款 38,705,046.59 38,705,046.59 0.00 0.00
                                                                                  其他应收款 135,915,725.56 135,915,725.56 0.00 0.00
                                                                                  减:幻魅帐筹备 2,464,599.93 2,464,599.93 0.00 0.00
                                                                                  其他应收款净额 133,451,125.63 133,451,125.63 0.00 0.00
                                                                                  存货 507,999,959.02 893,997,951.00 385,997,991.98 75.98
                                                                                  减:存货减价筹备 0.00 0.00 0.00
                                                                                  存货净额 507,999,959.02 893,997,951.00 385,997,991.98 75.98
                                                                                  二、非活动资产合计 18,080,013.25 17,888,522.86 -191,490.39 -1.06
                                                                                  牢靠资产 5,718,544.90 5,488,106.00 -230,438.90 -4.03
                                                                                  无形资产 246,051.49 285,000.00 38,948.51 15.83
                                                                                  递延税款 12,115,416.86 12,115,416.86 0.00 0.00
                                                                                  三、资产总计 874,995,999.21 1,264,959,993.80 389,963,994.59 44.57
                                                                                  四、活动欠债合计 678,162,357.98 678,162,357.98 0.00 0.00
                                                                                  短期借钱 197,000,000.00 197,000,000.00 0.00 0.00
                                                                                  应付帐款 77,078,318.46 77,078,318.46 0.00 0.00
                                                                                  预收帐款 84,328,737.00 84,328,737.00 0.00 0.00
                                                                                  应付职工薪酬 363,602.61 363,602.61 0.00 0.00
                                                                                  应交税费 39,825,232.61 39,825,232.61 0.00 0.00
                                                                                  其他应付款 279,566,467.30 279,566,467.30 0.00 0.00
                                                                                  五、非活动欠债合计 50,000,000.00 50,000,000.00 0.00 0.00
                                                                                  恒久借钱 50,000,000.00 50,000,000.00 0.00 0.00
                                                                                  六、欠债合计 728,162,357.98 728,162,357.98 0.00 0.00
                                                                                  七、净资产 146,833,641.23 532,640,142.82 385,806,501.59 262.75
                                                                                  2.评估增减值缘故起因说明
                                                                                  (1)存货评估增值 385997991.98 元,增值率 75.98%,首要缘故起因是:及
                                                                                  房地产开拓所占土地取得较早,而衡宇贩卖价值上涨造成的。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                  鲁能团体拟认购广宇成长定向增发股份项目所涉及的海南英大房地产开拓有限公司资产评估声名
                                                                                  (2)呆板装备原值减值 593370.29 元,减值率 8.93%,净值减值 230438.90
                                                                                  元,减值率 4.03%,首要缘故起因如下:运输装备和其他装备评估原值与账面
                                                                                  原值对比减值。减值首要缘故起因是产物技能更新较快,产物价值呈逐年降落
                                                                                  导致评估原值减值。

                                                                                  (3)无形资产增值 38,948.51 元,增值率 15.83%,首要减值起因于:
                                                                                  企业软件类无形资产账面值为摊余代价,而评估值回收市场价值确认造成。

                                                                                  北京中企华资产评估有限责任公司

                                                                                    中财网