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                                                                                  房产信息咨询公司

                                                                                  当前位置:亿顺房产 > 房产信息咨询公司 >

                                                                                  咨询电话:010-88888888
                                                                                  凯发娱乐公开网站_广宇成长:鲁能团体有限公司拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购公司刊行股份项目评估陈诉

                                                                                  作者:凯发娱乐公开网站  时间:2018-02-12 13:05  人气:8140 ℃

                                                                                  广宇成长:鲁能团体有限公司拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购公司刊行股份项目评估陈诉 通告日期 2014-04-02         鲁能团体有限公司拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购天津广宇成长股份有限公司刊行股份项目
                                                                                                评估陈诉
                                                                                        中企华评报字(2013)第 1261-4 号
                                                                                             (共一册,第一册)
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司
                                                                                           二〇一四年一月二日
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉
                                                                                                                                            目         录
                                                                                      注册资产评估师声明 ............................................................. 1
                                                                                      评估陈诉择要 ....................................................................... 2
                                                                                      评估陈诉正文 ....................................................................... 4
                                                                                        一、     委托方、被评估单元及营业约定书约定的其他评估陈诉行使者 ........................... 4
                                                                                        二、     评估目标 ...................................................................................................................... 9
                                                                                        三、     评估工具和评估范畴 ................................................................................................ 10
                                                                                        四、     代价范例及其界说 .................................................................................................... 11
                                                                                        五、     评估基准日 ................................................................................................................ 11
                                                                                        六、     评估依据 .................................................................................................................... 11
                                                                                        七、     评估要领 .................................................................................................................... 15
                                                                                        八、     评估措施实验进程和环境 ........................................................................................ 22
                                                                                        九、     评估假设 .................................................................................................................... 25
                                                                                        十、     评估结论 .................................................................................................................... 27
                                                                                        十一、        出格事项声名 ....................................................................................................... 29
                                                                                        十二、        评估陈诉行使限定声名 ....................................................................................... 29
                                                                                        十三、        评估陈诉日 ........................................................................................................... 30
                                                                                      评估陈诉附件 ..................................................................... 31
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                                                                                            I
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉
                                                                                                            注册资产评估师声明
                                                                                      一、我们在执行本资产评估营业中,遵循相干法令礼貌和资产评估准则,固守独立、客观和合理的原则;按照我们在执业进程中网络的资料,评估陈诉告诉的内容是客观的,并对评估结论公道性包袱响应的法令责任。
                                                                                      二、评估工具涉及的资产、欠债清单由委托方、被评估单元申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、正当性、完备性,适当行使评估陈诉是委托方和相干当事方的责任。
                                                                                      三、我们与评估陈诉中的评估工具没有现存可能预期的好处相关;与相干当事方没有现存可能预期的好处相关,对相干当事方不存在成见。
                                                                                      四、我们已对评估陈诉中的评估工具及其所涉及资产举办现场观测;我们已对评估工具及其所涉及资产的法令权属状况给以须要的存眷,对评估工具及其所涉及资产的法令权属资料举办了磨练,并对已经发明的题目举办了如实披露,且已提请委托方及相干当事方完美产权以满意出具评估陈诉的要求。
                                                                                      五、我们出具的评估陈诉中的说明、判定和结论受评估陈诉中假设和限制前提的限定,评估陈诉行使者该当充实思量评估陈诉中载明的假设、限制前提、出格事项声名及其对评估结论的影响。
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             1
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉
                                                                                                                   评估陈诉择要
                                                                                                          重要提醒
                                                                                        本择要内容摘自评估陈诉正文,欲相识本评估项目标详
                                                                                      细环境和公道领略评估结论,该当真阅读评估陈诉正文。
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司接管鲁能团体有限公司(以下简称“鲁能团体”)和天津广宇成长股份有限公司(以下简称“广宇成长”)的配合委托,按照有关法令、礼貌和资产评估准则,遵循独立、客观、合理的原则,凭证须要的评估措施,对海南英大房地产开拓有限公司的股东所有权益在评估基准日的市场代价举办了评估。现将评估陈诉择要如下:
                                                                                      评估目标:鲁能团体有限公司拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购天津广宇成长股份有限公司刊行股份。
                                                                                      评估工具:海南英大房地产开拓有限公司的股东所有权益。
                                                                                      评估范畴:评估范畴是被评估单元的所有资产及欠债。包罗活动资产、牢靠资产、在建工程、无形资产、其他非活动资产、活动欠债等。
                                                                                      评估基准日:2013 年 8 月 31 日
                                                                                      代价范例:市场代价
                                                                                      评估要领:资产基本法、收益法
                                                                                      评估结论:本评估陈诉选用资产基本法评估功效作为评估结论。详细评估结论如下:
                                                                                      海南英大房地产开拓有限公司评估基准日总资产账面代价为89,706.82 万元,评估代价为 124,699.89 万元,增值额为 34,993.07 万元,增值率为 39.01%;总欠债账面代价为 39,393.69 万元,评估代价为 39,393.69 万元,增值额为 0.00 万元,增值率为 0.00%;净资产账面代价为 50,313.13 万元,净资产评估代价为 85,306.20 万元,增值额为34,993.07 万元,增值率为 69.55%。
                                                                                      资产基本法详细评估功效详见下列评估功效汇总表:
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             2
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉
                                                                                                         资产基本法评估功效汇总表
                                                                                         评估基准日:2013 年 8 月 31 日           金额单元:人民币万元
                                                                                                                   账面代价 评估代价      增减值       增值率%
                                                                                               项目
                                                                                                                       A        B         C=B-A       D=C/A× 100%
                                                                                      一、活动资产                 1   59,894.82 82,862.72    22,967.90          38.35
                                                                                      二、非活动资产               2   29,812.00 41,837.17    12,025.17          40.34
                                                                                      个中:恒久股权投资           3        0.00       0.00        0.00
                                                                                        投资性房地产           4        0.00       0.00        0.00
                                                                                        牢靠资产               5      391.93     452.82       60.89          15.54
                                                                                        在建工程               6   25,994.30 27,002.39     1,008.09           3.88
                                                                                        无形资产               7    2,257.76 13,255.96    10,998.20         487.13
                                                                                      个中:土地行使权             8    2,253.48 13,245.71    10,992.23         487.79
                                                                                        其他非活动资产         9    1,168.00   1,126.00      -42.00          -3.60
                                                                                      资产总计                    10   89,706.82 124,699.89   34,993.07          39.01
                                                                                      三、活动欠债                11   39,393.69 39,393.69         0.00           0.00
                                                                                      四、非活动欠债              12        0.00       0.00        0.00
                                                                                      欠债总计                    13   39,393.69 39,393.69         0.00           0.00
                                                                                      净资产                      14   50,313.13 85,306.20    34,993.07          69.55
                                                                                      海南英大房地产开拓有限公司股东所有权益的评估值为85,306.20 万元。
                                                                                      本评估陈诉仅为评估陈诉中描写的经济举动提供代价参考依据,评估结论的行使有用限期自评估基准日 2013 年 8 月 31 日起一年有用。
                                                                                      评估陈诉行使者该当充实思量评估陈诉中载明的假设、限制前提、出格事项声名及其对评估结论的影响。
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                               3
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉
                                                                                                           鲁能团体有限公司拟以
                                                                                                 海南英大房地产开拓有限公司股权认购
                                                                                               天津广宇成长股份有限公司刊行股份项目
                                                                                                                   评估陈诉正文鲁能团体有限公司:天津广宇成长股份有限公司:
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司接管贵公司的委托,按照有关法令、礼貌和资产评估准则,遵循独立、客观、合理的原则,回收资产基本法和收益法,凭证须要的评估措施,对鲁能团体有限公司拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购天津广宇成长股份有限公司刊行股份事件涉及的海南英大房地产开拓有限公司的股东所有权益在 2013 年 8 月 31 日的市场代价举办了评估。现将资产评估环境陈诉如下。
                                                                                         一、委托方、被评估单元及营业约定书约定的其他评估陈诉行使者
                                                                                      本次评估的委托方为鲁能团体有限公司和天津广宇成长股份有限公司,产权持有单元为鲁能团体有限公司,被评估单元为海南英大房地产开拓有限公司,营业约定书约定的其他评估陈诉行使者包罗国度法令、礼貌划定的评估陈诉行使者。
                                                                                      (一) 委托方之一简介
                                                                                      企业名称:鲁能团体有限公司
                                                                                      住      所:济南市市中区经三路 14 号
                                                                                      首要办公地点:北京市向阳区朝外大街 5 号院
                                                                                      法定代表人:徐鹏
                                                                                      创立日期:2002 年 12 月 12 日
                                                                                      注册成本:200 亿元
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             4
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉
                                                                                      公司范例:有限责任公司
                                                                                      首要策划范畴:一样平常策划项目:投资于房地财富、洁净能源、制造业、采矿业、住宿和餐饮业、综合技能处奇迹、旅游景区打点业、电力生财富、构筑业;批发和零售商业(不含法令礼貌限定的范畴);企业处事打点;旅馆打点;工程打点处事;新能源技能开拓;物业打点;企业打点咨询。
                                                                                      汗青沿革:
                                                                                      鲁能团体原名山东鲁能有限公司,由中国水利电力工会山东省电力委员会与山东鲁能物业公司于 2002 年 12 月 12 日配合出资设立,注册成本为 108,386 万元。同年,按照股东会决策,名称改观为“山东鲁能团体有限公司”。
                                                                                      2003 年往后,公司股权举办屡屡改观,并举办多次增资;2010年,鲁能团体股权转至国网公司,成为国度电网公司全资子公司。
                                                                                      2012 年 6 月 25 日,山东省工商行政打点局许诺鲁能团体名称改观,鲁能团体的名称由“山东鲁能团体有限公司”改观为“鲁能团体有限公司”。
                                                                                      连年来,鲁能团体不绝优化财富布局,晋升专业打点,形成了以房地产为主营营业,以持有型物业为重要偏向的财富成长名堂。鲁能团体房地财富务快速成长,项目首要漫衍于北京、海口、三亚、重庆、宜宾、济南等都市。
                                                                                      (二) 委托方之二简介
                                                                                      企业名称:天津广宇成长股份有限公司
                                                                                      住      所:天津经济技能开拓区第三大街 16 号(泰达中心)
                                                                                      策划场合:天津市南开区霞光道 1 号宁泰广场 15 层 03-04 单位
                                                                                      法定代表人:王志华
                                                                                      注册成本:512,717,581 元
                                                                                      公司范例:股份有限公司(上市)
                                                                                      首要策划范畴:房地产开拓及商品房贩卖,对住宿旅馆及餐饮旅馆投资,衡宇租赁,物业处事,房地产信息咨询处事,原料和机器电子装备、通信装备及器械、办公装备贩卖,仓储(伤害品除外),商
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             5
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉品信息咨询(以上范畴内国度有专营专项划定的按划定治理)
                                                                                      公司股权布局及改观环境:
                                                                                      天津广宇成长股份有限公司,公司前身天津立达(团体)公司国际阛阓,创立于 1986 年 5 月,1991 年始举办股份制改组,将原公司净资产折为 7,033.72 万股国度股,1993 年 10 月 25 日至 1993 年 11 月30 日,刊行社会公家股 3,340 万股,1993 年 12 月 10 日在厚交所上市。
                                                                                      制止评估基准日,公司总股本为 512,717,581 股,均为非限定畅通股。2010 年 1 月 13 日,按照国务院国有资产监视打点委员会关于天津广宇成长股份有限公司国有股东所持股份无偿划转有关题目的批复(国资产权[2010]7 号),公司股东山东鲁能恒源臵业有限公司和天津南开生物化工有限公司将其持有的广宇成长的 424.15 万股和 9,839.143 万股股份无偿划转给鲁能团体。划转完成后,鲁能团体持有 10,263.293 万股,占总股本的 20. 017%,为公司第一大股东。
                                                                                      制止 2013 年 8 月 31 日,鲁能团体持有广宇成长 106,771,767 股,占总股本的 20.82%,为广宇成长控股股东。
                                                                                      (三) 被评估单元简介
                                                                                      1.公司简况
                                                                                      企业名称:海南英大房地产开拓有限公司(以下简称:“海南英大”)
                                                                                      法定住所:海口市振兴路 8 号美兰区办公大楼一楼
                                                                                      策划场合:海口市振兴路 8 号美兰区办公大楼一楼
                                                                                      法定代表人:孙旭日
                                                                                      注册成本:人民币陆亿捌仟万元
                                                                                      实劳绩本:人民币陆亿捌仟万元
                                                                                      公司范例:有限责任公司(法人独资)
                                                                                      首要策划范畴:在筹划范畴内举办房地产及隶属配套办法的开拓、建树、旅馆、写字楼、高等住宅的贩卖。(凡涉及策划容许的项目凭容许证策划)。
                                                                                      2.公司股权布局及改观环境
                                                                                      2002 年 6 月,海南英大房地产开拓有限公司设立。投入注册资
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             6
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉金 4,000 万元。个中:鲁能英大团体有限公司出资 2,400 万元,占股本的 60%;北京京洲房地产开拓有限公司出资 1,600 万元,占股本的40%。
                                                                                      2003 年 9 月,琼山新市区综合开拓公司以三宗地折合 750 万元入股海南英大房地产开拓有限公司,作为海南英大房地产开拓有限公司的新股东,占总股本的 15.79%,原股东所占股份为鲁能英大团体有限公司占总股本的 50.53%,北京京洲房地产开拓有限公司占总股本的 33.68%。公司注册成本由原 4,000 万元人民币增至 4,750 万元人民币。2004 年 3 月,原股东海口东城综合开拓公司将持有海南英大房地产开拓有限公司 15.79%的所有股权转让给海南鲁能宽大,股权转让价值为 750 万元。2005 年 9 月,鲁能臵业以对海南英大房地产开拓有限公司的 5,250 万元债权转为对海南英大房地产开拓有限公司的投资,增进海南英大房地产开拓有限公司注册成本金。海南英大房地产开拓有限公司增资至 1 亿元。2008 年 2 月,北京京洲房地产开拓有限公司将其持有的海南英大房地产开拓有限公司的 16%的股权(1,600 万元出资额)以 28,954,905.33 元转让给海南三亚湾。2008年 6 月,海南英大房地产开拓有限公司将公司截至 2008 年 3 月 31 日资产欠债表中未分派利润的 16,000 万元用于转增实劳绩本,凭证各股东的出资比例,同比增进各股东的出资额。实劳绩本由 10,000 万元增至 26,000 万元。2009 年 12 月,鲁能臵业、鲁能英大团体有限公司、海南三亚湾、海南鲁能广上将所持海南英大房地产开拓有限公司股权无偿划转给鲁能团体。2011 年 2 月 15 日,山东鲁能团体有限公司对海南英大房地产开拓有限公司现金增资 20000 万元,个中增进注册成本 12000 万元,增进成本公积 8000 万元。2012 年 6 月 25 日,山东鲁能团体有限公司改名为鲁能团体有限公司。2012 年 8 月,鲁能团体有限公司向海南英大房地产开拓有限公司增资 20,000 万元,海南英大注册成本增至 58,000 万元。2013 年,鲁能团体有限公司对海南英大房地产开拓有限公司现金增资 10000 万元,增资后,公司注册成本增至 68000 万元。
                                                                                      截至评估基准日,海南英大房地产开拓有限公司的股权布局如
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             7
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉下:
                                                                                                   股东名称             出资额(万元)                   持股比例
                                                                                             山东鲁能团体有限公司                 68000                           100%
                                                                                         3.公司产权和策划打点布局
                                                                                         公司首要由总司理办公室、综合部、人力资源部、头脑政治事变部、本钱部、打算成长部、财政资产部、计划部、工程计划部、拆迁部、营销部等部分构成。
                                                                                         4.近三年的资产和策划状况
                                                                                         被评估单元近三年来的资产状况如下表:
                                                                                                         2011-2013 年 8 月两年一期资产欠债表
                                                                                                                                                   金额单元:人民币万元
                                                                                                 项目               2011 年        2012 年            2013 年 1-8 月
                                                                                      一、活动资产合计                    82,680.13       59,303.61                59,894.82
                                                                                      钱币资金                             6,557.25        1,951.66                 8,543.08
                                                                                      应收账款                               227.70            49.80                       0.00
                                                                                      预付金钱                             3,347.58        4,242.10                 4,044.34
                                                                                      其他应收款                          19,365.28           458.59                  617.09
                                                                                      存货                                53,182.32       52,601.45                46,690.32
                                                                                      二、非活动资产合计                  10,695.28       27,574.62                29,812.00
                                                                                      恒久股权投资                        10,000.00        5,300.00                        0.00
                                                                                      牢靠资产                               516.91           444.96                  391.93
                                                                                      在建工程                                 0.00       18,674.49                25,994.30
                                                                                      无形资产                                12.35        2,296.06                 2,257.76
                                                                                      恒久待摊用度                             0.00             0.00                  571.43
                                                                                      递延所得税资产                         166.01           859.10                  596.58
                                                                                      三、资产总计                        93,375.40       86,878.23                89,706.82
                                                                                      四、活动欠债合计                    62,626.30       42,032.67                39,393.69
                                                                                      短期借钱                            29,700.00       19,700.00                24,700.00
                                                                                      应付账款                            13,449.89       10,143.66                 6,721.27
                                                                                      预收金钱                            11,914.76        9,232.00                 3,905.39
                                                                                      应付职工薪酬                            18.48             4.91                   -3.09
                                                                                      应交税费                                36.19           131.25                  700.89
                                                                                      应付利钱                                 0.00            92.37                  207.48
                                                                                      其他应付款                           7,506.98        2,728.48                 3,161.76
                                                                                      六、欠债总计                        62,626.30       42,032.67                39,393.69
                                                                                      七、净资产                          30,749.10       44,845.56                50,313.13
                                                                                         被评估单元 2011-2013 年 8 月两年一期利润表如下:
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                                       8
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉
                                                                                                           2011-2013 年 8 月两年一期利润表
                                                                                                                                                 金额单元:人民币万元
                                                                                               项    目               2011 年       2012 年         2013 年 1-8 月
                                                                                      一、业务收入                         39,640.70     11,171.32               9,326.84
                                                                                      减:业务本钱                     24,950.46      6,636.30               4,490.02
                                                                                          业务税金及附加                4,483.98      1,316.03               1,103.77
                                                                                          贩卖用度                      1,738.24      2,132.95               1,053.89
                                                                                          打点用度                      1,831.85      1,705.55                782.79
                                                                                          财政用度                      1,450.53      1,389.29                677.98
                                                                                          资产减值丧失                    204.45        -16.98                 -46.43
                                                                                          投资收益                        936.90       -646.88                   0.00
                                                                                      二、业务利润                          5,918.10     -2,638.70               1,264.82
                                                                                          加:业务外收入                   11.34          0.00                  10.00
                                                                                          减:业务外支出                  425.36       416.59                  244.72
                                                                                      三、利润总额                          5,504.08     -3,055.29               1,030.09
                                                                                          减:所得税用度                 1475.00       -589.98                 262.52
                                                                                      四、净利润                              767.57      -2465.31               4029.08
                                                                                      被评估单元评估基准日、2012 年度、2011 年度的财政报表已经瑞华管帐师事宜所(非凡平凡合资)审计。
                                                                                      5.委托方与被评估单元之间的相关
                                                                                      被评估单元海南英大房地产开拓有限公司、委托方广宇成长,均为委托方鲁能团体的控股子公司。
                                                                                      (四) 营业约定书约定的其他评估陈诉行使者
                                                                                      本评估陈诉仅供委托方、被评估单元和国度法令、礼貌划定的评估陈诉行使者行使,不得被其他任何第三方行使或依靠。
                                                                                      二、评估目标
                                                                                      鲁能团体有限公司拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购天津广宇成长股份有限公司刊行股份,为此必要对海南英大房地产开拓有限公司举办评估,为此次经济举动提供代价参考依据。
                                                                                      本经济举动已于 2013 年 8 月 7 日鲁能团体有限公司总司理办公会通过,并经国度电网公司党组会研究决定。
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                                 9
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉
                                                                                      三、评估工具和评估范畴
                                                                                      (一) 评估工具
                                                                                      按照评估目标,评估工具是海南英大房地产开拓有限公司的股东所有权益代价。
                                                                                      (二) 评估范畴
                                                                                      评估范畴是被评估单元的所有资产及欠债。评估基准日,评估范畴内的资产包罗活动资产、牢靠资产、在建工程、土地行使权、无形资产及其他非活动资产等,总资产账面代价为 89,706.82 万元;欠债为活动欠债,总欠债账面代价为 39,393.69 万元;净资产账面代价50,313.13 万元。
                                                                                      委托评估工具和评估范畴与经济举动涉及的评估工具和评估范畴同等。评估基准日,评估范畴内的资产、欠债账面代价已经瑞华管帐师事宜所(非凡平凡合资)审计,并颁发了无保存意见。
                                                                                      经核实,海南英大房地产开拓有限公司不存在账面未记录的无形资产环境。
                                                                                      (三) 委托评估的资产权属状况
                                                                                      纳入评估范畴的存货包罗开拓产物和二级开拓本钱,为正在开拓鲁能海蓝椰风一期、鲁能海蓝椰风二期地块二、鲁能海蓝椰风二期地块一、鲁能海蓝椰风三期项目、蓝椰风四期、海蓝椰风五期、海蓝椰风六期、海蓝椰风滨海休闲广场、海蓝椰风产权式旅馆项目等。
                                                                                      开拓产物共取得 6 宗土地,占地面积共 442,284.35 平方米。开拓本钱共取得 7 宗土地,占地面积共 488,433.79 平方米,个中:
                                                                                      海蓝椰风五期、海蓝椰风六期、海蓝椰风滨海休闲广场及海蓝椰风产权式旅馆地块尚未开始建树,打算于 2014 年后开工;海蓝椰风四期地块为安定,今朝无具体筹划,待开拓。
                                                                                      评估范畴内的资产和欠债权属清楚,权属证明完美。开拓项目已凭证开拓阶段响应取得国有土地行使证、土地行使权出让条约、建树用地筹划容许证、建树工程筹划容许证、建树工程施工容许证、商品房预售容许证等相干权证,车辆已取得车辆行驶证。
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             10
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉
                                                                                      四、代价范例及其界说
                                                                                      按照评估目标,确定评估工具的代价范例为市场代价。
                                                                                      市场代价是指自愿买方和自愿卖方,在各自理性行事且未受任何强制的环境下,评估工具在评估基准日举办正常公正买卖营业的代价预计数额。
                                                                                      五、评估基准日
                                                                                      评估基准日是 2013 年 8 月 31 日。
                                                                                      评估基准日由委托方确定。
                                                                                      六、评估依据
                                                                                      (一)经济举动依据
                                                                                      1.鲁能团体有限公司总司理办公会集会会议纪要(【2013】20 号);
                                                                                      2.中共国度电网公司党组集会会议纪要(【2013】39 号)。
                                                                                      (二)法令礼貌依据
                                                                                      1.中华人民共和国公司法 2005 年 10 月 27 日第十届世界人民代表大会常务委员会第十八次集会会议通过);
                                                                                      2.中华人民共和国证券法 2005 年 10 月 27 日第十届世界人民代表大会常务委员会第十八次集会会议通过);
                                                                                      3.中华人民共和京城市房地产打点法(2007 年 8 月 30 日第十届世界人民代表大会常务委员会第二十九次集会会议通过);
                                                                                      4.中华人民共和国土地打点法(2004 年 8 月 28 日第十届世界人民代表大会常务委员会第十一次集会会议通过);
                                                                                      5.中华人民共和京城市筹划法 2007 年 10 月 28 日中华人民共和国第十届世界人民代表大会常务委员会第三十次集会会议通过);
                                                                                      6.中华人民共和国企业所得税法(2007 年 3 月 16 日第十届世界人民代表大会第五次集会会议通过);
                                                                                      7.中华人民共和国企业国有资产法 2008 年 10 月 28 日第十一届世界人民代表大会常务委员会第五次集会会议通过);
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             11
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉
                                                                                      8.企业国有资产监视打点暂行条例(国务院令第 378 号);
                                                                                      9.企业国有产权转让打点暂行步伐(国务院国有资产监视打点委员会、财务部令第 3 号);
                                                                                      10.关于企业国有产权转让有关事项的关照(国资发产权[2006]306 号);
                                                                                      11.国有资产评估打点步伐(国务院令第 91 号);
                                                                                      12.关于印发的关照(国资办发[1992]36 号);
                                                                                      13.企业国有资产评估打点暂行步伐(国务院国有资产监视打点委员会令第 12 号);
                                                                                      14.关于增强企业国有资产评估打点事变有关题目的关照(国资委产权[2006]274 号);
                                                                                      15.国有股东转让所持上市公司股份打点暂行步伐(国务院国有资产监视打点委员会、中国证券监视打点委员会令第 19 号);
                                                                                      16.关于企业国有资产评估陈诉考核事变有关事项的关照(国资发产权201364 号);
                                                                                      17.关于印发的关照(国资发产权[2010]71 号);
                                                                                      18.企业管帐准则——根基准则(财务部令第 33 号);
                                                                                      19.中华人民共和国城镇土地行使税暂行条例(2006 年 12 月30 日国务院第 163 次常务集会会议通过);
                                                                                      20.协议出让国有土地行使权划定(疆域资源部令第 21 号);
                                                                                      21.城镇土地估价规程(GB/T18508-2001);
                                                                                      22.城镇土地分等定级规程(GB/T18507-2001);
                                                                                      23.房地产估价类型(GB/T50291-1999);
                                                                                      24.关于深化改良严酷土地打点的抉择(国发[2004]28 号);
                                                                                      25.关于增强土地调控有关题目的关照(国发[2006]31 号);
                                                                                      26.关于印发疆域资源部关于增强土地资产打点促进国有企业改良和成长的多少意见的关照(疆域资发[1999]433 号);
                                                                                      27.疆域资源部办公厅关于宣布国有建树用地行使权出让地价
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             12
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉评估技能类型(试行)的关照(疆域资厅发201320 号);
                                                                                      28.其他有关法令礼貌。
                                                                                      (三)评估准则依据
                                                                                      1.资产评估准则——根基准则(财企[2004]20 号);
                                                                                      2.资产评估职业道德准则——根基准则(财企[2004]20 号);
                                                                                      3.注册资产评估师存眷评估工具法令权属指导意见(会协[2003]18 号);
                                                                                      4.资产评估准则——评估措施(中评协[2007]189 号);
                                                                                      5.资产评估准则——事变稿本(中评协[2007]189 号);
                                                                                      6.资产评估准则——呆板装备(中评协[2007]189 号);
                                                                                      7.资产评估准则——不动产(中评协[2007]189 号);
                                                                                      8.资产评估代价范例指导意见(中评协[2007]189 号);
                                                                                      9.评估机构营业质量节制指南(中评协[2010]214 号);
                                                                                      10.资产评估准则——企业代价(中评协[2011]227 号);
                                                                                      11.资产评估准则——评估陈诉(中评协[2011]230 号);
                                                                                      12.资产评估准则——营业约定书(中评协[2011]230 号);
                                                                                      13.企业国有资产评估陈诉指南(中评协[2011]230 号);
                                                                                      14.资产评估职业道德准则——独立性(中评协2012248 号);
                                                                                      15.资产评估准则——操作专家事变(中评协2012244 号)。
                                                                                      (四)权属依据
                                                                                      1.国有土地行使证和土地行使权出让条约;
                                                                                      2.各房地产开拓项目建树用地筹划容许证;
                                                                                      3.各房地产开拓项目建树工程筹划容许证;
                                                                                      4.各房地产开拓项目构筑工程施工容许证;
                                                                                      5.各房地产开拓项目商品房预售容许证;
                                                                                      6.无邪车行驶证;
                                                                                      7.装备购臵发票;
                                                                                      8.其他有关产权证明。
                                                                                      (五)取价依据
                                                                                      1.国度计委关于印发的
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             13
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉关照(计价值[1999]1283 号);
                                                                                      2.国度计委、建树部关于宣布的关照(计价值[2002]10 号);
                                                                                      3.国度计委、国度情形掩护总局关于类型情形影响咨询收费有关题目的关照(计价值[2002]125 号);
                                                                                      4.国度计委关于印发的关照(计价值[2002]1980 号);
                                                                                      5.财务部关于印发的关照财建[2002]394 号);
                                                                                      6.国度成长改良委、建树部关于印发的关照(发改价值[2007]670 号);
                                                                                      7.无邪车逼迫报废尺度划定(商务部、发改委、公安部、情形掩护部令 2012 年第 12 号);
                                                                                      8.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率;
                                                                                      9.海南省现行的构筑工程预算定额、安装工程预算定额、装饰工程预算定额、市政工程预算定额;
                                                                                      10.海南省现行的建树工程用度定额;
                                                                                      11.海南省有关当局部分收取的前期和其他用度尺度;
                                                                                      12.海南省 2013 年三季度工程造价信息;
                                                                                      13.机电产物报价手册(2013 年);
                                                                                      14.被评估单元提供的项目可行性研究陈诉、项目投资概算、计划概算等资料;
                                                                                      15.被评估单元提供的相干工程预决算资料;
                                                                                      16.被评估单元与相干单元签署的工程承发包条约;
                                                                                      17.被评估单元提供的房地产开拓项目付款进度统计资料及相干付款凭据;
                                                                                      18.被评估单元提供的早年年度的财政报表、审计陈诉;
                                                                                      19.被评估单元有关部分提供的将来年度策划打算;
                                                                                      20.被评估单元提供的首要产物今朝及将来年度市场猜测资料;
                                                                                      21.被评估单元与相干单元或小我私人签署的商品房预(销)售条约;
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             14
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉
                                                                                      22.被评估单元提供的职员布局和职工薪酬资料;
                                                                                      23.可比上市证券公司发布的相干资料;
                                                                                      24.评估职员现场勘测记录及网络的其他相干估价信息资料;
                                                                                      25.与此次资产评估有关的其他资料。
                                                                                      (六)其他参考依据
                                                                                      1.被评估单元提供的资产清单和评估申报表;
                                                                                      2.瑞华管帐师事宜所(非凡平凡合资)出具的海南英大房地产开拓有限公司审计陈诉(瑞华专审字[2013]第 90380006 号);
                                                                                      3.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
                                                                                      七、评估要领
                                                                                      企业代价评估的根基要领首要有收益法、市场法和资产基本法。
                                                                                      企业代价评估中的收益法,是指将预期收益成本化可能折现,确定评估工具代价的评估要领。收益法常用的详细要领包罗股利折现法和现金流量折现法。
                                                                                      企业代价评估中的市场法,是指将评估工具与可比上市公司可能可比买卖营业案例举办较量,确定评估工具代价的评估要领。市场法常用的两种详细要领是上市公司较量法和买卖营业案例较量法。
                                                                                      企业代价评估中的资产基本法,是指以被评估企业评估基准日的资产欠债表为基本,公道评估企业表内及表外各项资产、欠债代价,确定评估工具代价的评估要领。
                                                                                      资产评估准则——企业代价划定,注册资产评估师执行企业代价评估营业,该当按照评估目标、评估工具、代价范例、资料网络环境等相干前提,说明收益法、市场法和资产基本法三种资产评估根基要领的合用性,适当选择一种可能多种资产评估根基要领。
                                                                                      按照评估目标、评估工具、代价范例、资料网络环境等相干前提,以及三种评估根基要领的合用前提,本次评估选用的评估要领为:收益法和资产基本法)。评估要领选择来由如下:
                                                                                      未选用市场法评估的来由:海南英大首要从事房地产开拓,开拓地区只涉及房地产开拓营业,营业范例单一,开拓地区单一,无法在
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             15
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉成本市场中找到与评估工具沟通或相似的可比企业;因为产权买卖营业市场不发家,难以找到足够的可比买卖营业案例,故无法回收市场法举办评估。
                                                                                      选取收益法评估的来由:海南英大创立以来,在海南省海口市已开拓房地产项目占地面积近 1,396.07 亩,涉及多个楼盘,树立了精采的市场形象,在售楼盘贩卖形势正常,策划较为不变,且有较充实的储蓄土地,将来收益可以举办猜测,并可以用钱币权衡;得到将来预期收益所包袱的风险可以举办猜测,并可以用钱币权衡;将来收益年限可以举办猜测,故本次评估选用了收益法。
                                                                                      选取资产基本法评估的来由:海南英大评估基准日资产欠债表内及表外各项资产、欠债可以被辨认,并可以用恰当的要领单独举办评估,故本次评估选用了资产基本法。
                                                                                      (一) 收益法
                                                                                      本次评估选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模子。现金流量折现法的描写详细如下:
                                                                                      股东所有权益代价=企颐魅整体代价-付息债务代价
                                                                                      1.企颐魅整体代价
                                                                                      企颐魅整体代价是指股东所有权益代价和付息债务代价之和。按照被评估单元的资产配臵和行使环境,企颐魅整体代价的计较公式如下:
                                                                                      企颐魅整体代价=策划性资产代价+溢余资产代价+非策划性资产欠债代价
                                                                                      (1)策划性资产代价
                                                                                      策划性资产是指与被评估单元出产策划相干的,评估基准日后企业自由现金流量猜测所涉及的资产与欠债。策划性资产代价的计较公式如下:
                                                                                               n
                                                                                                      Fi
                                                                                         P     (1  r)
                                                                                              i 1
                                                                                                           i
                                                                                      个中:P:评估基准日的企业策划性资产代价;
                                                                                                    Fi:评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量;
                                                                                                    r:折现率(此处为加权均匀成本本钱,WACC);
                                                                                                    n:猜测期;
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             16
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉
                                                                                               i:猜测期第 i 年。
                                                                                      个中,企业自由现金流量计较公式如下:
                                                                                      企业自由现金流量=贩卖收入-开拓本钱-主营营业税金及附加+其他营业利润-时代用度(打点用度、业务用度)+业务外出入净额-所得税+折旧及摊销-成个性支出-营运资金追加额
                                                                                      个中,折现率(加权均匀成本本钱,WACC)计较公式如下:
                                                                                                     E                D
                                                                                      WACC  K e        K d  (1  t)
                                                                                                    ED               ED
                                                                                      个中:ke:权益成本本钱;
                                                                                               kd:付息债务成本本钱;
                                                                                               E: 权益的市场代价;
                                                                                               D: 付息债务的市场代价;
                                                                                               t: 所得税率。
                                                                                      个中,权益成本本钱回劳绩本资产订价模子(CAPM)计较。计较公式如下:
                                                                                      K e  rf  MRP  β  rc
                                                                                      个中:rf:无风险利率;
                                                                                               MRP:市场风险溢价;
                                                                                               β:权益的体系风险系数;
                                                                                               rc:企业特定风险调解系数。
                                                                                      (2)溢余资产代价
                                                                                      溢余资产是指评估基准日高出企业出产策划所需,评估基准日后企业自由现金流量猜测不涉及的资产。被评估单元的溢余资产只有溢余现金,本次评估回收本钱法举办评估。
                                                                                      (3)非策划性资产、欠债代价
                                                                                      非策划性资产、欠债是指与被评估单元出产策划无关的,评估基准日后企业自由现金流量猜测不涉及的资产与欠债。被评估单元的非策划性资产、欠债包罗非策划往来款、未列入策划猜测的资产、递延所得税资产等,本次评估首要回收本钱法举办评估,详细评估要领详见资产基本法评估部门。
                                                                                      2.付息债务代价
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             17
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉
                                                                                      付息债务是指评估基准日被评估单元必要付出利钱的欠债。本次评估首要回收本钱法举办评估。
                                                                                      (二) 资产基本法
                                                                                      1.活动资产
                                                                                      评估范畴内的活动资产首要包罗,钱币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货。
                                                                                      (1)钱币资金,包罗现金和银行存款,通过现金盘货、核实银行对账单、银行函证等,以核实后的代价确定评估值。
                                                                                      (2)各类应收金钱在核实无误的基本上,按照每笔金钱也许收回的数额确定评估值。对付很也许收不回部门金钱的,在难以确定收不回账款的数额时,借助于汗青资料和现场观测相识的环境,详细说明数额、欠款时刻和缘故起因、金钱接纳环境、欠款人资金、名誉、策划打点近况等,凭证账龄说明法,预计出这部门也许收不回的金钱,作为风险丧失扣除后计较评估值;账面上的“幻魅账筹备”科目按零值计较。
                                                                                      (3)房地产开拓产物-商品房,回收市场代价倒扣法举办评估。已经签订商品房贩卖(预售)条约的按照条约确定开拓产物贩卖金额,尚未签订商品房贩卖(预售)条约的首要回收市场法确定开拓产物贩卖金额,在此基本上扣除相干税费和恰当比例的利润确定评估值。计较公式:
                                                                                      评估代价=开拓产物贩卖金额-贩卖用度-贩卖税金及附加-土地增值税-所得税-恰当数额的净利润
                                                                                      (4)房地产开拓本钱中的商品房开拓项目,首要回收假设开拓法举办评估。根基公式如下:
                                                                                      评估代价=开拓后房地产代价-后续开拓本钱-贩卖用度-打点用度-贩卖税金及附加-投资利钱-投资利润-土地增值税-所得税
                                                                                      ①开拓后房地产代价
                                                                                      对付有签约预售的项目,开拓后房地产代价=已签约衡宇贩卖金额+未签约衡宇估量贩卖金额;对付没有签约预售的项目,开拓后房地产代价便是项目开拓后可售衡宇估量贩卖金额。
                                                                                      ②后续开拓本钱
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             18
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉
                                                                                      后续开拓本钱=至完工尚需产生的工程用度+已落成尚未付出的工程用度+不行预见用度
                                                                                      ③贩卖用度
                                                                                      贩卖用度=估量贩卖金额× 贩卖用度率+已贩卖尚未付出的贩卖佣金(若有)
                                                                                      ④打点用度
                                                                                      打点用度=后续开拓本钱× 打点用度率
                                                                                      ⑤贩卖税金及附加
                                                                                      贩卖税金及附加=开拓后房地产代价× 贩卖税金及附加率
                                                                                      ⑥土地增值税
                                                                                      凭证税礼貌定,分项目举办汇算清缴,按照增值比例分段累计计较土地增值税。
                                                                                      ⑦投资利钱
                                                                                      投资利钱=开拓项目评估值× [(1+利钱率)^后续开拓期-1]+(续建本钱+打点用度)× [(1+利钱率)^(后续开拓期÷ 2)-1]
                                                                                      ⑧投资利润
                                                                                      投资利润=税前评估代价× 投资利润率× 后续开拓期+(后续开拓本钱+打点用度)× 投资利润率× 后续开拓期/2
                                                                                      ⑨所得税
                                                                                      所得税=贩卖金额×贩卖利润率×所得税率
                                                                                      贩卖利润率,按照贩卖金额扣减本钱、税金和时代用度后的金额与贩卖收入金额之比举办确定。
                                                                                      (5)房地产开拓本钱中土地的评估
                                                                                      参照地区筹划指标,回收市场较量法评估,在此基本上,扣除房地产开拓存货评估需扣减的相干税费。
                                                                                      2.装备类
                                                                                      对付装备类首要回收本钱法举办评估。
                                                                                      (1)重臵全价简直定
                                                                                      ①电子装备
                                                                                      对付电子装备,一样平常以全新装备的评估基准日市场价值作为重臵
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             19
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉全价。
                                                                                      ②车辆
                                                                                      对付车辆,按评估基准日市场价值,加上车辆购臵税和其余公道的用度(如牌照费)确定其重臵本钱,计较式如下:
                                                                                      车辆重臵全价=购臵费+购臵费/(1+17%)× 购臵税+其他用度
                                                                                      (2)成新率简直定
                                                                                      ①电子装备
                                                                                      对付电子装备、空调装备等小型装备,首要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率;对付大型的电子装备还参考其事变情形、装备的运行状况等来确定其综合成新率。计较公式如下:
                                                                                      年限法成新率=(经济寿命年限-已行使年限)/经济寿命年限× 100%
                                                                                      综合成新率=年限法成新率× 调解系数
                                                                                      ②车辆
                                                                                      对付车辆,首要依据国度颁布的车辆逼迫报废尺度,起首计较行使年限法成新率和行驶里程法成新率。个中,对有逼迫报废年限的车辆,计较行使年限法成新率时可以回收尚可行使年限法,也可以回收均匀年限法;对没有逼迫报废年限的车辆,回收尚可行使年限法,总行使年限一样平常按 15 年思量,靠近或高出 15 年的按照现实尚可行使年限与已行使年限之和思量。其计较公式如下:
                                                                                      I.均匀行使年限法
                                                                                      成新率=(1-已行使年限/经济寿命年限)× 100%
                                                                                      II.尚可行使年限法
                                                                                      成新率=已行使年限/(尚可行使年限+已行使年限)× 100%
                                                                                      III.行驶里程法
                                                                                      成新率=(1-已行驶里程/经济行驶里程)× 100%
                                                                                      其次,按照孰低原则对行使年限法成新率和行驶里程法成新率举办选择。
                                                                                      再次,通过现场勘测获得调查法成新率。
                                                                                      最后,将行使年限法成新率和行驶里程法成新率两者傍边的孰低者,与调查法成新率举办均匀,形成综合成新率,即:
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             20
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉
                                                                                      综合成新率=MIN(年限法成新率,行驶里程法成新率)× 50%+调查法成新率× 50%
                                                                                      (3)评估值简直定
                                                                                      装备评估值=装备重臵全价× 综合成新率
                                                                                      对付部门运输车辆、电子装备和办大众具,凭证评估基准日的二手市场价值或废品价值,回收市场法举办评估。
                                                                                      3.在建工程
                                                                                      按照在建工程的特点、评估代价范例、资料网络环境等相干前提,回收本钱法举办评估。
                                                                                      在建工程开工时刻距评估基准日半年以上,账面代价中不包括资金本钱,凭证公道建树工期加计资金本钱,对付个平分摊的土地用度,在无形资产-土地中举办评估。
                                                                                      4.土地行使权
                                                                                      通行的土地评估要领有市场较量法、收益还原法、剩余法(假设开拓法)、本钱迫近法、基准地价系数修处死等。评估要领的选择应按照待估土地的特点、详细前提和项目标现实环境,团结待估土地地址地区的土地市场环境和评估师网络的有关资料,说明、选择相宜于待估土地行使权价值的要领。评估范畴内的土地行使权为住宿餐饮用地,评估职员通过综合说明,确定回收基准地价系数修处死。
                                                                                      基准地价系数修处死是通过看待估宗地地价影响身分的说明,操作宗地地价批改系数,对各城镇已发布的同类用途同级或统一地区土地基准地价举办批改,估算待估宗地客观价值的要领。根基计较公式如下:
                                                                                      Pi=(P× Py× Pq+基本办法开拓水平差别)× (1+K)× 行使年期批改× 容积率批改× 宗地面积状况批改× 宗地外形批改× 宗地临街宽深比批改×宗地临街、临海、临河、临山状况批改
                                                                                      式中:Pi—待估宗地楼面地价
                                                                                               P—待估宗地对应的楼面基准地价
                                                                                               Py—土地用途批改系数
                                                                                               Pq—期日批改系数
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             21
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉
                                                                                               K—待估宗地域域影响身分总批改值
                                                                                      个中: Ki—第 i 个待估宗地域域身分批改系数
                                                                                      5.其他无形资产
                                                                                      按照其他无形资产的特点、评估代价范例、资料网络环境等相干前提,回收市场法举办评估,即凭证评估基准日的市场价值作为评估值。
                                                                                      6.恒久待摊用度
                                                                                      评估职员通过核查相干租赁条约、记账凭据和原始凭据等有关资料,判定管帐记录的精确性、账面金额的存在性、真实性。同时相识企业的摊销政策,评估时按照用度尚存权益举办评估。
                                                                                      7.递延所得税资产
                                                                                      企业在取得资产、欠债时,该当确定其计税基本。资产、欠债的账面代价与其计税基本存在差此外,该当凭证企业管帐准则划定确认所发生的递延所得税资产或递延所得税欠债。评估职员就递延所得税资产发生的缘故起因、形成进程举办观测和相识,核实该差别在确定将来收回资产或清偿欠债时代的应纳税所得额时,是否将导致发生可抵扣金额,核实核算的金额是否切合企业管帐制度及税法相干划定,在此基本上按各个科目标评估环境确定评估值。
                                                                                      8.欠债
                                                                                      关于活动欠债中短期借钱、应付账款、预收账款、其他应付款、应付职工薪酬、应付利钱、应交税费的评估,我们按照企业提供的各项目明细表,以颠末审稽核实后的审计数作为其评估值。
                                                                                      八、评估措施实验进程和环境
                                                                                      评估职员于 2013 年 8 月 10 日至 2014 年 1 月 2 日对评估工具涉及的资产和欠债实验了评估。首要评估措施实验进程和环境如下:
                                                                                      (一) 接管委托
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             22
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉
                                                                                      2013 年 8 月 10 日,我公司与委托方就评估目标、评估工具和评估范畴、评估基准日等评估营业基才干项,以及各方的权力、任务等告竣协议,并与委托方协商制定了响应的评估打算。
                                                                                      (二) 前期筹备
                                                                                      1.制定评估方案
                                                                                      针对本项目资产量大、独立核算单元多、区域漫衍广、参加职员多的特点,为了担保评估质量,同一评估要领和参数,团结以往从事同类评估项目标履历和评估范畴内差异范例企业资产的特点,制定了资产评估操纵方案、资产评估企业培训原料。
                                                                                      2.组建评估团队
                                                                                      按照评估范畴内的资产漫衍、所属行业和资产量,我公司按照评估打算组建了评估小组,并配备了相干专业的评估(技能)职员。
                                                                                      3.实验项目培训
                                                                                      (1)对被评估单元职员培训
                                                                                      为使被评估单元的财政与资产打点职员领略并做好资产评估原料的填报事变,确保评估申报原料的质量,我公司筹备了企业培训原料,对被评估单元相干职员举办了培训,并派专人对资产评估原料填报中遇到的题目举办解答。
                                                                                      (2)对评估职员培训
                                                                                      为了担保评估项目标质量和进步事变服从,贯彻落实制定的资产评估操纵方案,我公司对项目团队成员讲授了项目标经济举动配景、评估工具涉及资产的特点、评估技能思绪和详细操纵要求等。
                                                                                      (三) 现场观测
                                                                                      评估职员曾于 2013 年 8 月 10 日至 8 月 28 日,对企业的资产举办了现场清稽核实,并以 2013 年 7 月 31 日为基准日举办了预估;后因为评估基准日的调解,于 2013 年 9 月 1 日至 2014 年 1 月 2 日再次对评估工具涉及的资产和欠债举办了须要的清稽核实,对被评估单元的策划打点状况等举办了须要的尽职观测。
                                                                                      1.资产核实
                                                                                      (1)指导被评估单元填表和筹备应向评估机构提供的资料
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             23
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉
                                                                                      评估职员指导被评估单元的财政与资产打点职员在自行资产清查的基本上,凭证评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、资料清单等,对纳入评估范畴的资产举办过细精确的填报,同时网络筹备资产的产权证明文件和反应机能、状态、经济技能指标等环境的文件资料等。
                                                                                      (2)起源检察和完美被评估单元填报的资产评估申报表
                                                                                      评估职员通过查阅有关资料,相识纳入评估范畴的详细资产的具体状况,然后细心检察种种“资产评估申报表”,搜查有无填项不全、错填、资产项目不明晰等环境,并按照履历及把握的有关资料,搜查“资产评估申报表”有无漏项等,同时反馈给被评估单元对“资产评估申报表”举办完美。
                                                                                      (3)现场实地勘查
                                                                                      按照纳入评估范畴的资产范例、数目和漫衍状况,评估职员在被评估单元相干职员的共同下,凭证资产评估准则的相干划定,对各项资产举办了现场勘查,并针对差异的资产性子及特点,采纳了差异的勘查要领。
                                                                                      (4)增补、修改和完美资产评估申报表
                                                                                      评估职员按照现场实地勘查功效,并和被评估单元相干职员充实雷同,进一步完美“资产评估申报表”,以做到:账、表、实符合。
                                                                                      (5)磨练产权证明文件资料
                                                                                      评估职员对纳入评估范畴的车辆、土地行使权(待开拓土地)等资产的产权证明文件资料举办磨练,对权属资料不完美、权属不清楚的环境提请企业核实或出具相干产权声名文件。
                                                                                      2.尽职观测
                                                                                      评估职员为了充实相识被评估单元的策划打点状况及其面对的风险,举办了须要的尽职观测。尽职观测的首要内容如下:
                                                                                      (1)被评估单元的汗青沿革、首要股东及持股比例、须要的产权和策划打点布局;
                                                                                      (2)被评估单元的资产、财政、出产策划打点状况;
                                                                                      (3)被评估单元的策划打算、成长筹划和财政猜测信息;
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             24
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉
                                                                                      (4)评估工具、被评估单元以往的评估及买卖营业环境;
                                                                                      (5)影响被评估单元出产策划的宏观、地区经济身分;
                                                                                      (6)房地产行业、内地房地产政策、市场贩卖信息等;
                                                                                      (7)其他相干信息资料。
                                                                                      (四) 资料网络
                                                                                      评估职员按照评估项目标详细环境举办了评估资料网络,包罗直接从市场等渠道独立获取的资料,从委托方等相干当事方获取的资料,以及从当局部分、种种专业机构和其他相干部分获取的资料,并对网络的评估资料举办了须要说明、归纳和清算,形成评定估算的依据。
                                                                                      (五) 评定估算
                                                                                      评估职员针对种种资产的详细环境,按照选用的评估要领,选取响应的公式和参数举办说明、计较和判定,形成了起源评估结论。项目认真人对种种资产评估起源结论举办汇总,撰写并形成评估陈诉草稿。
                                                                                      (六) 内部考核
                                                                                      按照我公司评估营业流程打点步伐划定,项目认真人在完成评估陈诉草稿一审后形成评估陈诉初稿并提交公司内部考核。项目认真人在内部考核完成后,形成评估陈诉征求意见稿并提交客户征求意见,按照反馈意见举办公道修改后形成评估陈诉正式稿并提交委托方。
                                                                                         九、评估假设
                                                                                         本评估陈诉收益猜测的假设前提如下:
                                                                                      (一)一样平常假设
                                                                                         1.假设评估基准日后被评估单元在猜测期内一连策划;
                                                                                         2.假设评估基准日后被评估单元所处国度和地域的政治、经济和社会情形无重大变革;
                                                                                         3.假设评估基准日后国度宏观经济政策、财富政策和地区成长政策无重大变革;
                                                                                         4.假设和被评估单元相干的利率、汇率、钱粮基准及税率、政
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             25
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉策性征收用度等评估基准日后不产生重大变革;
                                                                                         5.假设评估基准日后被评估单元的打点层是认真的、不变的,且有手段继续其职务;
                                                                                         6.假设被评估单元完全遵守全部相干的法令礼貌;
                                                                                         7.假设评估基准日后无不行抗力对被评估单元造成重大倒霉影响。
                                                                                         (二)非凡假设
                                                                                         1.假设评估基准日后被评估单元回收的管帐政策和编写本评估陈诉时所回收的管帐政策在重要方面保持同等;
                                                                                         2.假设评估基准日后被评估单元在现有打点方法和打点程度的基本上,策划范畴、方法与今朝保持同等;
                                                                                         3.假设评估基准日后被评估单元的现金流入为均匀流入,现金流出为均匀流出;
                                                                                         4.企业投资建树所需的首要原原料、辅料等的供给无重大变革;
                                                                                         5.本次猜测以公司评估基准日股权布局为框架,未思量基准日后也许产生的股权变革或重组。
                                                                                         6.本次评估均是基于企业开拓的项目均能按打算顺遂开拓完成和能准期实现工程的完工验收并按照与业主的条约约定准期交房。本次测算资产代价及企业代价时,未思量也许呈现的工程质量题目、工期后延所发生的本钱增进及或有欠债对评估功效的影响,开拓本钱能有用节制在预算范畴内。
                                                                                         7.本次评估是基于企业基准日的存量资产为基本举办的,并未思量企业在将来也许取得的新项目开拓所发生的代价,假设收益期为猜测期。
                                                                                         8.本次评估基于项目地址地今朝的房地产市场环境,对可预期的未售物业的估量贩卖价值举办了恰当公道判定,但未思量将来项目地址地房地产市场产生较大变革时对评估功效发生的影响。
                                                                                         9.本次评估是基于已取得的筹划方案、投资打算举办猜测的,若企业在将来年度对筹划方案和投资打算举办调解并获适合局批
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                             26
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉准,会对评估功效发生影响。
                                                                                      10.本次评估时,回收的未落成程的后续专业支出为打点层估量项目总专业支出减去在评估基准日已投入的专业支出金额举办确定的,评估师举办了须要核实,未思量部门项目工程完工决算时,项目专业支出(土地、建安、前期、市政配套、基本办法及开拓间接费)与此预算金额也许存在的差别对评估功效发生的影响。
                                                                                      本评估陈诉收益法评估结论在上述假设前提下在评估基准日时创立,当上述假设前提产生较大变革时,具名注册资产评估师及本评估机构将不包袱因为假设前提改变而推导出差异评估结论的责任。
                                                                                      十、评估结论
                                                                                      (一)收益法评估功效
                                                                                      海南英大房地产开拓有限公司评估基准日总资产账面代价为89,706.82 万元,总欠债账面代价为 39,393.69 万元,净资产账面代价为 50,313.13 万元。
                                                                                      收益法评估后的股东所有权益代价为 84,571.06 万元,增值额为34,257.93 万元,增值率为 68.09%。
                                                                                      (二)资产基本法评估功效
                                                                                      海南英大房地产开拓有限公司评估基准日总资产账面代价为89,706.82 万元,评估代价为 124,699.89 万元,增值额为 34,993.07 万元,增值率为 39.01%;总欠债账面代价为 39,393.69 万元,评估代价为 39,393.69 万元,增值额为 0.00 万元,增值率为 0.00%;净资产账面代价为 50,313.13 万元,净资产评估代价为 85,306.20 万元,增值额为34,993.07 万元,增值率为 69.55%。
                                                                                      资产基本法详细评估功效详见下列评估功效汇总表:
                                                                                                         资产基本法评估功效汇总表
                                                                                         评估基准日:2013 年 8 月 31 日           金额单元:人民币万元
                                                                                                                   账面代价 评估代价       增减值       增值率%
                                                                                               项目
                                                                                                                       A        B          C=B-A       D=C/A× 100%
                                                                                      一、活动资产                 1   59,894.82   82,862.72   22,967.90          38.35
                                                                                      二、非活动资产               2   29,812.00   41,837.17   12,025.17          40.34
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                                27
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉
                                                                                                                   账面代价 评估代价      增减值       增值率%
                                                                                               项目
                                                                                                                       A         B         C=B-A      D=C/A× 100%
                                                                                      个中:恒久股权投资           3         0.00      0.00        0.00
                                                                                        投资性房地产           4         0.00      0.00        0.00
                                                                                        牢靠资产               5       391.93    452.82       60.89          15.54
                                                                                        在建工程               6   25,994.30 27,002.39     1,008.09           3.88
                                                                                        无形资产               7     2,257.76 13,255.96   10,998.20         487.13
                                                                                      个中:土地行使权             8     2,253.48 13,245.71   10,992.23         487.79
                                                                                        其他非活动资产         9     1,168.00  1,126.00      -42.00          -3.60
                                                                                      资产总计                    10   89,706.82 124,699.89   34,993.07          39.01
                                                                                      三、活动欠债                11   39,393.69 39,393.69         0.00           0.00
                                                                                      四、非活动欠债              12         0.00      0.00        0.00
                                                                                      欠债总计                    13   39,393.69 39,393.69         0.00           0.00
                                                                                      净资产                      14   50,313.13 85,306.20    34,993.07          69.55
                                                                                      (三)评估结论
                                                                                      收益法评估后的股东所有权益代价为 84,571.06 元,资产基本法评估后的股东所有权益代价为 85,306.20 万元,两者相差 735.14 万元,差别率为 0.86%。
                                                                                      本次评估中首要资产为房地产类存货,资产基本法对其首要回收的是静态假设开拓法,是站在评估时点,假设开拓完成后按现时点的市场价值和后续开拓本钱,扣减税费、投资利钱、投资利润而获得的值。而收益法是对企业将来的贩卖和开拓本钱举办公道猜测,通过将来净现金流入折现加总得出评估结论。存货静态假设开拓法不思量各项收入、支出产生的时刻差异,但要计较投资利钱、投资利润;而收益法为现金流量折现法,要思量各项支出、收入产生的时刻差异,再将现金流折算到估价时点。静态假设开拓法中投资利钱和开拓利润都单独展现,在收益法(现金流量折现法)中这两项都不光独展现,而是隐含在折现进程中。两者要领的思量角度差异,因此评估功效形成了必然差别。房地产开拓企业,因开拓支出、预售价值及预售面积、收入确认和税金的汇算清缴时刻及进程均受诸多身分的影响(诸如宏观形势、行业成长状况、供求相关、贩卖计策、购房者生理等等),尤其是项目公司策划限期相对制造业来说很短,收益法中将来不确定身分的变换对评估功效会发生较大的影响。回收静态假设开拓法评估,则可以停止上述不确定身分的影
                                                                                      北京中企华资产评估有限责任公司                                               28
                                                                                      鲁能团体拟以海南英大房地产开拓有限公司股权认购广宇成长刊行股份项目评估陈诉响。故最终选取资产基本法得出的评估值作为最终评估功效。
                                                                                      按照上述说明,本评估陈诉评估结论回收资产基本法评估功效,即:海南英大房地产开拓有限公司的股东所有权益代价评估功效为 85,306.20 万元。
                                                                                      本评估陈诉没有思量活动性对评估工具代价的影响。
                                                                                      十一、出格事项声名
                                                                                      以下为在评估进程中已发明也许影响评估结论但非评估职员执业程度和手段所能评定估算的有关事项:
                                                                                      (一)本次在举办开拓本钱评估时,均是基于企业开拓的项目均能按打算顺遂开拓完成和能准期实现工程的完工验收并按照与业主的条约约定准期交房。本次测算资产代价时,未思量也许呈现的工程质量题目、或因项目计划改观、施工前提变革,情形前提变革等身分导致开拓本钱和或有欠债变革对评估功效的影响;
                                                                                      (二) 本次评估,未落成程的后续专业支出是按照打点层估量项目总专业